4,014,000원
인천지방법원 2024타경48181. 부천시 오정구 고강동 한울팰리스 가동 2층 203호, 전용 56.31㎡의 도시형생활주택(원룸형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 2023.10.27 부산진구 압류가 말소기준이지만, 임차인 하은비의 전입·점유 시점은 그보다 앞선 2022.12.15이라는 점입니다. 확정일자도 2021.09.23이고 배당요구까지 했기 때문에, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
감정가는 290,000,000원에서 시작해 12회 유찰되면서 최저가는 4,014,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 실거래 기준 320,000,000원의 1.3% 수준입니다. 그러나 이 숫자는 투자 메리트를 뜻하지 않습니다. 현재 회차에서 하은비에게 돌아가는 예상배당은 3,541,748원뿐이고 316,458,252원이 미배당 보증금으로 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액도 줄고 인수액은 오히려 늘기 때문에, 이 사건은 낙찰가가 떨어져도 전체 취득부담이 약 320,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성지로42번길 7, 가동 2층 203호 (고강동, 한울팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대) · 전용 56.31㎡ · 지상5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 신호기 (2021.11.10 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 4,014,000원 (12회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하은비 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 / 세대수 | 2015.03.24 / 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2015.04.06 설정됐던 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2021.10.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.10.27 부산진구 압류입니다. 이후 부천시 압류, 경매개시결정, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 2024.06.20 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하은비 | 건물의 전부 · 주거 | 320,000,000원 | 2022.12.15 / 2021.09.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
하은비는 2021.09.09 임대차계약, 2021.09.23 확정일자, 2022.12.15 주민등록 및 점유개시, 2024.06.20 임차권등기·배당요구를 한 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 320,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 유찰이 계속돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 이런 물건은 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 약 320,000,000원의 보증금 수준입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 4,014,000원 | 3,541,748원 | 316,458,252원 |
| 13회 유찰 시 | 2,809,800원 | 2,359,224원 | 317,640,776원 |
| 14회 유찰 시 | 1,966,859원 | 1,531,456원 | 318,468,544원 |
4,014,000원이 2,809,800원, 다시 1,966,859원으로 낮아져도 인수액은 316,458,252원에서 317,640,776원, 318,468,544원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 이 사건에는 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 3.2억과 비교
한울팰리스 전용 56.31㎡ 매칭 실거래는 2021.11 · 2층 · 320,000,000원 1건입니다. 전체 평균, 최근 12개월 기준값, 최신 거래금액도 모두 320,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이 사건에서 가격판단 기준인 실질취득액 역시 약 320,000,000원이므로, 최저가 4,014,000원을 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 2021.11 | 56.31㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 감정가 | — | 56.31㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 현재 최저가 | 12회 유찰 | 56.31㎡ | 2 | 4,014,000원 |
| 가격판단 기준 | 대항력 인수형 | 56.31㎡ | 2 | ≈320,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 4,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 472,252원 |
| 1. 임차인 하은비 보증금 | 320,000,000원 | 3,541,748원 |
| 2. 경매개시결정 · 하은비 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차보증금 중 3,541,748원만 배당되고 316,458,252원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 배당재원을 차감할 수 있으므로 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형다세대)이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물입니다.
- 입지. 원종역 남동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 원종역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지 서측 중로변, 남측 소로변, 동측 막다른 세로변의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,973,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 도시가스보일러 난방설비가 있으며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 매칭 실거래는 1건이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 12.0회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,014,000원을 취득가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 보증금 미배당액 316,458,252원을 함께 봐야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 전입·점유 2022.12.15가 말소기준 2023.10.27보다 빠릅니다. 주민등록·점유 유지 및 임차권등기 관련 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당표 재계산. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 하은비 채권 중복 주의. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 동일 보증금 반환채권이 중복 계산되지 않도록 채권원인을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 낙찰가가 아니라 실질취득 약 320,000,000원을 실거래 320,000,000원과 비교해야 합니다.
- 환금성 점검. 20세대 규모, 실거래 1건, 12회 유찰이라는 조합을 감안해 재매각 가능성과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “401만원짜리 집”이 아니라 “3.2억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 4,014,000원입니다. 너무 낮아서 매력적으로 보이지만, 선순위 대항력을 가진 하은비의 보증금이 320,000,000원이고 현재 회차 기준 미배당 인수액이 316,458,252원입니다. 13회·14회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액은 317,640,776원, 318,468,544원으로 커집니다.
결국 이 물건은 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 약 320,000,000원 수준에서 거의 고정되는 대항력 인수형입니다. 확인된 실거래 기준도 320,000,000원이므로 현재 자료만으로는 가격 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 12회 유찰, 20세대 규모, 실거래 1건, 세금 압류 변수가 겹칩니다. 최저가만 보면 초저가, 권리까지 보면 시세 수준. 이 사건의 핵심은 입찰가를 얼마나 낮추느냐가 아니라, 보증금 인수를 포함한 총 부담을 정확히 이해하느냐입니다.
