5,734,000원
인천지방법원 2024타경48181. 부천시 오정구 고강동 한울팰리스 가동 2층 203호, 전용 56.31㎡의 도시형생활주택 (원룸형다세대)입니다. 표면상으로는 감정가 290,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 5,734,000원까지 떨어진 초저가 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 임차보증금 인수액으로 결정됩니다.
임차인 하은비는 2022.12.15. 전입 및 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.10.27. 부산진구 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.09.23.로 확인되며 배당요구를 마쳤습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 503,212원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 5,230,788원뿐입니다. 보증금 320,000,000원에서 이를 뺀 314,769,212원은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경48181 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 성지로42번길 7, 가동 2층 203호 (고강동, 한울팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형다세대) · 전용 56.31㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 신호기 (2021.11.10. 매매, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 5,734,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 하은비 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 세대수 | 2015.03.24. / 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2015.04.06. 설정된 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2021.10.29. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.27. 접수된 부산진구 압류입니다. 그 뒤의 부천시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 하은비의 전입·점유일은 2022.12.15.로 말소기준보다 빠릅니다. 2024.06.20. 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 등기 순위 자체가 말소기준보다 뒤라고 해서 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인·보증기관 현황 — 실제 임차인은 1명
| 신고자 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 하은비 | 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 | 2022.12.15. 2021.09.23. | 320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 중복 합산 없음 | 승계 신고 실제 임차인 아님 |
③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 고정된다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인의 배당액이 줄고 매수인이 인수하는 잔액이 늘어납니다. 현재 회차부터 13회 유찰 가정까지 실질취득액은 모두 320,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 11회 유찰 | 5,734,000원 | 5,230,788원 | 314,769,212원 | 320,503,212원 |
| 12회 유찰 시 | 4,013,799원 | 3,541,551원 | 316,458,449원 | 320,472,248원 |
| 13회 유찰 시 | 2,809,659원 | 2,359,085원 | 317,640,915원 | 320,450,574원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 320,503,212원으로 비교
한울팰리스 전용 56.31㎡에서 확인된 거래는 2021.11. 2층 320,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.11.이므로 현재 가격 판단의 근거는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.31㎡ | 2층 | 320,000,000원 |
| 확인 평균 | 56.31㎡ | 1건 | 320,000,000원 |
최저매각가 5,734,000원만 비교하면 거래가의 1.8%에 불과하지만, 이 비교는 경제적 의미가 없습니다. 매수인 인수액까지 포함한 실질취득 320,503,212원은 확인 거래가보다 503,212원 높습니다. 취득 관련 부대비용을 제외한 금액만으로도 확인 거래가 이상이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,734,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 503,212원 | 매각가의 8.8% 추정 |
| 1. 임차인 하은비 보증금 | 320,000,000원 | 5,230,788원 | 부족분 314,769,212원 매수인 인수 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 154,000,000원 | 0원 | 2015.04.06. 설정 · 2021.10.29. 말소 |
| 3. 강제경매 신청채권자 하은비 | 320,000,000원 | 0원 | 임차인과 동일인 · 청구원인 및 중복 여부 확인 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제에 따라 변동 가능 |
국세·지방세 관련 압류가 4건 존재합니다. 당해세가 먼저 공제되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인이 인수할 임차보증금 잔액은 더 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형다세대)이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 원종역 남동측 인근에 위치하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 부지는 서측 중로·남측 소로·동측 막다른 세로의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물이며 외벽은 외장 석재 마감, 창호는 하이샤시이고 도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로1류 및 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 603.4㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 1,973,000원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이며, 경매 평균 유찰 횟수도 11.0회여서 매도가격 검증과 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 5,734,000원이 아니라 320,503,212원을 투자원가의 출발점으로 보세요.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있으므로 314,769,212원을 기본 인수액으로 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건의 교부청구액과 법정기일을 확인하세요. 선순위 조세가 있으면 임차인 배당이 줄어 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 동일인 관계 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 하은비이고 금액도 320,000,000원으로 같으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 판결문·지급명령 등 집행권원을 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 제외. 시보증은 하은비 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 시세 원본 점검. 확인된 동일 면적 거래는 2021.11. 320,000,000원 1건뿐입니다. 현재 매도호가와 추가 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 조세채권 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 보증금이 가격을 정한다”
11회 유찰, 감정가의 1.8%, 최저가 5,734,000원이라는 숫자만 보면 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 320,000,000원이 낙찰가를 압도하므로, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커집니다. 현재 회차의 실질취득액은 320,503,212원이고, 12회·13회 유찰 시에도 각각 320,472,248원과 320,450,574원입니다.
확인된 동일 면적 실거래는 320,000,000원 1건으로, 현재 실질취득액은 이 거래가보다도 높습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 조세 압류 4건, 20세대 규모와 제한적인 거래 표본까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상입니다. 이 사건의 결론은 명확합니다. 낙찰가 5,734,000원이 아니라 인수액을 포함한 320,503,212원으로 판단해야 합니다.