서울남부지방법원 2025타경13100. 화곡동 엘케이드림빌 제에이동 304호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가는 236,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,800,000원입니다. 권리구조의 핵심은 2022.11.07. 강서구 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2021.03.12. 전입·점유와 2021.02.22. 확정일자를 갖춘 류은호가 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인이라는 점입니다.
원칙적인 배당만 보면 류은호의 보증금 235,000,000원 중 현재 매각대금에서 185,356,800원이 배당되고 49,643,200원이 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 실제 제공된 회차 계산도 2회 유찰 시 인수 86,874,560원, 3회 유찰 시 116,659,648원으로 증가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-80 엘케이드림빌 제에이동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 25.64㎡ · 제3층 |
| 소유자 | 고영민 · 2021.03.10. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 188,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2018.03.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약이 있다
2018년 든솔신용협동조합의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.11.07. 강서구 압류입니다. 류은호는 그보다 앞선 2021.03.12. 전입·점유와 2021.02.22. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있습니다. 2023.05.12. 주택임차권등기는 말소기준권리 뒤에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류은호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 | 235,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
| 김가빈 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박호준 | 미상 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 보증기관 대위·승계 · 김가빈 관련 |
실제 임차인은 3명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 표시는 실제 임차인을 추가하는 것이 아니므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 김가빈과 박호준의 전입일은 2025.08.04.로 말소기준일 2022.11.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 사람의 보증금은 미상이나 이 사건에서 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지는 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균보다 0.4% 높다
같은 LK드림빌(504-80)의 전용 25.64㎡ 관련 최근 거래를 보면 2026.08. 3층 230,000,000원, 2026.06. 3층 146,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 188,000,000원이고 현재 최저매각가 188,800,000원은 그 평균의 100.4%입니다. 전체 거래 평균 204,000,000원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 과거 236,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.64㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 25.64㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2023.11 | 24.0㎡ | 5 | 236,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 25.64㎡ | 2건 | 188,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,443,200원 |
| 1. 임차인 류은호 보증금 | 235,000,000원 | 185,356,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 류은호의 보증금 미배당액은 49,643,200원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 확약은 류은호 및 그 주택임차권 승계 관계에 한정하여 해석해야 하며, 다른 점유관계까지 확약의 효력이 자동으로 확장되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 룰상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 일반계산 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 188,800,000원 | 49,643,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 151,040,000원 | 86,874,560원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 120,832,000원 | 116,659,648원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려가는 만큼 류은호의 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 잘 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건에서는 그 핵심 인수가 확약으로 해소되므로 유찰에 따른 실제 가격 하락 효과가 살아납니다. 다만 현재 회차 가격은 이미 최근 12개월 평균의 100.4%이므로 현 시점 자체에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용 25.64㎡입니다.
- 입지. 신곡초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하고 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물로 2018.03.19. 사용승인됐고 승강기·도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 류은호 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서 원본에 동일하게 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김가빈·박호준은 대항력은 없지만 현재 점유관계와 실제 인도 대상 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 주의. 보증기관 대위·승계 신고는 실제 임차인 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준. 전체 거래 평균 204,000,000원보다 최근 12개월 평균 188,000,000원과 최신 거래 230,000,000원, 추세 -20.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락장 보정. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 100.4%이므로 현재 회차를 시세 대비 저가로 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 보수적으로
이 사건은 겉으로 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 일반 배당계산만 적용하면 현재 회차에서 49,643,200원이 미배당되고, 유찰이 거듭될수록 86,874,560원, 116,659,648원으로 인수액이 커집니다. 그러나 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 류은호 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 현재 실질취득은 188,800,000원이고 최근 12개월 평균은 188,000,000원입니다. 현재 가격이 최근 평균의 100.4%인 데다 거래 추세도 -20.3%이므로 현재 회차 자체를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다. 결론은 “주된 권리 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 보류”입니다.
