서울남부지방법원 2025타경13133. 강서구 방화동 제이스빌 제2층 제202호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 김순연은 2022년 4월 22일 매매를 원인으로 거래가액 329,000,000원에 취득했고, 임차인 고윤용의 임대차계약은 2022년 4월 19일, 확정일자는 2022년 4월 25일, 전입·점유개시는 2022년 5월 12일입니다. 임차보증금은 소유자의 취득가와 같은 329,000,000원입니다.
권리의 핵심은 순서입니다. 고윤용의 주택임차권등기는 2024년 5월 22일이고, 말소기준은 2025년 4월 11일 서울특별시 압류입니다. 전입·점유도 그보다 훨씬 앞서므로 임차인은 대항력 있음, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 원칙만 적용하면 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하게 됩니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 고윤용 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 고윤용의 임차보증금에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 이 보증금의 승계 당사자로 기재된 것이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층 지상6층 · 제2층 제202호 · 사용승인일 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.04.22 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 268,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 명세서 조건으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고윤용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 329,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
임대차계약 2022.04.19 · 확정일자 2022.04.25 · 전입·점유 2022.05.12 · 임차권등기 및 배당요구 2024.05.22. * 일반 배당 규칙상 현재 회차 미배당액은 65,552,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수 0원.
③ 가격 비교 — 268,000,000원은 참고거래의 81.5%, 그러나 면적이 다르다
제공된 제이스빌 실거래는 2024년 1월 329,000,000원 한 건입니다. 다만 그 거래 전용면적은 19.31㎡이고 본건 비교 대상면적은 28.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 268,000,000원이 최근 거래금액의 81.5%라는 숫자만으로 본건을 “시세보다 18.5% 싸다”고 단정하면 안 됩니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 본건 비교 대상 | 28.65㎡ | 2층 | 268,000,000원 |
| 2024.01 실거래 | 19.31㎡ | 4층 | 329,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 고윤용 보증금 | 329,000,000원 | 263,448,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 임차보증금 329,000,000원 중 263,448,000원이 배당되고 65,552,000원이 부족합니다. 다만 해당 부족분에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재되어 있어 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘조건부 포기’가 핵심
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 268,000,000원 | 65,552,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 214,400,000원 | 118,401,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 171,520,000원 | 160,681,280원 | 0원* |
대항력 인수형 사건이라면 보통 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금에 수렴합니다. 하지만 본건은 그 미배당 반환청구권 자체를 포기하는 조건이어서, 조건이 그대로 적용·이행되는 한 낙찰가가 곧 실질취득금액이 됩니다. 따라서 현재 회차에서는 268,000,000원이 실질취득 기준입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 제이스빌은 20세대이며 사용승인일은 2022.03.02입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화초등학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 2필 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,059,000원/㎡.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기 조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 고윤용 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서의 해당 문구가 유지되는지 직접 대조해야 합니다.
- 규칙상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 현재 회차 계산상 부족분은 65,552,000원이지만 본건 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 면적 불일치. 329,000,000원 거래는 19.31㎡이고 본건 비교 대상은 28.65㎡입니다. 81.5%라는 비율 하나만으로 저가 낙찰이라고 단정하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.29 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문에서 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금 관련 권리 확인. 서울특별시 압류와 강서세무서 관련 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 법정기일·우선순위에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 조건부 포기가 판을 바꾼다”
이 사건을 등기 순서만 보고 판단하면 보증금 329,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 65,552,000원을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 결론은 완전히 달라집니다. 현재 회차 실질취득은 268,000,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
다만 가격 평가는 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 최근 거래 329,000,000원이 존재하지만 전용 19.31㎡ 한 건뿐이고 본건 비교 대상은 28.65㎡로 면적이 맞지 않습니다. 따라서 권리 리스크는 조건부로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 추가 비교 없이 확정하기 어렵다는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리는 조건 확인 후 통과, 가격은 보수적 검증이 필요한 사건입니다.
