서울남부지방법원 2025타경13133. 서울 강서구 방화동 제이스빌 2층 202호의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 그 처리 조건입니다. 임차인 고윤용은 임대차계약일 2022.04.19, 확정일자 2022.04.25, 주민등록·점유개시 2022.05.12로 확인되고, 임차보증금은 329,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2024.05.22 접수돼 2025.04.11 압류보다 앞섭니다.
통상 이 구조라면 현재 최저가 214,400,000원에서 매각될 경우 배당 후 남는 보증금 118,401,600원이 매수인에게 넘어갈 수 있어, 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형이 됩니다. 하지만 이 사건은 예외가 명시돼 있습니다. 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당 미수령 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 그 조건이 실제 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13133 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 · 2022.04.22 매매 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 214,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 329,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.05.22 고윤용의 주택임차권은 등기상 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 보증금 329,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다. 이후 2025.05.15 국의 압류와 2025.11.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 | 승계 / 조건 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고윤용 | 건물 전부 · 주거 | 2022.05.12 / 2022.04.25 | 329,000,000원 | 대항력 우선변제 | 승계 주택도시보증공사 · 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 임차권의 승계인으로 표시돼 있습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않으며, 실제 임차인은 고윤용 1명입니다.
③ 가격 비교 — 65.2%지만 비교 표본을 그대로 믿어선 안 된다
제이스빌의 시장지표상 최근 12개월 평균은 329,000,000원, 최신 거래 역시 329,000,000원이며 거래 표본은 1건입니다. 현재 최저매각가 214,400,000원은 이 지표의 65.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 시장지표 | 대상 28.65㎡ | 1건 | 329,000,000원 |
다만 거래 표본 전용면적은 19.31㎡이고 대상 면적은 28.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 65.2%라는 숫자는 가격 여유를 보여주는 참고지표일 뿐, 동일 조건 실거래와의 직접 비교로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 최저가가 낮다는 사실보다 선순위 임차권 포기·말소 조건이 실제로 매각조건에 반영되는지 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,801,600원 |
| 1. 임차인 고윤용 보증금 | 329,000,000원 | 210,598,400원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 329,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 118,401,600원입니다. 그러나 이 금액은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 매수인에게 실질 승계되지 않는 전제이므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 포기 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 214,400,000원 | 118,401,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51% | 171,520,000원 | 160,681,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 41% | 137,216,000원 | 194,505,024원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 그 구조가 해소됩니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득액도 매각가와 함께 내려가지만, 그 전제는 어디까지나 해당 포기·말소 조건의 이행입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화초등학교 북동측 인근이며 다세대·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층 지상6층이며 사용승인일은 2022.03.02입니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·수평표면구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 거래표본. 제이스빌은 20세대이며 시장지표상 거래는 1건, 329,000,000원입니다. 대상 면적과 거래 면적은 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 고윤용과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 118,401,600원이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
- 임차인 수 중복 금지. 실제 임차인은 고윤용 1명이며 주택도시보증공사는 임차권 승계인입니다.
- 실거래 비교 주의. 시장지표 329,000,000원은 전용 19.31㎡ 거래이고 대상은 28.65㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
- 두 차례 유찰. 현재 최저가는 감정가의 64%인 214,400,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차권 말소 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 조건이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기부만 보면 보증금 329,000,000원의 선순위 임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 214,400,000원보다 보증금이 크기 때문에 원칙적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형 사건입니다. 그러나 매각물건명세서에는 고윤용과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 이 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
가격도 감정가 335,000,000원에서 2회 유찰돼 214,400,000원까지 내려왔습니다. 시장지표 329,000,000원과 비교하면 65.2%지만, 유일한 거래 표본은 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “감정가 대비 64%라 싸다”가 아니라, 포기·말소 조건을 확실히 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 조건부 안전형으로 보는 편이 맞습니다.
