서울남부지방법원 2025타경13139. 강서구 화곡동 엠펠리체 103동 503호로, 감정평가상 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 327,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 209,280,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.12.06. 윤송원 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차권자 송란은 2019.08.30. 전입했고 확정일자는 2019.08.05.로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 300,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 205,550,080원이고, 룰상 미배당액은 94,449,920원입니다. 그러나 이 사건은 바로 그 부족분에 대해 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 송란에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 35.98㎡ |
| 소유자 | 강형자 (2019.10.14. 소유권 이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2020.08.28. 설정된 윤송원 근저당권 45,000,000원은 2021.08.09. 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.12.06. 설정된 윤송원 근저당권 60,000,000원입니다. 송란의 임차권등기는 2023.09.15.이지만 실제 전입은 2019.08.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기의 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송란 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.08.30 | 2019.08.05 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 홍승완 | 미상 | 2024.11.06 | 2019.08.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | - | - | 별도 합산 없음 | 승계표기 | - | 홍승완 보증금 중복신고 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 표기는 홍승완 보증금과 별도의 새 보증금이 아니므로 합산하면 안 됩니다. 홍승완은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
* 포기·말소 확약은 해당 임차권과 그 승계관계에 적용됩니다. 홍승완 등 확약 밖 점유관계는 별도로 확인해야 하며, 이 사건에서 홍승완은 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 최근 흐름은 -1.0%
동일 면적대 실거래는 총 7건이 확인되고, 최근 12개월 5건 평균은 307,900,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 전용 35.98㎡ 4층 315,000,000원입니다. 현재 최저가 209,280,000원은 최근 12개월 평균의 68.0%로 내려와 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.0%로 하락 추세이므로 전체 평균 308,785,714원만 보고 가격을 과대평가할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.98㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 5건 | 307,900,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 1. 임차인 송란 보증금 | 300,000,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 근저당권 · 윤송원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 송란의 미배당 보증금은 94,449,920원입니다. 다만 매각조건상 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제돼 해당 금액은 매수인의 실질 인수액에서 제외합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 209,280,000원 | 94,449,920원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 167,424,000원 | 135,719,936원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 133,939,200원 | 168,735,949원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 송란의 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 따라서 이 물건의 저가 메리트는 “낙찰가 하락”만으로 생기는 것이 아니라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 함께 작동해야 성립합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 5층 503호입니다.
- 입지. 신정초등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·시장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북측 및 서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래규모. M펠리체(830-5)는 30세대이고 2018.11.14. 준공됐으며, 동일 면적대 실거래 7건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원문 확인. 송란 및 주택임차권 승계인의 배당 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 명세서에서 확인하세요.
- 송란 임차권. 전입 2019.08.30., 확정일자 2019.08.05., 보증금 300,000,000원으로 말소기준보다 선순위입니다. 확약이 없으면 단순 후순위 임차권으로 볼 수 없습니다.
- 홍승완 점유. 전입 2024.11.06.으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유·임대차관계를 확인하세요.
- 보증기관 중복 주의. 보증기관의 대위·승계 표기는 실제 임차인의 보증금과 별도로 합산하는 신규 보증금이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 307,900,000원이지만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -1.0%입니다. 전체 평균만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 감정가의 64%까지 내려온 만큼 권리조건·점유·다세대 환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸게 보이는 이유”를 확약에서 찾아야 한다
현재 최저가 209,280,000원은 최근 12개월 실거래 평균 307,900,000원의 68.0%라 가격만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 물건은 원래부터 권리가 깨끗한 저가 물건이 아닙니다. 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인 송란이 있고, 현재 회차 배당표만 놓고 보면 94,449,920원이 부족합니다.
투자 판단이 달라지는 결정적 문구는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 이 조건을 반영하면 송란 관련 실질 인수는 0원*이 되고, 비로소 209,280,000원을 실질취득 기준으로 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 최근 가격 추세는 -1.0%이고, 2회 유찰된 다세대이며 홍승완의 보증금도 확인되지 않았습니다. 결론은 가격 메리트는 있으나, 확약 원문과 점유관계를 확인한 뒤 들어가야 하는 조건부 B급 물건입니다.
