서울남부지방법원 2025타경13139. 강서구 화곡동 엠펠리체 103동 503호로, 감정평가상 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2021.12.06. 설정된 윤송원의 근저당권 60,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건으로 끝나지 않습니다. 임차권자 중국인 송란은 2019.08.30. 전입했고 확정일자는 2019.08.05.로, 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금 300,000,000원 중 현재 최저가 기준 배당 예상액은 257,137,600원이고, 원칙적인 미배당 잔액은 42,862,400원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13139 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제103동 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 35.98㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 강형자 (2019.10.14. 소유권 이전 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 261,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.06. 근저당권 · 윤송원 · 채권최고액 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 매각조건이 핵심
말소기준권리는 2021.12.06. 윤송원의 근저당권입니다. 2023.09.15. 등기된 송란의 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 전입일 2019.08.30.과 확정일자 2019.08.05.는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 보증금 300,000,000원 중 배당되지 않는 부분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있으나, 이 사건은 매각조건상 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다.
또한 2026.01.15. 국의 압류는 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2022.12.05.에는 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 등기 내용에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 포함되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산 금지
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 중국인 송란 · 건물 전부 | 2019.08.30 / 2019.08.05 | 300,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
| 홍승완 · 점유부분 미상 | 2024.11.06 / 2019.08.05 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주택도시보증공사 · 보증기관 승계 | 해당 없음 | 별도 합산 안 함 | 승계 |
실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 실제 임차인을 하나 더 추가하는 것이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 홍승완은 전입일이 2024.11.06.으로 말소기준권리 2021.12.06.보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 점유부분이 명확하지 않으므로 현장 점유관계는 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 최근 12개월 거래를 기준으로 본다
이 물건과 면적이 매칭된 엠펠리체의 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 307,750,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 최근 12개월 평균 306,125,000원과 최신 거래 309,500,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 35.98㎡ | 4 | 309,500,000원 |
| 2026.05 | 35.98㎡ | 6 | 302,000,000원 |
| 2026.05 | 37.05㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 37.05㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.07 | 35.98㎡ | 2 | 313,000,000원 |
| 2023.12 | 35.98㎡ | 3 | 309,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 306,125,000원 |
현재 최저가 261,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.5%입니다. 송란 관련 실질 인수가 확약 조건에 의해 0원이므로, 현재 회차에서는 실질취득액 역시 261,600,000원으로 비교할 수 있습니다. 이는 최신 실거래 309,500,000원보다도 낮은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,462,400원 |
| 1. 임차인 중국인 송란 보증금 | 300,000,000원 | 257,137,600원 |
| 2. 근저당권 · 윤송원 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 룰상 계산에서는 송란 보증금 중 42,862,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있으므로, 송란 관련 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 주된 확약을 먼저 본다
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당·인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 42,862,400원 | 송란 관련 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 209,280,000원 | 94,449,920원 | 송란 관련 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 167,424,000원 | 135,719,936원 | 송란 관련 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 잔액이 늘어나는 구조입니다. 이 사건에서는 그 잔액 반환청구권 포기 조건이 있으므로 송란 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 가격 비교에서도 현재 회차는 최저가 261,600,000원 = 실질취득 261,600,000원으로 평가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 엠펠리체는 30세대이고 준공일은 2018.11.14.입니다.
- 입지. 신정초등학교 동측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·근린생활시설·시장이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 503호이며, 위생·급배수시설·난방시설·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 북측·서측 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있습니다.
- 토지거래허가 표기. 외국인 등을 대상으로 한 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.와 아파트 용도의 2025.10.20.~2026.12.31. 표기가 함께 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 306,125,000원이나 최근·과거 거래 비교 추세는 -1.6%로 하락 방향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 대조. 송란 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 홍승완 점유 확인. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상입니다. 실제 점유자와 인도 상태를 확인하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 추가해 계산하지 마세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 307,750,000원보다 최근 12개월 평균 306,125,000원과 최신 거래 309,500,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -1.6%이므로 현재 85.5% 가격차를 그대로 안전마진으로 단정하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.05. 민간임대주택등기 기재 상태와 매각 후 처리 내용을 집행기록에서 확인하세요.
- 규제 원문 확인. 토지거래계약에관한허가구역 표기가 있으므로 입찰 전 적용 여부를 원문 기준으로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 및 실제 배당순위 변동 요소를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 매각조건
겉으로만 보면 보증금 300,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담스러운 사건입니다. 현재 최저가 261,600,000원에서는 배당 후 42,862,400원이 남기 때문입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 송란 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그 조건을 반영하면 현재 실질취득액은 261,600,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 306,125,000원의 85.5%입니다. 가격 면에서는 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 추세는 -1.6%이고 물건은 30세대 규모의 다세대·도시형생활주택입니다. 여기에 홍승완의 보증금·점유부분이 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소, 가격 차이는 존재하지만 조건 이행·점유 확인이 선행돼야 하는 사건”입니다.
