서울남부지방법원 2025타경13166. 서울 강서구 화곡동 후암리치빌 제5층 제501호, 다세대주택 1개호입니다. 전용면적은 61.08㎡이고, 2008.10.24 준공된 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 소유자는 이종필이며 2021.12.21 거래가액 270,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2008년·2009년·2010년·2020년 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 핵심 권리관계는 2024.09.11 주택도시보증공사 가압류를 기준으로 정리됩니다.

가장 중요한 임차권은 2023.12.07 등기된 최춘룡의 주택임차권입니다. 임차보증금은 270,000,000원으로 현재 최저가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 임차권과 승계인에 대한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 붙어 있습니다. 따라서 가격 판단에서는 이 확약을 반영한 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심 인수는 확약으로 0원

2024.09.11 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.12.07의 최춘룡 주택임차권은 말소기준권리 이전에 형성돼 대항력이 있는 임차권입니다. 보증금 270,000,000원과 현재 최저가 131,226,000원의 차액인 141,411,164원이 배당표상 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.

② 임차인 현황 — 대항력 있는 임차인은 확약으로 처리

현황조사와 등기부를 종합하면 임차인·점유자는 7명입니다. 이 중 최춘룡은 보증금과 전입·확정일자가 확인되는 대항력·우선변제권 보유 임차인이고, 나머지 6명은 2025.10.10 또는 2025.10.13 전입으로 조사돼 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·중복신고로 보증금을 합산할 사정은 없으며, 별도로 주택도시보증공사가 최춘룡의 주택임차권 승계인으로 확약에 포함돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 가격 메리트

후암리치빌의 동일 전용면적 61.08㎡ 거래는 확인된 2건입니다. 거래가는 2021.06 210,000,000원, 2021.12 270,000,000원이고 평균은 240,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2021.12의 270,000,000원입니다.

현재 최저가 131,226,000원 자체가 감정가의 51.2%이고, 확약 이행 시 실질취득도 131,226,000원입니다. 이는 비교 실거래 평균 240,000,000원의 54.7%, 최신 거래 270,000,000원의 48.6% 수준입니다. 따라서 확약이 실제로 이행되는 조건에서는 가격 메리트가 분명한 편입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,226,000원 가정)

배당표상 최춘룡 보증금은 128,588,836원 배당되고 부족분 141,411,164원이 원칙상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 확약 이행 시 해당 반환청구권은 포기되고 주택임차권등기가 말소되므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북측 인근으로, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
• 건물·이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호이며, 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·소방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 153.7㎡, 제2종일반주거지역, 세로장방 형상, 완경사 토지이며 남측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 제시외 건물이 소재해 목측으로 개략 면적을 산정했다는 평가 의견이 있습니다.
• 환금성. 후암리치빌은 8세대 규모이고 확인된 거래는 2건뿐이며 2021.06·2021.12 거래입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 이 물건의 가격 메리트는 최춘룡 및 주택도시보증공사 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원본에서 조건을 다시 확인하세요.
• 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 131,226,000원이 곧 확약 이행 전제의 실질취득액입니다. 비교 실거래 평균 240,000,000원 및 최신 거래 270,000,000원과 비교해야 합니다.
• 확약 밖 6명. 2025.10.10·2025.10.13 전입자 6명은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 점유현황과 실제 임대차관계는 별도로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 104,980,800원, 5회 유찰 시 83,984,640원으로 최저가가 내려가지만, 확약이 없다면 원칙상 인수액은 각각 167,288,931원·187,927,084원으로 증가합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 내부구조도·사진용지와 실제 현황을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 있으면 인수 0원, 하지만 확약 밖 위험은 남는다”

이 물건은 일반적인 대항력 임차인 인수형과 달리 확약이 결론을 바꾸는 사건입니다. 최춘룡의 보증금은 270,000,000원이고 현재 최저가보다 커서 원칙상 141,411,164원의 매수인 인수가 발생하지만, 매각 조건에 따라 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이뤄지면 해당 인수는 실질 0원이 됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득 131,226,000원은 비교 실거래 평균 240,000,000원의 54.7%, 최신 거래 270,000,000원의 48.6%로 수치상 가격 메리트가 큽니다.

다만 거래 표본이 2021년 2건으로 오래됐고, 8세대 소규모 다세대에 3회 유찰 이력이 있으며, 확약 밖 6명의 보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 따라서 권리의 핵심은 확약 이행 여부, 가격의 핵심은 현재 시세 재확인, 실무의 핵심은 확약 밖 점유자 확인입니다. 권리만 보면 매력적이고, 가격도 현재 숫자상 유리하지만, 최종 판단은 이 세 가지를 확인한 뒤 내려야 합니다.