205,040,000원
서울남부지방법원 2025타경13166. 강서구 화곡동 ‘후암리치빌’ 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 205,040,000원보다 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 최춘룡은 2021.10.19. 확정일자, 2021.11.26. 주민등록, 2021.11.28. 점유개시 후 2023.12.07. 임차보증금 270,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 제시된 2024.09.11. 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 권리이므로 원칙대로라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 205,040,000원에서 집행비용 3,670,560원을 빼고 최춘룡에게 201,369,440원이 배당돼 보증금 중 68,630,560원이 남는 구조로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 최춘룡과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있어, 이 조건이 그대로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13166 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 163-11 후암리치빌 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 1개호로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제5층 제501호 |
| 소유자 | 이종필 · 2021.12.21. 거래가 270,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 256,300,000원 / 205,040,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인·점유자 — 실제 확인 대상 7명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최춘룡 | 2021-11-26 / 2021-10-19 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 포기 조건 미배당 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| BAYARBATSUREN ENEREL | 2025-10-10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| BAYARBATSUREN TEMUUJIN | 2025-10-10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| CHULUUN ENKHTUUL | 2025-10-10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| BAYARBATSUREN NOMUNGUA | 2025-10-10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| BATSAIKHAN BAYARBATSUREN | 2025-10-13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| JANCHIV BAYARSAIKHAN | 2025-10-13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 7명입니다. 이 중 최춘룡은 선순위 주택임차권자이고, 나머지 6명은 2025.10.10.~2025.10.13. 전입으로 모두 2024.09.11. 말소기준 이후입니다. 이 6명은 자료상 대항력 없음으로 판정돼 보증금이 알려지지 않았더라도 매수인 인수금액으로 합산하지 않습니다. 다만 현재 점유관계와 명도 범위는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.0504억, 거래 표본은 2건
후암리치빌은 총 8세대, 2008.10.24. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래는 2건으로, 2021.06. 4층 210,000,000원과 2021.12. 5층 270,000,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 61.08㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2021.06 | 60.87㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 240,000,000원 |
포기·말소 조건 이행을 전제로 한 실질취득 205,040,000원은 제공된 최근 12개월 평균 240,000,000원의 85.4%입니다. 최신 거래 270,000,000원보다도 낮습니다. 다만 실거래 표본이 2건뿐이고 거래월이 2021.06.·2021.12.에 집중돼 있으므로, 가격상 할인 폭은 숫자 그대로 보되 환금성과 현재 가치 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,560원 |
| 1. 임차인 최춘룡 보증금 | 270,000,000원 | 201,369,440원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 18,673,770원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최춘룡 보증금 미배당액은 68,630,560원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 해당 금액은 실질 인수액에서 제외합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 룰상 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 포기 조건 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 205,040,000원 | 68,630,560원 | 205,040,000원 |
| 2회 유찰 시 | 164,032,000원 | 109,064,448원 | 164,032,000원 |
| 3회 유찰 시 | 131,225,600원 | 141,411,558원 | 131,225,600원 |
통상적인 대항력 인수형이라면 매각가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금에 수렴하는 구조입니다. 이 사건 역시 계산상 현재 68,630,560원, 2회 유찰 시 109,064,448원, 3회 유찰 시 141,411,558원으로 미배당액이 증가합니다. 다만 최춘룡과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 해당 회차에도 그대로 적용·이행된다는 전제에서는 이 임차권의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 북측 인근. 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 다세대주택 건부지이며 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 제시외. 제시외 건물이 소재하며 목측으로 개략적인 면적을 산정해 평가됐고 매각에도 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대로, 제공된 매매 실거래 표본은 2건입니다. 가격 할인과 별개로 매도 시 수요층과 거래 빈도는 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 최춘룡 및 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각조건으로 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 점유자 6명 확인. 2025.10.10.~2025.10.13. 전입한 6명의 실제 점유 범위, 계약관계와 퇴거 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당 계산상 최춘룡의 미배당액 68,630,560원이 발생하지만, 포기 조건을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 제공 실거래는 210,000,000원과 270,000,000원 2건뿐입니다. 평균 240,000,000원을 절대적인 현재 시세로 보지 말고 개별 상태와 거래 가능성을 함께 판단해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 포함되므로 실제 현황·면적·사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.15. 기준으로 권리변동, 매각물건명세서와 배당요구 관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 승부처”
이 사건을 등기만 보고 판단하면 270,000,000원 선순위 임차권 때문에 위험한 인수형입니다. 현재 최저가 기준으로도 룰상 68,630,560원의 미배당 보증금이 남습니다. 그러나 이 사건에는 최춘룡 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 205,040,000원입니다.
가격만 보면 제공된 최근 실거래 평균 240,000,000원의 85.4% 수준이라 할인 폭이 있습니다. 다만 총 8세대 다세대에 거래 표본이 2건뿐이고, 현황조사상 별도 전입자 6명이 존재하며, 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 물건은 “권리조건 확인이 끝나면 가격은 매력적일 수 있지만, 조건 확인 없이 숫자만 보고 들어갈 물건은 아니다”가 결론입니다.
