서울남부지방법원 2025타경13171. 강서구 화곡동 자라하우스 2층 202호, 전용 42.36㎡ 다세대주택입니다. 소유자 배영숙은 2021.10.29. 이 물건을 거래가 297,000,000원에 취득했고, 임차인 박무현 역시 2021.10.29. 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2021.09.29., 임차보증금은 297,000,000원입니다.
등기상 눈에 띄는 점은 과거 서울우유협동조합 근저당권 1,032,000,000원이 있었지만 2014.11.28. 일부포기로 이미 말소됐다는 점입니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2022.04.18. 서울특별시송파구의 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 박무현의 실제 전입·점유가 2021.10.29.로 말소기준보다 빠르기 때문에 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 대항력이 없어지는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 366-19 자라하우스 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 42.36㎡ · 6층 건물 내 2층 202호 |
| 사용승인 | 2014.08.29. |
| 소유자 | 배영숙 (2021.10.29. 거래가 297,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 244,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 297,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19. |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘선순위 전입 + 확약’
말소기준은 2022.04.18. 서울특별시송파구 압류입니다. 박무현은 그보다 앞선 2021.10.29. 주민등록과 점유를 갖췄고, 확정일자도 2021.09.29.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차보증금을 가진 추가 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권 승계인입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박무현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29. | 2021.09.29. | 297,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.44억’으로 본다
자라하우스(366-19)는 총 15세대, 사용승인일은 2014.08.29.입니다. 제공된 실거래 표본은 전용 41.7~42.36㎡의 2건이며, 최신 거래는 2022.01. 290,000,000원, 다른 거래는 2021.10. 같은 2층 전용 42.36㎡ 297,000,000원입니다. 평균은 293,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 41.7㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2021.10 | 42.36㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 293,500,000원 |
확약이 없다면 최저가만 보고 시세와 비교해서는 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 297,000,000원이므로 일반 규칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 부근에 고정되는 구조이기 때문입니다. 하지만 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 확약 이행을 전제로 한 실질취득은 현재 최저가 244,000,000원입니다. 이는 제공된 최근 실거래 평균의 83.1% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 박무현 보증금 | 297,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 297,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 일반 규칙상 임차인 미배당액은 57,216,000원입니다. 다만 매각조건상 박무현과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 그 조건이 이행되면 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 까치산역이 있습니다.
- 건물. 2014.08.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 2층 202호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 175.2㎡, 공시지가 3,675,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 다세대주택으로, 제공된 동일·유사 면적 실거래 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 박무현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수 0원의 전제는 확약 이행입니다. 낙찰 후 말소에 필요한 절차와 서류를 원본으로 대조하세요.
- 룰상 인수액 혼동 금지. 배당표에는 57,216,000원의 미배당이 계산되지만, 확약 반영 실질 인수와 구분해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 이행 시 실질취득은 244,000,000원이며 제공된 실거래 평균 293,500,000원의 83.1%입니다. 다만 거래 표본은 2건이고 최신 거래는 2022.01입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 확약을 제외한 일반 규칙에서는 2회 유찰 시 105,332,800원, 3회 유찰 시 143,826,240원이 인수액으로 계산됩니다. 확약 효력 확인이 더 중요해집니다.
- 소규모주택정비 관리지역. 감정서에 소규모주택정비 관리지역으로 기재돼 있으므로 관련 정비계획과 권리관계 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 사건이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
표면만 보면 이 사건은 보증금 297,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 244,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 일반 규칙대로라면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 물건에는 임차인 박무현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
따라서 그 조건이 그대로 이행된다면 현재 회차의 실질취득은 244,000,000원, 인수는 0원*입니다. 제공된 실거래 평균 293,500,000원과 최신 거래 290,000,000원보다 낮은 가격대라는 점도 긍정적입니다. 다만 실거래 표본이 2건이고 최신 거래가 2022.01이라는 한계가 있으며, 무엇보다 이 물건의 핵심은 가격 할인보다 확약 이행의 확실성입니다. 확약 확인이 끝나면 가격 메리트가 보이지만, 확인 전에는 57,216,000원의 룰상 인수를 절대 잊으면 안 되는 사건입니다.
