서울남부지방법원 2025타경13178. 마곡동 아르디에 612호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상도 오피스텔로 이용 중입니다. 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 명세서에 기재되어 있습니다. 소유자 성기호는 2022년 123,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 125,000,000원입니다. 두 차례 유찰되어 이번 최저매각가는 80,000,000원까지 내려왔습니다.

이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차권과 매각조건입니다. 이서은의 전입일은 2022.04.12, 확정일자는 2022.03.21이고 보증금은 148,000,000원입니다. 말소기준권리로 선언된 2025.01.15 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차권입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2015년 하나은행 근저당권 84,000,000원은 2021.06.10 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2025.01.15 국의 압류입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2022.04.12 전입의 이서은 임차권입니다. 보증금 148,000,000원, 확정일자 2022.03.21, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다.

등기상 임차권은 2024.04.17 설정됐지만 임대차계약일 2022.03.19, 주민등록·점유개시 2022.04.12로 기재되어 있습니다. 따라서 단순히 임차권등기일만 볼 것이 아니라 실제 전입·점유 시점을 기준으로 선후를 판단해야 합니다. 실제 임차인은 이서은 1명입니다.

② 임차인 분석 — 원칙 인수와 실질 인수를 구분해야 한다

현재 최저가 80,000,000원을 기준으로 집행비용 1,840,000원을 먼저 빼면 임차인에게 배당 가능한 금액은 78,160,000원입니다. 따라서 보증금 148,000,000원 중 69,840,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면, 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 임차보증금 부족분은 69,840,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락만 보면 안 된다

대항력 임차권을 그대로 인수하는 사건이었다면 최저가가 80,000,000원에서 64,000,000원, 51,200,000원으로 내려가도 미배당 인수액은 각각 85,552,000원, 98,121,600원으로 커집니다. 즉 표면 최저가만 낮아질 뿐 실제 부담은 약 149,000,000원대에 머무는 구조입니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가 125,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 80,000,000원까지 내려왔습니다. 수치상 감정가의 64%입니다. 하지만 이 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “2회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.

특히 오피스텔은 아파트와 달리 같은 건물이라도 층·향·면적·임대수익·관리비·주거용 사용 여부 등에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 이 사건의 가격 메리트는 권리만 보고 판단할 수 없고, 실제 비교거래 확인이 별도로 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다.
• 입지. 강서우체국 남서측 인근으로 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 있습니다.
• 도로. 동측 강서로, 남측 마곡중앙10로, 서측 소로에 접합니다.
• 규제. 준주거지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공항 관련 중요시설물보호지구와 수평표면구역에도 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층으로 사용승인일은 2015.05.06이며, 난방·급배수·승강기·주차장 등의 설비가 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석은 임차인·주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다. 입찰 직전 최신 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
• 실질 인수 0원*의 전제 확인. 현재 배당표상 미배당액은 69,840,000원이지만, 조건 이행 시 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원​*입니다.
• 임차인 명도 상태 확인. 등기된 임차권과 현황 주거용 사용이 확인되는 만큼 현재 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 실제 주거용 사용에 따른 세무·대출 취급, 건물 관리상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 등기 원본 재확인. 등기사항증명서 발행일은 2026.08.15입니다. 매각기일 전 추가 권리변동 여부를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권”만 보고 포기할 사건도, “8천만원”만 보고 달려들 사건도 아니다

표면적으로만 보면 상당히 위험한 구조입니다. 보증금 148,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 80,000,000원으로 계산하면 69,840,000원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 선순위 임차권 사건이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질부담이 약 149,000,000원대에 고정되는 형태입니다.

하지만 이 사건은 그 일반론에서 한 번 더 봐야 합니다. 매각물건명세서가 임차인 이서은과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 전제라면 매수인의 임차보증금 실질 인수는 0원*입니다.

따라서 권리분석의 결론은 “조건부로 인수 해소”입니다. 다만 가격 면에서는 비교 실거래 자료가 없어 80,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 포기·말소 조건의 확실한 확인과 실제 시세 검증 두 가지입니다.