서울남부지방법원 2025타경13178. 마곡동 ‘아르디에’ 6층 612호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이고 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 성기호로 2022.03.30 매매를 원인으로 2022.04.26 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 123,000,000원입니다.

이 사건의 승부처는 단순히 “최저가가 감정가의 80%다”가 아닙니다. 임차보증금 148,000,000원의 이서은이 2022.04.12 전입·점유했고 확정일자는 2022.03.21로, 말소기준인 2025.01.15 압류보다 훨씬 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두어 그 구조를 끊고 있다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 과거 하나은행 근저당권 84,000,000원은 2021.06.10 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.15 연수세무서장 처분의 국 압류입니다. 이 압류와 2025.11.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 임차인 이서은의 전입·점유 및 확정일자는 그보다 앞서므로 임차권 자체는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 구조입니다.

실제 임차인은 이서은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재된 신청채권자이므로 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 가격 판단 — 80% 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 125,000,000원의 80%인 100,000,000원입니다. 다만 현재 가격의 메리트를 판단할 실거래 시세 근거가 제시되어 있지 않으므로, 단순히 “1회 유찰돼 20% 할인됐다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 소유자가 2022년 등기 당시 신고한 거래가액 123,000,000원은 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최신 비교거래가 아닙니다.

특히 이 물건은 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 50,200,000원이고, 2회 유찰 시 69,840,000원, 3회 유찰 시 85,552,000원으로 커집니다. 즉 확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려가도 낙찰가 + 인수액이 약 148,000,000원 수준에 수렴해 최저가 하락이 실질 취득비용을 크게 낮추지 못합니다. 이 사건에서는 바로 그 부담을 매각조건이 제거합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 50,200,000원으로 산출됩니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 이서은 및 주택임차권 승계인의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 이용상태도 오피스텔입니다. 주거용으로 사용 중인 사실이 매각물건명세서에 기재돼 있습니다.
• 입지. 서울 강서구 마곡동 강서우체국 남서측 인근으로, 업무시설·오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 발산역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 10층 건물, 사용승인일 2015.05.06. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 동측 강서로, 남측 마곡중앙10로, 서측 소로에 접하며 토지는 평지의 사다리형 주상용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조·이용상황은 현 거주인 부재와 폐문으로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 문구 원본 대조. 이서은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 확약 밖 점유관계 확인. 감정 당시 현 거주인 부재·폐문으로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이서은 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 148,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
• 최저가만 보고 저가 판단 금지. 현재 최저가 100,000,000원은 감정가의 80%지만, 이를 곧바로 현재 시세 대비 할인으로 해석할 근거는 없습니다.
• 회차별 인수 구조 이해. 확약이 없다면 룰상 인수액은 현재 50,200,000원, 2회 유찰 시 69,840,000원, 3회 유찰 시 85,552,000원으로 증가합니다. 이 사건의 핵심은 유찰폭이 아니라 확약의 효력입니다.
• 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”

겉으로만 보면 보증금 148,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 100,000,000원이므로, 일반적인 경매라면 50,200,000원의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형이죠.

하지만 이 사건은 다릅니다. 이서은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 주된 임차보증금 인수는 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 최저가와 같은 100,000,000원으로 봅니다.

다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론까지 가면 안 됩니다. 현재 가격을 비교할 실거래 시세 근거가 없고, 감정 당시 임대관계 또한 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 권리위험은 크게 줄었지만, 가격 검증과 확약 밖 점유관계 확인이 남은 조건부 안전형입니다. 핵심은 최저가 80%가 아니라, 매각조건의 정확한 효력과 현장 점유관계입니다.