서울남부지방법원 2025타경13187. 금천구 시흥동 금강펠리스 제202동 제2층 제201호 다세대주택입니다. 소유자 김정훈은 2020년 10월 26일 거래가액 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 가장 중요한 권리는 2024년 5월 29일 설정된 최성지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 9월 18일, 확정일자는 2020년 10월 7일, 점유개시는 2020년 10월 17일, 주민등록일자는 2020년 10월 19일로, 이 임차권은 대항력 있음으로 확인돼 있습니다.

기존 국민은행 근저당은 2020년 9월 11일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 사건에서 등기상 말소기준은 2025년 11월 10일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 최성지의 임차권은 그보다 앞서 존재하므로 원칙적으로는 매각으로 사라지지 않고 매수인에게 이어질 수 있는 선순위 권리입니다. 하지만 이번 매각에는 바로 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

국민은행의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2020년 9월 11일 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 김정훈의 소유권이전, 민간임대주택등기, 최성지의 주택임차권등기가 이어졌고, 2025년 11월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 선순위 임차권을 단순히 “경매로 소멸”한다고 보면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 신고

* 조건이 없다면 현재 회차의 룰상 미배당 인수액은 88,136,640원입니다. 3회 유찰 시 117,669,312원, 4회 유찰 시 141,278,835원으로 계산돼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 잔액이 커집니다. 이번 물건은 매각조건의 포기·말소 조항 때문에 그 잔액을 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,760,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,896,640원을 제외한 매각대금이 임차인에게 배당되고, 신청채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 임차인 미배당액은 88,136,640원이지만 매각조건상 반환청구권 포기·임차권 말소가 전제됩니다.

④ 가격 판단 — 유찰률만으로 ‘싸다’고 결론낼 수 없다

감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 149,760,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에서는 동일 지역·동일 유형의 실거래 비교값을 붙여 시세 대비 할인율을 판단할 수 없으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.

더 중요한 점은 권리구조입니다. 포기·말소 조건을 반영하지 않으면 매수인의 부담은 현재 회차에서도 88,136,640원 발생하고, 3회 유찰 시 117,669,312원, 4회 유찰 시 141,278,835원까지 늘어납니다. 반대로 조건이 정상 이행되면 그 인수 부담은 실질 0원*으로 정리됩니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 기준시점 다세대주택으로 이용 중이며, 토지는 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
• 주위환경. 시흥5동주민센터 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상5층 건물이며, 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 대공방어협조구역과 장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 최성지와 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인은 1명. 주택도시보증공사는 최성지 보증금의 대위·승계 관계이므로 별도의 보증금 235,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
• 선순위 임차권 주의. 최성지의 임차권은 강제경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 조건이 없다면 미배당 잔액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
• 가격은 별도 검증. 2회 유찰·감정가 64%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.05. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 관련 표시와 매각물건명세서 원문을 함께 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신본과 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각은 조건이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 위험한 물건입니다. 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 현재 최저가 149,760,000원 기준 미배당액도 88,136,640원에 달합니다. 그런데 이번 사건은 임차인 최성지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서 조건이 정상 이행되는 전제에서는 실질 인수 0원*으로 평가할 수 있습니다. 다만 이 판단은 그 포기·말소 조건에 전적으로 의존합니다. 감정가 대비 64%까지 내려온 숫자보다 먼저 확인할 것은 조건부 권리정리가 실제 매각절차에서 확정적으로 작동하는지입니다. 권리의 핵심은 “선순위 임차권 존재”가 아니라 그 선순위 임차권의 잔액청구권을 포기시키는 매각조건입니다.