187,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13187. 금천구 시흥동 금강펠리스 제202동 제2층 제201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김정훈은 2020.10.12. 매매를 원인으로 거래가액 235,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심은 2024.05.29. 설정된 최성지의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.09.18., 확정일자는 2020.10.07., 점유개시는 2020.10.17., 주민등록일자는 2020.10.19.이고 보증금은 235,000,000원입니다.
등기상 과거 국민은행 근저당권의 채권최고액은 4,800,000,000원이었지만 2020.09.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이며, 최성지의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 권리 계산만 보면 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 그 일반 구조를 바꾸는 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 827-58 금강펠리스 제202동 제2층 제201호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 금하로23나길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 기준시점 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김정훈 (2020.10.12. 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시는 나중
과거 국민은행 근저당은 2020.09.11. 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 최성지의 임차권은 2024.05.29. 등기됐고, 그 기초가 되는 임대차계약·확정일자·점유·전입은 모두 2020년에 형성됐습니다. 반면 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.11.10.입니다. 데이터상 최성지는 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 최성지 | 전부 · 점유 2020-10-17 · 전입 2020-10-19 | 235,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 전입일 미상 | 중복 합산 안 함 | 판정 불가 | 미상 | 최성지 승계 |
두 번째 신고는 별도 임차보증금이 아니라 최성지 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있으므로 보증금을 두 번 합산하면 안 됩니다. 따라서 이 사건에서 금액을 가진 실제 임차인은 최성지 1명, 보증금 총액은 235,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 최성지 보증금 | 235,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 최성지의 미배당 보증금은 51,220,800원입니다. 이는 일반 권리관계에 따른 룰상 인수액이며, 매각물건명세서의 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 가격이 내려가도 룰상 잔액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 187,200,000원 | 51,220,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,760,000원 | 88,136,640원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 119,808,000원 | 117,669,312원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 전형적인 인수형에서는 매각가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 이 사건의 시나리오 역시 현재 회차의 룰상 인수액 51,220,800원이 2회 유찰 시 88,136,640원, 3회 유찰 시 117,669,312원으로 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 최성지 및 주택도시보증공사의 잔액청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 실제로 이행된다면 이 룰상 인수액은 매수인의 실질 부담으로 남지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 시흥5동주민센터 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상5층 건물의 제2층 제201호이며 사용승인일은 2020.04.27.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·주차장설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 북측 및 남측으로 노폭 약 5M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 최성지 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 보증기관 승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하지 마세요. 실제 임차인은 최성지 1명입니다.
- 룰상 인수액 구분. 현재 회차 배당 계산상 부족분은 51,220,800원이지만, 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 및 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘51,220,800원’이 아니라 확약의 효력
이 물건을 단순히 대항력 임차인이 있는 위험물건으로만 보면 현재 회차에서 51,220,800원을 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 임차인 최성지와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득액은 187,200,000원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 187,200,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 조건 확인 후 판단 가능, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류”입니다. 특히 입찰 직전에는 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각허가·대금납부 이후 실제로 어떻게 이행되는지를 원문 서류 기준으로 확인하는 것이 핵심입니다.
