서울남부지방법원 2025타경13191. 영등포동7가 메이슨리치 11층 1101호입니다. 감정평가 이용상태상 이 건물은 10층부터 13층까지 다세대주택으로 등재·이용되고 있고, 본건 역시 방1·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 등의 다세대주택입니다. 현재 감정가는 321,000,000원, 1회 유찰된 최저가는 256,800,000원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 349,000,000원의 임차인 정유진입니다. 임대차계약일은 2021.09.02, 확정일자는 2021.09.03, 점유개시는 2021.09.30, 주민등록일자는 2021.10.06입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.07.24 압류이므로 주민등록이 그보다 앞서 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
현재 최저가 256,800,000원으로 계산하면 집행비용 4,395,200원을 뺀 252,404,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 96,595,200원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있어 낙찰가 256,800,000원 + 인수 96,595,200원으로 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 확약 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제11층 제1101호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 국회대로56길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 10층~13층 다세대주택 · 방1·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 소유자 | 김보현 · 2021.09.30 소유권 이전 · 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 사용승인 | 2015.11.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
등기부에는 2020년 통조림가공수산업협동조합 근저당이 있었지만 2021.09.30 일부포기로 말소됐습니다. 데이터가 지정한 말소기준권리는 2023.07.24 동대문세무서장 압류이고, 2025.11.10 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
정유진의 주택임차권은 2023.10.11 등기됐지만, 대항력 판단에서 중요한 주민등록일은 2021.10.06으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금은 349,000,000원이고 확정일자 2021.09.03, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 미배당 보증금 승계 가능성이 있는 대항력·우선변제권 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 2021.10.06 | 2021.09.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 정유진 1명입니다. 매각물건명세서의 확약을 반영해 정유진 관련 미배당 보증금은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 다만 현재 월세 점유자로 탐문된 별도 점유자의 상세 임대내역은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮아 보이지만 표본 조건을 봐야 한다
메이슨리치 실거래 표본 12건의 전체 평균은 339,833,333원이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 339,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.11의 339,000,000원입니다. 현재 최저가 256,800,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%로 계산됩니다.
다만 이 비교를 그대로 “시세보다 싸다”고 단정하면 안 됩니다. 대상 면적은 22.24㎡인데 실거래 표본은 29.22㎡~30.71㎡이고 데이터상 면적 매칭이 되지 않았습니다. 또한 최신 거래가 2022.11로 매각기일 2026.08.19보다 상당히 이전입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -0.3%로 하락 방향입니다. 따라서 339,000,000원을 현재의 직접 비교 가능한 확정 시세로 보기는 어렵고, 가격 메리트 판단 신뢰도는 낮춰야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 2021.07 | 30.71㎡ | 9 | 359,000,000원 |
| 2021.07 | 29.35㎡ | 9 | 339,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2021.06 | 29.35㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 30.71㎡ | 3 | 349,000,000원 |
| 2021.06 | 29.97㎡ | 5 | 329,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 339,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 349,000,000원 | 252,404,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 정유진 보증금의 미배당액은 96,595,200원입니다. 2회 유찰 시 147,236,160원, 3회 유찰 시 187,748,928원으로 증가하지만, 매각물건명세서 확약을 적용하면 정유진 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시 구조 — 낙찰가는 내려가도 룰상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 256,800,000원 | 96,595,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 205,440,000원 | 147,236,160원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 164,352,000원 | 187,748,928원 | 실질 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 정유진의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구조에서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 확약으로 그 주된 인수구조가 제거됩니다. 따라서 현재 회차에서는 256,800,000원 + 정유진 관련 실질 인수 0원*을 기본 취득구조로 봅니다. 다만 확약 밖 점유자 문제는 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근. 업무시설·오피스텔·다세대주택·근린생활시설·아크로타워아파트·한강성심병원 등이 혼재한 준주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 남서측 인근 영등포시장역과 북측 국회대로 노선버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용사정은 무난합니다.
- 용도. 건물의 주용도는 업무시설이나 집합건축물대장상 10층~13층은 다세대주택이며, 본건은 11층 1101호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물, 2015.11.20 사용승인. 개별난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보기·CCTV·기계식주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 466.0㎡, 평지·정방형, 북동측 약 4M 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정유진 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 현재 점유자 확인. 감정평가서의 “현재 임주자는 월세임대인 것으로 탐문” 부분을 현황조사·전입세대·점유관계와 대조해야 합니다. 보증금·전입·확정일자가 미상이므로 대항력을 단정하지 마세요.
- 시세 재검증. 실거래 표본은 전용 29㎡대인데 대상 면적은 22.24㎡이고 면적 매칭이 되지 않았습니다. 최신 거래도 2022.11이므로 현재 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 추세가 -0.3%입니다. 오래된 전체 평균 339,833,333원만 보고 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·현재 전입 및 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강하지만, 확약 밖은 따로 본다”
이 사건을 단순히 “보증금 349,000,000원의 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고만 보면 절반만 맞습니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액은 96,595,200원이지만, 매각물건명세서에는 정유진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 정유진 관련 실질 인수는 0원*입니다.
반대로 “확약이 있으니 완전히 안전하다”고 결론 내리는 것도 이릅니다. 감정평가서에 현재 월세 점유자가 탐문됐지만 상세 임대내역이 미상이고, 실거래 비교 역시 대상 면적과 맞지 않으며 최신 거래가 2022.11에 머뭅니다. 가격 지표상 최저가가 339,000,000원의 75.8%로 낮아 보이는 것은 사실이지만, 현재 시세와 직접 대응하는 표본으로 보기 어렵습니다.
주된 대항력 보증금 위험은 확약으로 해소, 그러나 현재 점유와 비교시세는 미확정. 그래서 이 물건은 가격 할인율보다 먼저 확약의 실제 효력·현재 점유자·현재 유사면적 시세를 확인해야 하는 사건입니다.
