서울남부지방법원 2025타경13191. 메이슨리치 11층 1101호로, 집합건축물대장상 10층~13층은 다세대주택으로 이용되는 물건입니다. 현재 소유자는 김보현이며 2021.09.30 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 349,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 349,000,000원입니다. 임차권자 정유진은 2021.10.06 전입, 2021.09.03 확정일자, 2021.09.30 점유개시로 확인되고, 말소기준권리인 2023.07.24 압류보다 먼저 전입해 대항력 있는 임차인입니다.
현재 최저가 205,440,000원만 놓고 보면 보증금보다 훨씬 낮기 때문에, 통상적인 대항력 인수형이라면 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가 실질취득액이 보증금 부근으로 고정됩니다. 실제 배당 시뮬레이션도 정유진에게 201,763,840원이 배당되고 147,236,160원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 특약이 다릅니다. 정유진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 정유진 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-183 메이슨리치 제11층 제1101호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 10층~13층 다세대주택 · 방1·거실1·주방/식당1·욕실/화장실1·발코니 |
| 소유자 | 김보현 · 2021.09.30 취득 · 거래가액 349,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 205,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2023.07.24 동대문세무서장의 압류입니다. 그보다 앞서 설정됐던 2020년 신탁 및 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 정유진의 주택임차권등기는 2023.10.11 접수됐지만 실제 임대차계약은 2021.09.02, 전입은 2021.10.06, 확정일자는 2021.09.03이어서 말소기준권리보다 선행하는 대항력이 인정됩니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.06 | 우선변제 가능 확정 2021.09.03 · 배당요구 | 주택도시보증공사 승계 실제 임차인 1명 |
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만, 직접 비교에는 한계가 있다
메이슨리치 최근 거래 자료의 최근 12개월 평균은 339,000,000원, 최신 거래도 2022.11 339,000,000원입니다. 현재 최저가 205,440,000원은 이 최근 평균의 60.6%입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.12 | 29.24㎡ | 2 | 339,000,000원 |
| 2021.10 | 29.97㎡ | 8 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.22㎡ | 3 | 339,000,000원 |
| 2021.08 | 29.96㎡ | 2 | 329,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 339,000,000원 |
다만 이 비교값은 그대로 가격 가점으로 쓰면 안 됩니다. 대상 면적은 22.24㎡인데 확인된 거래 표본은 약 29.22㎡~30.71㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 205,440,000원이 최근 평균보다 낮다는 숫자 자체는 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 거래 최신 시점도 2022.11로, 현재 매각기일과 시간 간격이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,676,160원 |
| 1. 임차인 정유진 보증금 | 349,000,000원 | 201,763,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정유진 보증금 부족분은 147,236,160원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 정유진 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설·아크로타워아파트·한강성심병원 등이 혼재한 준주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 남서측에 영등포시장역, 북측 국회대로에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조 13층 건물 중 11층 1101호이며, 2015.11.20 사용승인. 10층~13층은 다세대주택으로 등재되어 있습니다.
- 설비. 급배수·위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보기, CCTV, 기계식주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이며, 확인된 실거래 표본은 대상 면적과 일치하지 않아 거래가격만으로 대상 호수의 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정유진 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 현재 월세 임대가 탐문되므로 현황조사·전입세대확인·점유관계를 대조해 확약 밖 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.09.30 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 최근12개월 평균 339,000,000원은 대상 22.24㎡보다 큰 약 29㎡대 거래가 중심이므로 단순 할인율 60.6%만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 2회 유찰. 현재 최저가는 감정가 321,000,000원의 64%인 205,440,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가는 내려가지만 정유진 임차권 확약이 유지되는지 계속 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 임차권은 확약으로 풀렸지만, 무조건 안전형은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 349,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 배당만 놓고 보면 147,236,160원이 부족해 매수인이 떠안을 구조죠. 그러나 정유진과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 주된 임차보증금 인수는 실질 0원으로 해소됩니다.
다만 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가에는 별도의 현재 월세 임대가 탐문되고 상세 임대내역은 미상이라고 적혀 있어, 확약 밖 점유자의 대항력 여부가 남습니다. 가격도 최저가 205,440,000원이 거래 참고치 339,000,000원보다 낮지만, 대상 면적 22.24㎡와 비교 거래 약 29㎡대가 일치하지 않고 최신 거래도 2022.11입니다. 따라서 정유진 임차권은 해소, 미상 점유와 가격 검증은 보류가 이 사건의 결론입니다.
