서울남부지방법원 2025타경13200. 강서구 내발산동 에스엠파크뷰 102동 7층 701호, 다세대주택입니다. 감정가 2.93억 원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 약 1.50억 원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건에서 중요한 것은 낙찰가보다 임차보증금의 인수 여부입니다. 등기에는 김지우의 2.75억 원 주택임차권이 경매개시보다 먼저 존재합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낮은 낙찰가가 그대로 저렴한 취득비용을 뜻하지 않습니다.
그러나 이 물건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김지우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 유효하게 이행되는 경우 김지우 보증금 275,000,000원은 매수인의 실질 인수 부담에서 제외됩니다. 반면 이 조건은 별도 임차인 김진아에게 자동 적용되지 않습니다. 이 차이를 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 678-30 에스엠파크뷰 제102동 제7층 제701호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로 317 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 면적 23.06㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2019.10.07 |
| 소유자 | 유세린 (2019.10.30 소유권이전) |
| 감정가 | 293,000,000원 |
| 최저매각가 | 150,016,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 주요 임차권 | 김지우 · 보증금 275,000,000원 · 조건부 포기 및 말소 |
| 추가 임차인 | 김진아 · 전입 2025.09.26 · 보증금 미상 |
| 단지 규모 | 에스엠파크뷰 · 29세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2025.11.11 강제경매개시결정입니다. 그런데 김지우는 2019년부터 주민등록과 점유 이력이 있고, 2023.11.15 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권을 단순히 매각으로 소멸한다고 처리해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증기관 신고는 중복
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김지우 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2019.10.29 최초 확정 2019.10.15 증액분 확정 2021.10.15 |
275,000,000원 | 대항력 有 |
조건부 포기 우선변제권 확인 필요 실질 인수 0원 |
| 김진아 점유 부분 미상 |
전입 2025.09.26 확정 2019.10.15 |
미상 | 가능·확인 필요 |
우선변제 미상 인수액 확인 불가 |
김지우의 최초 확정일자는 2019.10.15, 증액 보증금 10,000,000원의 확정일자는 2021.10.15입니다. 김진아의 확정일자 2019.10.15는 기재된 전입일 2025.09.26보다 앞서므로 계약 및 확정일자 적용 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에 나타나는 '시보증'은 김진아 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되어 있습니다. 보증금 미상인 이 신고를 독립적인 세 번째 임차보증금으로 추가해서는 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 김지우와 김진아, 2명입니다. 한편 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 채권과 김지우 임차권 승계에 관한 명세서 비고의 관계도 원본에서 대조하여 중복계상을 방지해야 합니다.
③ 실질취득 — 최저가가 곧 최종 비용은 아니다
| 현재 최저매각가 | 150,016,000원 |
|---|---|
| 김지우 보증금 | 275,000,000원 |
| 김지우 실질 인수 | 0원 (포기 및 말소 조건 반영) |
| 김진아 보증금 | 미상 |
| 김진아 인수 가능액 | 확인 불가 |
| 실질취득 기준 | 150,016,000원 + 김진아 인수 가능액 |
확약 조건이 유효하게 이행된다면 김지우의 임차보증금은 취득비용에 추가되지 않습니다. 하지만 김진아의 임대차가 매수인에게 대항 가능한 인수형으로 확인되면 미배당 보증금이 별도로 발생할 수 있습니다. 인수형 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
④ 실거래 비교 — 2022년 거래 한 건의 한계
에스엠파크뷰의 확인된 실거래는 2022년 4월 거래 한 건입니다. 비교대상 거래 면적은 25.23㎡로 본건의 비교 기준 면적 23.06㎡와 차이가 있습니다. 거래시점도 현재 매각기일과 상당한 간격이 있어 현재 시세를 대표하는 최신 자료로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.23㎡ | 9층 | 287,000,000원 |
| 본건 감정가 | 23.06㎡ | 7층 | 293,000,000원 |
| 현재 최저가 | 23.06㎡ | 7층 | 150,016,000원 |
최저가는 과거 거래금액 287,000,000원의 52.3%에 해당합니다. 단순 비교하면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 수치에는 중요한 제약이 있습니다. 거래가 2022.04 한 건뿐이고 비교 면적도 다르며, 현재 시장의 거래가격이나 상승·하락 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 과거 거래 대비 할인율을 현재 시세 대비 할인율로 취급하거나, 이를 근거로 가격 가점을 크게 부여해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 150,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,224원 |
| 김지우 임차보증금(조건부 포기) | 275,000,000원 | 0원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 147,115,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 신청채권 미배당액 | — | 127,884,224원 |
매각대금 150,016,000원에서 집행비용 2,900,224원을 공제한 예상 배당재원은 147,115,776원입니다. 신청채권 미배당액 127,884,224원은 김지우의 조건부 포기 대상 임차보증금 인수액과 별도로 해석해야 하며, 이를 자동으로 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 127,884,224원 |
| 4회 유찰 (40.96%) | 120,012,800원 | 117,532,621원 | 157,467,379원 |
| 5회 유찰 (32.77%) | 96,010,240원 | 93,882,056원 | 181,117,944원 |
유찰이 추가되면 매각대금은 낮아지고 신청채권 미배당액은 늘어납니다. 그러나 김지우 및 승계인에 대한 미배당 잔액 포기 조건이 유효하다면, 이 증가분이 곧바로 김지우 보증금에 관한 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 김지우의 실질 인수액은 0원이라는 조건부 판단이 유지됩니다.
반대로 김진아에 대한 인수 여부와 금액은 여전히 미상입니다. 추가 유찰로 가격이 낮아져도 해당 임차보증금의 인수 위험이 자동으로 사라지지는 않습니다. 따라서 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 + 김진아 인수 가능액을 기준으로 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 내발산동 명덕여자고등학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·단독주택·아파트·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 위치하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2019.10.07 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물의 7층입니다. 난방·위생·급배수·주차장·승강기·화재감지기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 인접 도로 및 토지 대비 평지에 위치한 주상용 건부지입니다. 공시지가 7,262,000원/㎡입니다.
- 규제. 공항 관련 중요시설물보호지구와 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 적용 여부도 확인해야 합니다.
- 임대주택 등록. 2021.02.03 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있습니다. 매각 후 등기와 임대사업 관련 의무의 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 출입이 이루어지지 않아 내부구조·확장·인테리어 등은 외부관찰 및 관련 자료에 근거했습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.
- 환금성. 29세대 규모로 확인된 거래 표본이 한 건에 그칩니다. 현재 적정 매도가격과 매도 소요기간을 판단할 자료가 부족해 보수적으로 접근해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 김지우 확약 원문. 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건의 적용 범위, 실제 이행절차, 주택도시보증공사의 승계 지위를 확인해야 합니다.
- 김진아 보증금. 임대차계약서·전입세대열람·확정일자 부여현황·매각물건명세서를 대조하여 보증금 및 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 수와 중복신고. 실제 임차인 2명과 보증기관의 대위·승계 신고를 구별하고 동일 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 점유와 명도. 김지우의 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유자와 점유 부분을 별도로 확인해야 합니다. 김진아의 점유관계가 명도에 영향을 줄 수 있습니다.
- 총 취득비용. 150,016,000원에 김지우 보증금을 단순 가산하지 않는 대신, 김진아의 인수 가능액과 기타 비용을 확인해 최종 부담을 산정해야 합니다.
- 현 시세 재검증. 2022년 287,000,000원 거래 한 건에 의존하지 말고 최근 비교 거래·매물·면적 및 층별 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 관련 의무와 경매 매각에 따른 처리 내용을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세, 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래가 원본을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 2.75억이 사라져도, 모든 인수 위험이 사라진 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 김지우의 275,000,000원 임차권이 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 매각된다는 점입니다. 해당 조건이 이행된다면 낙찰자는 그 보증금을 추가로 인수하지 않습니다. 그러므로 매각대금과 김지우 보증금을 합산해 실질취득액을 계산하는 것은 본건의 명세서 조건에 맞지 않습니다.
하지만 김진아라는 별도 임차인이 남아 있습니다. 보증금이 알려져 있지 않고, 대항력 및 실제 인수 범위를 확정할 수 없습니다. 또한 확인되는 매매 사례는 2022년 거래 한 건뿐이므로 현재 최저가가 실질 시세보다 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 3회 유찰과 29세대 소규모 단지라는 조건까지 고려하면, 겉으로 보이는 할인율을 근거로 입찰하기에는 불확실성이 큽니다.
결론은 조건부 관망입니다. 김지우의 확약은 큰 권리 부담을 해소하지만 김진아의 별도 보증금 위험까지 해결하지는 않습니다. 김진아 보증금 및 점유관계, 확약 이행, 현재 시세를 확인한 뒤에야 실질취득액과 응찰가격을 결정할 수 있습니다. 최저가 150,016,000원은 출발점일 뿐, 확정된 총 취득비용이나 검증된 저가 매수 가격이 아닙니다.
