서울남부지방법원 2025타경13200. 내발산동 에스엠파크뷰 102동 701호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유세린이고, 등기상 가장 중요한 권리는 2019년부터 대항요건을 갖춘 김지우의 주택임차권 275,000,000원입니다. 이 임차권은 2025.11.11. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙만 보면 낙찰자가 배당받지 못한 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 김지우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 임차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 김지우의 275,000,000원은 룰상 선순위 인수액이지만 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 확약이 모든 점유자를 덮지는 않는다는 점입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 김진아가 별도로 확인되고, 전입일은 2025.09.26., 확정일자는 2019.10.15.이며 보증금은 미상입니다. 제공된 판정상 대항력이 있어 김진아의 보증금 잔액이 별도로 인수될 가능성은 남아 있습니다. 보증기관으로 표시된 시보증은 김진아 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 김진아·김지우 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 678-30 에스엠파크뷰 제102동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 9층 건물 내 7층 |
| 사용승인일 | 2019.10.07 |
| 소유자 | 유세린 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 234,400,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 주된 선순위 임차권은 확약으로 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 미상 | 2025.09.26 | 2019.10.15 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.29 | 2019.10.15 / 2021.10.15 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 확약 반영 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 2019.10.15 | 별도 합산 없음 | 판정 불가 | 미상 | 김진아 대위·승계 |
시보증은 김진아 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로, 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 보이지만 표본이 1건
에스엠파크뷰의 확인 가능한 실거래는 2022.04 1건이며, 전용 25.23㎡·9층이 287,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 234,400,000원은 이 금액의 81.7%입니다. 감정가 293,000,000원과 비교하면 현재 회차에서 가격이 내려온 것은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.23㎡ | 9 | 287,000,000원 |
| 표본 | — | 1건 | 287,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 234,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,081,600원 |
| 인수 · 김지우 임차보증금 | 275,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 230,318,400원 |
| 미배당 | - | 44,681,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김지우 보증금 275,000,000원은 선순위 인수로 표시되지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 김지우 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김진아의 미상 보증금 위험을 해소하지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 김지우 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 44,681,600원 | 확약 반영 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 90,905,280원 | 확약 반영 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 150,016,000원 | 147,115,776원 | 127,884,224원 | 확약 반영 0원 |
김지우만 놓고 보면 낙찰가가 내려가더라도 매각조건 때문에 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 ‘보증금 275,000,000원이 실질취득가를 고정시키는’ 선순위 임차인 사건과 다릅니다. 다만 김진아의 보증금이 얼마인지 알 수 없기 때문에, 추가 유찰로 최저가가 내려가는 것만으로 실질 취득비용이 그만큼 낮아진다고 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 제701호입니다. 사용승인일은 2019.10.07입니다.
- 입지. 명덕여자고등학교 동측 인근으로 다세대주택·오피스텔·단독주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 발산역이 위치해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 강서로에 접하며, 토지는 평지에 위치합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·수평표면구역·교육환경 보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 694.3㎡, 공시지가 7,262,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 에스엠파크뷰는 29세대이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진아 보증금 확인이 최우선. 대항력 판정이 있고 보증금이 미상입니다. 이 금액과 배당·인수 범위를 확인하지 않은 상태에서는 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 확약 범위를 분리해서 볼 것. 김지우 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건은 김지우의 275,000,000원 위험을 해소하지만, 김진아에게 자동 적용되지 않습니다.
- 보증기관 중복신고 합산 금지. 시보증은 김진아 보증금의 대위·승계 표기로 별도 임차인·별도 보증금이 아닙니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 실거래는 2022.04의 287,000,000원 1건입니다. 현재 최저가가 81.7%라고 해도 이 수치만으로 현재 시세 대비 저평가를 단정하지 마세요.
- 현황 재확인. 감정평가 시 현 거주인 부재·폐문으로 내부구조와 이용상황 등이 실제와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 원본 조건 확인. 매각물건명세서에서 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건의 문구와 김진아 관련 점유·보증금·배당요구 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.75억은 풀렸지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 강한 선순위 임차권입니다. 김지우의 보증금 275,000,000원이 감정가 293,000,000원에 근접하고, 현재 최저가 234,400,000원보다도 큽니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득비용이 쉽게 낮아지지 않습니다.
그러나 여기서는 김지우와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어 주된 275,000,000원 인수위험은 실질적으로 제거됩니다. 이 점만 보면 큰 권리 리스크 하나가 해소된 사건입니다. 반대로 김진아의 보증금은 미상이고 대항력이 확인되어 있습니다. 따라서 결론은 ‘인수 0원 안전형’도, ‘최저가 234,400,000원의 확정 할인물건’도 아닙니다.
주된 임차권은 확약으로 해소, 확약 밖 미상 임차인은 확인 전까지 보류. 이 물건의 승부처는 81.7%라는 할인율보다 김진아의 보증금과 실제 인수범위를 얼마나 정확히 닫아내느냐에 있습니다.
