서울남부지방법원 2025타경13208. 서울특별시 강서구 마곡동 1185, 제3층 제301호 다세대주택입니다. 소유자는 박현정이고, 2011년 3월 21일 매매로 취득한 거래가액은 158,000,000원입니다. 등기부상 과거 우리은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 분석 기준은 데이터상 2023년 8월 29일 갑구 5번 압류입니다. 이후 강서구 압류, 파주세무서 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 강소호의 대항력 있는 임차권입니다. 보증금은 180,000,000원이고 전입일은 2021년 12월 30일, 확정일자는 2021년 11월 29일이며 배당요구도 했습니다. 통상 계산에서는 현재 매각가에서 배당받지 못하는 50,048,512원이 매수인 인수로 잡히지만, 매각물건명세서 비고에 강소호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1185 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용면적 54.03㎡ · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 박현정 (2011.03.21. 매매, 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 132,608,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 인수를 막는다
데이터상 말소기준권리는 2023.08.29 갑구 5번 압류입니다. 그 이전의 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 8월 29일 국 압류 이후 2023년 11월 21일 강서구 압류와 2024년 3월 22일 국 압류가 이어졌고, 모두 매각으로 소멸합니다. 2025년 11월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강소호 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.12.30 / 2021.11.29 | 180,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계 |
| 박순희 부분 미상 | 2025.05.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 거래보다 11.6% 낮다
에어빌라트A동은 7세대 규모이고, 대상면적은 54.03㎡입니다. 면적이 매칭되는 최근 실거래는 2026년 6월 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.13㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.03㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가이자 확약 적용 실질취득액은 132,608,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 88.4%입니다. 감정가 대비로는 51.2% 수준입니다. 따라서 이 물건은 신건 감정가가 시세보다 비싼 유형이 아니라, 3회 유찰 뒤 현재 가격에서 이미 실거래보다 낮은 가격대가 형성된 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,656,512원 |
| 1. 임차인 강소호 보증금 (우선변제) | 180,000,000원 | 129,951,488원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 2,656,512원을 제외한 금액이 강소호에게 우선 배당되어 129,951,488원이 지급됩니다. 보증금 180,000,000원과의 차액 50,048,512원은 확약이 없으면 매수인 인수액으로 계산되지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 실질 인수 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 공항고등학교 북동측 인근으로, 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 9호선 신방화역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2000.01.18입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지면적 207.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형이며 북측 및 남동측으로 각각 노폭 약 5m, 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역은 아파트 용도로 2025.10.20.~2026.12.31. 지정돼 있습니다.
- 환금성. 7세대 규모의 다세대이고 최근 거래는 2026.06 1건뿐입니다. 경매물건 통계도 평균 3.0회 유찰, 매각률 0.0%이므로 가격 메리트와 별개로 매도 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 132,608,000원에 확약 적용 실질 인수 0원이므로 실질취득은 132,608,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원의 88.4%입니다.
- 확약 원본 확인. 계산상 인수액 50,048,512원이 실질 0원으로 바뀌는 핵심 근거는 강소호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건입니다.
- 다음 회차 가격. 4회 유찰 시 최저매각가는 106,086,400원, 5회 유찰 시 84,869,120원입니다. 현재 가격도 이미 최근 거래보다 낮지만 추가 유찰을 기다릴 경우 가격은 더 낮아집니다.
- 박순희 임대관계. 2025.05.12 전입으로 대항력 없음으로 분석되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 보완 여부와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 소규모 환금성. 7세대 규모이고 경매물건 매각률 0.0%인 만큼, 매수가격이 낮다는 이유만으로 단기간 재매도를 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수는 0, 가격은 메리트, 환금성은 별도”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라 그 임차인의 확약입니다. 강소호의 보증금은 180,000,000원으로 현재 매각가 132,608,000원을 웃돌아 확약이 없다면 계산상 50,048,512원의 매수인 인수가 발생합니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건을 적용하면 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재는 분명합니다. 최저매각가 132,608,000원은 감정가 259,000,000원의 51.2%이고, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 88.4%입니다. 다만 7세대 소규모 다세대, 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%, 세금 압류 3건, 박순희 보증금 미상이라는 확인 포인트가 남습니다. 권리는 확약 확인이 관건, 가격은 현재 시세 메리트가 있음, 환금성은 보수적으로.
