서울남부지방법원 2025타경13208. 서울 강서구 마곡동 에어빌라트A동 제3층 제301호, 전용 54.03㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박현정은 2011년 거래가 158,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 경매의 말소기준은 2023년 8월 29일 강서세무서장의 국세 압류입니다. 이후 강서구 압류, 파주세무서 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기상 소멸과 보증금 반환채무의 승계는 별개의 문제입니다. 강소호는 2021.12.30 전입·점유, 2021.11.29 확정일자로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 강소호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1185 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강서구 양천로28길 9-10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.03㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 3층 · 사용승인 2000.01.18 |
| 소유자 | 박현정 (2011.04.22 소유권이전 · 거래가 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 207,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
과거 우리은행 근저당권들과 보성씨앤씨 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.08.29 국세 압류이며, 그 뒤의 2023.11.21 강서구 압류, 2024.03.22 국세 압류, 2024.01.16 주택임차권등기, 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강소호 | 건물전부 · 2021.12.30 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 박순희 | 미상 · 2025.05.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 승계 없음 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에도 최근 거래의 138.1%
에어빌라트A동은 총 7세대, 사용승인일은 2000.01.18입니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2026년 6월 전용 52.13㎡ 4층이 150,000,000원에 거래됐습니다. 표본이 1건이라 개별 호수의 면적·층·상태 차이는 확인해야 하지만, 제공된 최신 거래 기준으로는 현재 최저가가 현저히 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.13㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 207,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원의 138.1%입니다. 강소호 보증금에 대한 실질 인수가 확약으로 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 207,200,000원이고, 이 역시 최근 실거래보다 57,200,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 20% 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,700,800원 |
| 1. 임차인 강소호 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 23,499,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 주택도시보증공사에 23,499,200원이 배당되고 156,500,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 강소호 관련 미배당 보증금은 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 207,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 165,760,000원 | 17,360,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 132,608,000원 | 50,048,512원 | 0원 |
2·3회 유찰 시 표시된 17,360,640원·50,048,512원은 배당만을 기계적으로 적용한 룰상 인수 계산값입니다. 이 사건은 강소호 및 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건이므로 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 2000.01.18입니다.
- 입지. 공항고등학교 북동측 인근으로 다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 5m, 남동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 207.0㎡, 공시지가 2,835,000원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 에어빌라트A동은 총 7세대 규모이고 제공된 최근 12개월 실거래도 1건이어서, 거래 표본이 넓은 대단지보다 가격 검증과 재매각 시 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 강소호와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 박순희 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상입니다. 현장 점유관계와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 207,200,000원은 최신 거래 150,000,000원의 138.1%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래가와의 격차를 우선 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 총 7세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이므로 내부 상태·층·향·주차·수선비에 따라 체감 시세가 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 강소호는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이며 보증금도 180,000,000원이지만, 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가인 207,200,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 유일한 실거래이자 최신 거래는 150,000,000원이고, 현재 최저가는 그 138.1%입니다. 1회 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없으며, 총 7세대의 소규모 다세대라는 환금성 조건과 박순희의 미상 점유관계, 세금 압류 확인까지 남아 있습니다. 주된 인수 위험은 확약으로 낮아졌지만, 현재 가격은 최근 거래보다 높다. 이 사건의 결론은 권리보다 가격 검증을 훨씬 엄격하게 해야 한다는 것입니다.
