인천지방법원 2024타경51484. 김포시 통진읍 서암리의 단지형 다세대주택 101동 3층 301호입니다. 감정가 157,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,435,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 극히 일부로 살 수 있는 물건처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가 자체보다 매수인이 이어받는 선순위 전세권을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
등기부에는 윤석민 명의의 전세권이 2019.02.07. 설정되어 있고 전세금은 167,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.27. 서울특별시양천구 압류입니다. 전세권이 말소기준보다 훨씬 앞서며, 매각물건명세서에도 이 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51484 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 담터로 40, 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제301호 |
| 소유자 | 이우재 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 4,435,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권액 | 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2022.04.27. 서울특별시양천구 압류입니다. 그 이전인 2019.02.07. 윤석민의 전세권이 먼저 설정돼 있고, 전세금은 167,000,000원입니다. 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리라 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 그 뒤의 인천광역시 압류, 하나캐피탈주식회사·주택도시보증공사·서울보증보험 주식회사의 가압류, 김포시 압류, 강제경매개시결정, 국 압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·전세권자 — 대항력은 있으나 보증금은 별도 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 2019-01-08 | 미상 | 2025-01-09 접수 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
윤석민은 2019.01.08. 전입신고를 마쳐 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 등기부에는 같은 이름의 윤석민 명의 전세권이 2019.02.07. 설정되어 있고 전세금 167,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금 미상이라는 점과 등기 전세금 167,000,000원은 구분해서 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 3.1%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
유호팰리스101,102동은 20세대 규모이며, 목표 면적은 50.7㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2024.06. 139,000,000원과 2024.09. 145,000,000원으로, 최근 12개월 평균은 142,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 49.16㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.06 | 50.7㎡ | 4 | 139,000,000원 |
| 평균 | 50.7㎡ | 2건 | 142,000,000원 |
현재 최저가 4,435,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 3.1%입니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 보여주지 못합니다. 선순위 전세권 167,000,000원이 인수되는 구조이므로 실질취득 판단 기준은 167,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 145,000,000원보다 모두 높습니다. 따라서 “감정가 대비 3%라 싸다”는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 479,830원 |
| 2. 전세권 · 윤석민 | 167,000,000원 | 3,955,170원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 25,911,225원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 280,272,551원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 22,915,040원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 160,086,987원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 윤석민 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용과 전세권 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당할 경우 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 전세권설정등기는 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 핵심 부담은 남는다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 4,435,000원 | 3,955,170원 | 819,230,633원 |
| 11회 유찰 시 | 3,104,500원 | 2,648,619원 | 820,537,184원 |
| 12회 유찰 시 | 2,173,150원 | 1,734,033원 | 821,451,770원 |
11회 유찰 시 매각가는 3,104,500원, 12회 유찰 시 2,173,150원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 전세권 배당액도 함께 2,648,619원, 1,734,033원으로 줄어듭니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 전세권 미배당분이 늘어나는 구조이므로 낙찰가 하락을 곧바로 총 취득부담 하락으로 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 주위환경. 통진초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 북측 담터로를 통해 인근지역과 연결됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 다세대주택 부지로 이용되고, 공시지가는 887,500원/㎡입니다.
- 하자·관리 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 우편함과 건물 출입구에 전기단전예고 및 공용전기 전기단전예고 안내문이 부착된 것으로 조사돼 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 20세대 규모이며 확인된 최근 거래는 2건, 경매물건 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 1번 윤석민 전세권설정등기가 매각 후 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 최저가 4,435,000원은 최근 12개월 평균의 3.1%지만, 실질취득은 전세금 167,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 윤석민은 2019-01-08 전입으로 대항력이 있고 보증금·확정일자는 미상입니다. 등기 전세권과 실제 임대차 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시양천구·인천광역시·김포시·국의 압류 내역이 있으므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 단전 안내 확인. 전기단전예고 및 공용전기 전기단전예고 안내문이 확인된 만큼 관리비·공용전기 관련 체납 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “443만원 낙찰”이 아니라 “1억6700만원 인수 구조”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 4,435,000원이지만, 가장 중요한 숫자는 전세금 167,000,000원입니다. 선순위 전세권이 말소되지 않아 매수인에게 인수되고, 현재 회차에서 전세권에 배당되는 금액은 3,955,170원에 불과합니다. 낙찰가가 더 내려가면 전세권 배당액도 줄어들어 미배당 인수 부담은 오히려 커집니다.
최근 12개월 동일 면적대 거래 평균은 142,000,000원, 최신 거래는 145,000,000원입니다. 따라서 실질취득 기준인 전세금 167,000,000원 수준은 최근 시세보다 높습니다. 여기에 10회 유찰, 단지 경매 평균 10.0회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 초저가지만, 인수권리를 포함하면 가격 메리트가 없는 고위험 구조입니다.
