인천지방법원 2024타경51484. 김포시 통진읍 서암리 유호팰리스 101동 3층 301호, 전용면적 50.7㎡의 단지형 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 6,336,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 가격을 판단할 기준은 최저가가 아닙니다.
등기부에는 2019.02.07. 설정된 윤석민 명의의 전세금 167,000,000원 전세권이 있습니다. 말소기준인 2022.04.27. 서울특별시 양천구 압류보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 현재 최저가에서 전세권자에게 예상되는 배당은 5,821,952원에 불과하므로, 전세금 중 161,178,048원이 미배당 상태로 남습니다.
따라서 현재 회차의 단순 계산은 최저가 6,336,000원 + 전세권 미배당액 161,178,048원 = 167,514,048원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 실질취득 총액은 계속 전세금 167,000,000원 부근에 머뭅니다. 최저가만 보고 ‘싸다’고 판단할 수 없는 전형적인 선순위 전세권 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 담터로 40, 101동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 단지형 다세대주택 · 전용 50.7㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 단지 / 준공 | 유호팰리스 101·102동 · 20세대 · 2018.01.15. 준공 |
| 소유자 | 이우재 (2019.01.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 6,336,000원 (9회 유찰, 감정가의 약 4.04%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤석민 / 167,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
말소기준은 2022.04.27. 접수된 서울특별시 양천구 압류입니다. 그 이후의 인천광역시·김포시·국세 압류, 하나캐피탈·주택도시보증공사·서울보증보험 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 약 3년 앞선 2019.02.07. 전세권은 소멸하지 않습니다.
임차·점유 관계
확인된 실제 점유자는 윤석민 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 별개로 등기된 전세권 167,000,000원은 명확한 인수 대상입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석민 | 2019.01.08. | 임차보증금 미상 등기 전세금 167,000,000원 | 가능·미상 전입은 말소기준보다 앞섬 | 미상 확정일자 확인 필요 | 전세권 인수 현재 미배당 161,178,048원 |
윤석민은 점유자이자 전세권자이며 강제경매 신청채권자입니다. 동일인 관계와 실제 임대차 경위, 전세금 지급 자료 및 점유 상태를 원본 문서와 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
집계된 유호팰리스 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 2024.06. 4층 139,000,000원, 2024.09. 4층 145,000,000원이며 평균은 142,000,000원입니다. 최신 거래는 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 49.16㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2024.06 | 50.7㎡ | 4층 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,000,000원 |
표면 최저가 6,336,000원은 실거래 평균의 4.5%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 전세권 인수를 제외한 수치라 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 전세금 167,000,000원만을 실질취득 기준으로 잡아도 최근 평균 142,000,000원의 117.6%, 최신 거래 145,000,000원의 115.2%입니다. 현재 회차의 집행비용까지 합친 계산액 167,514,048원은 이보다 조금 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,336,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,048원 |
| 1. 전세권 · 윤석민 | 167,000,000원 | 5,821,952원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 | 25,911,225원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 280,272,551원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 | 22,915,040원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 160,086,987원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 윤석민 | 167,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권액은 823,185,803원, 채권자 예상배당 합계는 5,821,952원, 미배당 합계는 817,363,851원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 전세권 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시에도 실질취득은 거의 같다
| 회차 | 최저가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 6,336,000원 | 5,821,952원 | 161,178,048원 | 167,514,048원 |
| 10회 유찰 시 | 4,435,200원 | 3,955,366원 | 163,044,634원 | 167,479,834원 |
| 11회 유찰 시 | 3,104,640원 | 2,648,756원 | 164,351,244원 | 167,455,884원 |
최저가가 6,336,000원에서 4,435,200원, 3,104,640원으로 내려가도 전세권 배당액이 함께 줄어 미배당 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 세 회차 모두 167,000,000원대입니다. 추가 유찰은 이 사건의 본질적인 가격 부담을 해소하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 3층 301호로, 단지형 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 통진초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 북측 담터로를 통해 주변 지역과 연결됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 제한보호구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 887,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 실거래 표본이 2건뿐입니다. 동일 단지 경매 집계상 평균 9회 유찰·낙찰률 0%로 환금성은 낮게 평가됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서에서 을구 1번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 문구를 직접 대조하세요.
- 전세금 미배당액 재계산. 실제 낙찰가와 집행비용, 당해세 배당에 따라 전세권 배당액과 매수인 인수액이 달라집니다.
- 점유 관계 확인. 윤석민의 실제 점유 여부, 전세금 지급 자료, 임대차계약 관계와 전세권 설정 경위를 확인하세요.
- 동일인 관계 검토. 점유자·전세권자·신청채권자가 모두 윤석민으로 확인되므로 관계인 거래 여부와 채권의 실체를 원본 자료로 검증하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세의 법정기일과 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 단전·체납 확인. 개별 및 공용전기 단전예고가 확인된 만큼 전기요금과 공용관리비 체납액을 확인하세요.
- 시세 상한 재검토. 실질취득 약 167,000,000원은 최근 평균 142,000,000원과 최신 거래 145,000,000원보다 높습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·세금 관련 교부청구와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,336,000원에 사는 물건이 아니다”
이 물건은 감정가 157,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 6,336,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전세금 167,000,000원의 전세권이 매수인에게 인수됩니다. 현재 배당 시나리오의 전세권 미배당액은 161,178,048원이고, 최저가까지 합친 실질취득은 167,514,048원입니다.
보수적으로 전세금 167,000,000원만 시세와 비교해도 최근 실거래 평균 142,000,000원보다 25,000,000원 높고, 최신 거래 145,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 추가 유찰이 되더라도 최저가 감소분만큼 전세권 인수액이 늘어 실질취득은 거의 고정됩니다.
표면 가격은 극단적으로 낮지만 실질 가격은 시세 이상이고, 선순위 인수권리·9회 유찰·낙찰률 0%·전기단전예고·세금 우선배당 변수가 함께 존재합니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 사건의 결론은 분명합니다. 최저가 착시에 응찰해서는 안 되며, 전세권 정리 여부가 확인되지 않는 한 가격 메리트가 없는 고위험 물건입니다.