서울남부지방법원 2025타경13219. 강서구 화곡동 ‘동원에이스뷰’ 제4층 제403호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 285,000,000원에서 한 차례 유찰된 228,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 임차보증금 285,000,000원의 처리입니다.

임차권자 성민경은 2021.02.24 확정일자, 2021.03.08 주민등록, 2021.03.09 점유개시로 말소기준권리인 2022.01.05 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 배당표에서는 매각대금 228,000,000원 가운데 집행비용 3,992,000원을 제외한 224,008,000원이 성민경에게 배당되고, 보증금 잔액 60,992,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

* 배당 시뮬레이션상 원칙적인 미배당 잔액은 현재 회차 60,992,000원, 2회 유찰 시 105,953,600원, 3회 유찰 시 141,922,880원이지만, 위 확약은 성민경 관련 잔액의 매수인 반환책임을 포기하는 조건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 인수 해소

등기부상 2020.11.11 설정된 든솔신용협동조합 근저당권은 2021.03.09 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.01.05 시흥세무서장 압류이며, 2023.05.15 울산세무서장 압류와 2025.11.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

성민경의 임차권은 주민등록일 2021.03.08, 확정일자 2021.02.24, 점유개시일 2021.03.09로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 대항력 있는 선순위 임차권이지만, 이번 매각은 성민경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 선순위 임차권을 분리해서 봐야 한다

실제 이름이 확인되는 임차·점유 관계는 성민경과 조동철입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차보증금을 추가한 임차인이 아니라 매각물건명세서상 성민경 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 74.8% 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 228,000,000원입니다. 제공된 거래자료에서는 동원에이스뷰 거래가 2021.08의 305,000,000원 1건뿐이고, 해당 거래 전용면적은 26.98㎡입니다. 본건 비교대상 면적은 41.87㎡로 면적 일치 판정도 되지 않았습니다.

수치상 최저가는 이 거래가의 74.8%지만, 거래시점이 2021.08이고 면적도 다릅니다. 따라서 이 비율만으로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다. 최근 12개월 비교값으로 잡힌 305,000,000원 역시 실제 표본은 이 1건뿐이므로 동일한 한계가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정 · 확약 전 배당 룰)

배당 계산만 적용하면 성민경 보증금 중 60,992,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 성민경 관련 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수액은 늘어난다

확약이 없다면 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다. 하지만 이번 사건은 성민경과 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있으므로, 성민경 관련 인수액은 낙찰가와 별개로 실질 0원*으로 처리하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용 내용도 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2020.10.29입니다.
• 설비. 전기, 위생·급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 및 기계식 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 4,524,000원/㎡, 토지면적은 272.0㎡입니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 성민경 및 주택도시보증공사의 배당잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
• 조동철 점유 확인. 조동철은 2025.03.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 명도 대상을 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 제공된 거래는 2021.08의 26.98㎡ 1건뿐이라 본건 41.87㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 동일 면적·유사 오피스텔의 최근 거래 확인이 필요합니다.
• 환금성 점검. 총 12세대이고 경매 평균 유찰 3.4회, 낙찰률 37.5%이므로 재매각 가능성과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 용도 확인. 등재 용도는 오피스텔이고 현황 주거용 사용 내용이 있으므로 실제 이용·대출·세금 적용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 이번 사건의 핵심은 확약이다”

표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 임차인 성민경의 보증금은 285,000,000원이고, 현재 최저가 228,000,000원에서는 배당 후 60,992,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인이라면 원칙적으로 이 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

하지만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 내용이 명시돼 있습니다. 성민경과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 성민경 관련 실질 인수는 0원*입니다.

남는 문제는 가격과 현장입니다. 228,000,000원이 305,000,000원 거래보다 낮아 보이지만, 그 거래는 2021.08의 1건이며 면적도 다릅니다. 여기에 조동철의 점유관계와 12세대 규모, 평균 3.4회 유찰·37.5% 낙찰률까지 감안하면 권리의 주된 폭탄은 해소됐지만 가격을 곧바로 매력적이라고 평가하기에는 비교자료가 부족한 물건입니다.