서울남부지방법원 2025타경13219. 강서구 화곡동 동원에이스뷰 4층 403호로, 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가에서도 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 285,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 182,400,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로는 할인 폭이 커 보이지만 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차권과 그 미배당액의 처리 조건입니다.

성민경은 2021년 3월 8일 주민등록, 2021년 2월 24일 확정일자를 갖고 보증금 285,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차 배당계산대로라면 집행비용 3,353,600원을 제외한 179,046,400원이 우선 배당되고, 나머지 105,953,600원은 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 매각에서는 이 임차인의 실질 인수를 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심, 다만 확약 조건 존재

등기상 2020년 든솔신용협동조합 근저당권은 2021년 3월 9일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 1월 5일 시흥세무서장의 압류이며, 이후 울산세무서장 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 성민경은 말소기준일보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖춘 보증금 285,000,000원의 임차권자여서 권리분석의 중심에 놓입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수판단은 서로 다르다

③ 시세 비교 — 1.824억은 최근 거래보다 낮지만, 비교 신뢰도는 제한적

동원에이스뷰의 확인된 거래는 2건입니다. 2026년 7월 26.98㎡ 8층이 214,000,000원, 2021년 8월 26.98㎡ 7층이 305,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 거래 1건 기준 214,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래보다 29.8% 낮아진 하락 추세입니다.

현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균 214,000,000원의 85.2%입니다. 확약 조건으로 성민경의 미배당 보증금이 실질 인수되지 않는다면 실질취득 역시 182,400,000원 수준입니다. 그러나 시세 매칭 기준면적은 41.87㎡인 반면 확인된 거래는 모두 26.98㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 “최근 거래보다 3,160만원 싸다”는 숫자만으로 가격 우위를 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

배당계산만 보면 성민경 보증금 중 105,953,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다

대항력 임차보증금이 285,000,000원인 만큼 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 구조입니다. 현재 회차에서는 105,953,600원, 3회 유찰 시 141,922,880원, 4회 유찰 시 170,698,304원으로 계산됩니다. 이 물건은 바로 그 위험을 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 차단한 사례이므로, 입찰 전에는 해당 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하는 절차가 가장 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 북동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2020.10.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물이며 승강기, 난방, 화재탐지, 기계식 주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,524,000원/㎡, 토지면적 272.0㎡입니다.
• 환금성. 동원에이스뷰는 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.5회, 매각률 33.33%입니다. 반복 유찰 가능성을 가격 판단에 함께 반영할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 원문 확인. 성민경과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 성민경 인수액 구분. 배당계산상 미배당은 105,953,600원이지만, 확약 조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하지 마세요.
• 조동철 점유 확인. 전입일은 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있으나, 점유 부분과 보증금·계약관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 시세 비교 한계. 최근 거래 214,000,000원은 26.98㎡ 거래이고 시세 매칭 기준면적은 41.87㎡입니다. 면적이 달라 단순 단가 비교를 피해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 29.8% 낮습니다. 전체 평균 259,500,000원만 보고 가격 가점을 주지 마세요.
• 반복 유찰 리스크. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 3.5회, 매각률 33.33%입니다. 환금성과 경쟁 강도를 보수적으로 보세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 최종 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.06억 인수형”처럼 보이지만, 승부처는 확약과 가격 검증

이 사건은 숫자만 보면 위험도가 크게 달라지는 물건입니다. 성민경의 보증금은 285,000,000원이고 현재 회차 배당 후 남는 금액은 105,953,600원입니다. 확약이 없다면 낙찰가 182,400,000원에 이 금액까지 더해지는 인수형 구조가 되지만, 실제 매각조건에는 성민경과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

다만 가격 쪽은 별도로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 182,400,000원은 최근 거래 214,000,000원보다 낮지만, 비교 거래의 면적이 26.98㎡로 시세 매칭 기준 41.87㎡와 다르고 최근 거래도 1건뿐입니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -29.8%입니다. 여기에 2회 유찰, 단지 평균 3.5회 유찰, 매각률 33.33%가 겹칩니다. 결론은 권리조건은 확약 덕분에 크게 개선됐지만, 가격 메리트는 면적이 맞는 실거래를 추가 대조한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.