서울남부지방법원 2025타경13223. 목동 엠펠리체 에이동 2층 201호로, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자 강상훈은 2022.04.20. 매매를 원인으로 2022.04.25. 공유자 전원 지분을 거래가액 365,000,000원에 취득했습니다. 그보다 앞선 소유권보존은 2016.09.30.이고, 현재 등기상 소유자는 강상훈 단독입니다.

이 사건의 권리분석은 가격보다 먼저 임차권등기와 확약 조건을 읽어야 합니다. 박명수는 임대차계약일 2022.02.04., 확정일자 2022.02.04., 전입·점유개시 2022.03.18.로 보증금 355,000,000원의 임차권을 갖고 있으며 2024.03.28. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준으로 제시된 2025.11.12. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약이 핵심

박명수의 주택임차권은 2024.03.28. 등기됐고, 실제 임대차계약·확정일자는 2022.02.04., 전입·점유는 2022.03.18.입니다. 따라서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 실제 임차인은 박명수 1명이며, 매각물건명세서에 나타난 시보증은 박명수 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 별도의 보증금을 더해 계산하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득가 기준

이 물건은 확약 이행을 전제로 하면 매수인의 실질 인수액이 0원이므로, 가격 비교 기준은 현재 최저매각가 291,200,000원입니다. 시세 데이터에는 엠펠리체 전용 59㎡대 거래 3건이 잡혀 있으며, 평균은 363,333,333원, 최신 거래는 2022.04 · 365,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 시세 집계 평균의 80.1%입니다.

다만 거래 표본의 최신 시점이 2022.04이므로, 2026.08.19 입찰에서 이를 곧바로 현재 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 따라서 291,200,000원이 과거 거래 표본 대비 낮다는 사실과 현재 적정가가 그 수준이라는 판단은 구분해야 합니다. 최신 거래 365,000,000원 및 집계 평균 363,333,333원과 비교하면 숫자상 할인폭은 분명하지만, 입찰 전 현재 거래 수준 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)

배당계산만 보면 박명수 보증금 중 68,676,800원이 미배당되어 룰상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 박명수의 미배당 보증금이 늘어나므로 최저가만 내려간다고 실질취득비용이 그만큼 낮아지는 물건이 아닙니다. 반대로 이번 매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 정상 이행되면, 그 룰상 인수액이 실질 0원으로 제거되기 때문에 유찰에 따른 가격 인하가 매수인에게 실제 가격 인하로 연결됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
• 주위환경. 대일고등학교 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 도로. 3필지 일단의 자루형 토지로 서측 광대로, 남측 세로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 주상용, 평지·자루형이며 공시지가는 4,719,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규모. 엠펠리체는 총 24세대, 사용승인 관련 시점은 2016.09.12.이며 거래 표본은 3건입니다.
• 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 박명수와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
• 중복 보증금 금지. 시보증은 박명수 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 별도의 355,000,000원을 추가 합산하지 않습니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표상 미배당액은 68,676,800원이지만 확약 이행 시 실질 인수는 0원입니다.
• 시세 최신성 확인. 제공된 거래 3건의 최신 시점은 2022.04이므로 2026.08.19 입찰 전 현재 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 총 24세대 소규모 오피스텔이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.6회이므로 매도 시 거래 속도와 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 용도 확인. 대장상 오피스텔·현황 주거용 사용이라는 점을 세금·대출·사용계획 검토에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 말소 조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 인수를 지운다”

이 물건의 첫인상은 선순위 임차보증금 355,000,000원 때문에 위험해 보입니다. 현재 최저가 291,200,000원보다 보증금이 크고, 배당 계산상 미배당액도 68,676,800원이 발생하기 때문입니다. 확약이 없다면 유찰이 거듭될수록 미배당 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 전형적인 인수형입니다.

하지만 이번 매각에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인 박명수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 이 조건이 정상 이행되면 매수인의 박명수 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득가는 최저가 291,200,000원이 됩니다. 제공된 거래 집계 평균 363,333,333원 대비 80.1% 수준이라 숫자상 가격 여유도 있습니다.

다만 시세 표본의 최신 거래가 2022.04이고, 엠펠리체가 24세대의 소규모 오피스텔이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “가격은 매력 구간, 권리는 확약 확인이 전제”입니다. 확약 원문과 임차권등기 말소 실행조건이 명확히 확인된다면 구조가 크게 단순해지지만, 확인 없이 단순 인수 0원 물건으로 접근해서는 안 됩니다.