서울남부지방법원 2025타경13223. 목동 엠펠리체 에이동 2층 201호로, 대장상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 소유자는 강상훈이며 2022.04.20 매매를 원인으로 2022.04.25 소유권을 이전받았고, 거래가액은 365,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 본건은 제2층 제201호입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다”는 데 있지 않습니다. 박명수의 임차보증금 355,000,000원은 최저가보다 크고, 전입·점유가 2022.03.18로 경매개시결정 2025.11.12보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 박명수와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 확약 대상 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13223 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제에이동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 현황 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 전용 59.87㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강상훈 · 2022.04.20 매매 · 거래가액 365,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 232,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
실제 임차인은 박명수 1명입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.04, 전입·점유개시는 2022.03.18이며 보증금은 355,000,000원입니다. 2024.03.28 주택임차권등기가 마쳐졌고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 승계 신고는 박명수 보증금에 대한 대위·승계로, 별도 임차인의 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 박명수 보증금 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 중복 합산 안 함 | 중복 합산 안 함 | 보증기관 승계 |
② 시세 비교 — 확약 이행 시 실질취득 232,960,000원
엠펠리체 동일 면적대 거래 표본은 3건입니다. 집계된 최근 12개월 평균은 363,333,333원, 최신 거래는 2022.04의 365,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 이행 시 실질취득액인 232,960,000원은 최근 12개월 평균의 64.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.87㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 59.3㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2021.08 | 59.87㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 363,333,333원 |
표본 범위는 360,000,000원~365,000,000원이고 감정가 364,000,000원도 이 범위 안에 있습니다. 현재 최저가는 실거래 표본보다 크게 낮지만, 표시된 거래 자체가 2021.08~2022.04에 집중되어 있습니다. 따라서 64.1%라는 할인율만으로 현재 시장가를 확정해선 안 되며, 입찰 전 최신 거래와 현장 호가를 반드시 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,061,440원 |
| 1. 임차인 박명수 보증금 (우선변제) | 355,000,000원 | 228,898,560원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박명수 보증금의 부족분은 126,101,440원으로 매수인 인수 계산에 잡힙니다. 그러나 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되므로 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 232,960,000원 | 126,101,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 186,368,000원 | 172,041,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 149,094,400원 | 208,792,922원 | 0원 |
표에서 보듯 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 박명수 보증금의 미배당분이 커져 총부담이 355,000,000원 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차인의 미배당 청구 포기가 매각조건으로 붙어 있으면, 실질 인수가 0원이 되어 실질취득액은 각 회차의 매각가를 따라 내려갑니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있고 현황은 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 감정요항에는 대일고등학교 북동측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함되며 공시지가는 4,719,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측으로 광대로, 남측으로 세로에 접하며 토지는 3필지 일단의 자루형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 엠펠리체는 24세대, 2016.09.12 준공이며 비교 가능한 거래 표본은 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 박명수와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 주택도시보증공사의 승계 신고는 박명수 보증금의 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명이고 별도 보증금을 추가하지 않습니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약이 없다면 현재 회차에서도 룰상 미배당 인수액이 126,101,440원입니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약 이행이 전제될 때만 성립합니다.
- 시세 최신성 확인. 표시된 거래는 2021.08~2022.04의 3건입니다. 2026.09.22 입찰 전 최신 실거래와 현장 매물 가격을 다시 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 대장상 오피스텔이지만 현황 주거용이므로 실제 이용상태와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 표기가 있으므로 본건에 대한 실제 적용 여부와 범위를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64.1%의 할인은 확약이 있어야 진짜다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 355,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제로 일반적인 인수형이라면 현재 최저가 232,960,000원에서 미배당 126,101,440원을 추가로 떠안는 계산이 나오고, 더 유찰돼도 인수액이 함께 커집니다. 그러나 이 사건은 박명수와 주택임차권 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 실질 인수는 0원입니다.
그 조건이 그대로 이행된다면 실질취득은 현재 최저가인 232,960,000원이고, 집계된 최근 12개월 평균 363,333,333원의 64.1%입니다. 다만 거래 표본은 3건, 최신 거래는 2022.04로 입찰시점과 간격이 큽니다. 따라서 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격 메리트의 크기는 최신 시세 확인 후 확정”입니다.
