서울남부지방법원 2025타경13227. 서울 강서구 화곡동 트러스트 제11층 제1104호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 이광오이고, 2022년 5월 14일 매매를 원인으로 거래가액 360,000,000원에 취득했습니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 3.60억이 한 차례 유찰돼 최저가가 2.88억으로 내려왔다는 사실이 아니라 보증금 3.60억의 대항력 있는 임차권입니다. 전입일은 2022.08.01, 확정일자는 2022.06.03이고, 강제경매개시결정은 2025.11.12이므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어, 이 사건에서는 통상의 대항력 인수형 계산을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 144 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층/지상 12층 중 제11층 제1104호 |
| 소유자 | 이광오 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 288,000,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저다
등기상 핵심 임차권자는 이보연 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 언급되며 신청채권자이기도 합니다. 따라서 이보연의 360,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 청구액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.01 | 2022.06.03 | 360,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0원* |
현재 최저가 288,000,000원을 낙찰가로 가정하면 집행비용 4,832,000원을 제외한 283,168,000원이 임차인에게 우선 배당되고, 계산상 보증금 부족분은 76,832,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 288,000,000원에 이 부족분이 더해져 실질 부담은 약 364,832,000원이 됩니다.
* 룰상 미배당·인수 계산액은 76,832,000원이지만, 명시된 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 이보연 보증금 | 360,000,000원 | 283,168,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 이보연의 보증금 부족분은 76,832,000원입니다. 다만 본건의 매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 전제되어 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사의 청구 360,000,000원은 임차보증금을 하나 더 합산하는 항목이 아닙니다.
④ 가격 판단 — 최저가가 내려갔다고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 360,000,000원, 현재 최저가는 288,000,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없으므로 2.88억이 실제 시세보다 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 1회 유찰과 80%라는 숫자만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근으로, 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 까치산역이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 오피스텔입니다. 매각물건명세서상 현황은 주거용 사용입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 12층 건물이며 위생·급배수·난방·기계식주차장·승강기·CCTV 설비가 확인됩니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 6,124,000원/㎡입니다. 남측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 핵심은 이보연 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 그대로 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 회차 룰상 부족분은 76,832,000원이지만, 확약 반영 후 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 입찰가 판단이 왜곡됩니다.
- 실제 임차인은 1명. 이보연 보증금 360,000,000원과 주택도시보증공사의 360,000,000원 청구를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 3.60억에서 2.88억으로 내려왔다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 입찰 전에 동일·유사 오피스텔 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.08.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 서류와 함께 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 현황 주거용 사용이 확인되므로 실제 점유상태와 인도 일정은 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당은 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동 가능한 요소가 있으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘확약’, 가격 핵심은 ‘검증 필요’
이 물건만 놓고 보면 가장 위험해 보이는 숫자는 보증금 360,000,000원입니다. 현재 최저가 288,000,000원보다 크고, 단순 배당계산상 76,832,000원이 부족하기 때문입니다. 확약이 없는 대항력 인수형이라면 이 잔액은 낙찰자의 실질 취득비용에 더해져야 합니다.
하지만 본건은 매각물건명세서에서 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 약 288,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 여기서 곧바로 ‘2.88억이면 싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 이 사건은 주된 권리 인수위험은 확약으로 해소되지만, 가격 매력은 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다. 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 보류입니다.
