230,400,000원
서울남부지방법원 2025타경13227. 서울 강서구 화곡동 ‘트러스트’ 11층 1104호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고, 임차권 자료에서는 주거로 사용된 것으로 확인됩니다. 소유자 이광오는 2022년 매매로 360,000,000원에 취득했고, 2023년에는 이보연 명의의 주택임차권이 보증금 360,000,000원으로 등기됐습니다. 이후 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “2회 유찰 오피스텔”이 아닙니다. 등기 순서만 보면 임차권이 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 임차인 이보연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다는 내용이 있어, 이 임차권에 관한 인수액은 실질 0원*으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로7길 144 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제11층 제1104호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이광오 · 2022.08.01 소유권이전 · 거래가액 360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 230,400,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 2021년 수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 2022년 이광오에게 소유권이 이전됐습니다. 이보연의 주택임차권은 2023.12.20 등기됐으며, 임대차계약일자는 2022.05.16, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.08.01, 확정일자는 2022.06.03입니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.11.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있으므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 구조입니다.
② 임차인·확약 — 실제 임차인 1명, 실질 인수 0원*
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 360,000,000원 | 2022.08.01 / 2022.06.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
실제 임차인은 이보연 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘주택임차권 승계인’으로 기재돼 있으므로, 이를 별도의 임차인으로 보아 보증금 360,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다.
* 확약을 반영하지 않은 권리계산상 현재 회차 미배당 잔액은 133,625,600원입니다. 확약은 이 임차권에 관한 조건이며, 다른 별도 인수권리가 있다면 그 권리까지 자동으로 소멸시키는 의미는 아닙니다.
③ 회차별 인수 계산 — 유찰돼도 확약 조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 계산액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 230,400,000원 | 133,625,600원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 184,320,000원 | 179,060,480원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 147,456,000원 | 215,408,384원 | 0원* |
확약을 배제한 원칙적 권리계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커집니다. 현재 회차의 133,625,600원은 3회 유찰 시 179,060,480원, 4회 유찰 시 215,408,384원으로 증가합니다. 하지만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족된다면 이 잔액은 매수인에게 넘어오지 않으므로 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 이보연 보증금 · 우선변제 | 360,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 배당 후 남는 보증금은 133,625,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 그 잔액의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 2층·지상 12층 건물의 11층 1104호입니다. 승강기·기계식 주차장·CCTV·난방·급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 3필 일단의 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 물건의 권리 안전성을 결정하는 핵심은 이보연 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. 실제 임차인은 이보연 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있습니다.
- 현재가 64%의 착시 주의. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 오피스텔의 거래·임대 수요, 해당 호실 상태와 기계식 주차장 이용 여건 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.01 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 관련 최신 법원서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이지만, 이번 매각은 확약이 승부처”
등기만 놓고 보면 이 물건은 간단하지 않습니다. 보증금 360,000,000원의 이보연 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액도 133,625,600원입니다. 원칙대로라면 매수인이 경계해야 할 전형적인 선순위 임차권 구조입니다.
그러나 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 이보연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 내용입니다. 따라서 이 조건이 충족되는 한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.
남는 판단은 가격입니다. 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고 이미 2회 유찰된 오피스텔입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리위험은 크게 낮아졌지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요하다”입니다.
