서울남부지방법원 2025타경13231. 강서구 화곡동 그레이스빌 5층 502호, 전용 28.67㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 그 포기 조건입니다. 정준영의 임대차계약은 2022.02.17, 확정일자는 2022.02.25, 전입·점유개시는 2022.03.22이며 보증금은 354,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.02 이뤄졌고, 데이터상 말소기준인 2025.07.01 국민건강보험공단 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 매각조건이 이 구조를 바꿉니다. 임차인 정준영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 룰상 미배당액 105,539,200원은 존재하지만, 해당 확약 조건이 이행되는 전제에서는 매수인의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.67㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2021.11.18 |
| 소유자 | 김세원 · 2022.03.24 매매 · 거래가액 354,000,000원 · 2022.04.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 252,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권 정준영입니다. 보증금 354,000,000원, 건물 전부를 대상으로 하며 전입·점유 2022.03.22, 확정일자 2022.02.25로 확인됩니다. 이후 2025.07.01 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 2025.11.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준영 | 건물 전부 | 354,000,000원 | 2022.03.22 / 2022.02.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래표본의 시점을 봐야 한다
그레이스빌(774-20)은 16세대이며, 비교표본 12건은 전용 28.67㎡~29.97㎡입니다. 표본 평균 거래가는 351,666,666원, 최저 324,000,000원, 최고 384,000,000원입니다. 현재 최저매각가 252,800,000원은 제공된 최근12개월 평균값 대비 71.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.88㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 29.88㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.03 | 29.8㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.03 | 29.97㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.02 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.02 | 29.82㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 351,666,666원 |
다만 표에 들어 있는 거래월은 모두 2022.02~2022.04입니다. 따라서 252,800,000원이 표본 평균의 71.9%라는 사실은 확인되지만, 이 거래표본만으로 2026.08.19 매각 시점의 현재 시세를 단정하기는 어렵습니다. 가격 할인폭 자체는 크지만, 오래된 거래가격만 보고 곧바로 현재 시세 대비 저렴하다고 확정하는 해석은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,339,200원 |
| 1. 임차인 정준영 보증금 | 354,000,000원 | 248,460,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 미배당 임차보증금은 105,539,200원입니다. *다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.11.18입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 4,070,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택이고 제공된 거래표본은 2022년 자료여서 현재 매각시점 가격 확인이 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정준영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 해당 주택임차권등기가 조건에 따라 실제 말소되는 절차와 제출서류를 확인하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 105,539,200원이 미배당이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 시세 재확인. 거래표본은 2022.02~2022.04 자료입니다. 2026년 입찰가 결정에 앞서 현재 가격 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.05 민간임대주택 등록 등기가 존재하므로 현재 등록·말소 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 토지거래허가구역 확인. 감정자료상 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있으므로 적용 대상과 기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 조건부로 실질 인수는 0원”
표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 보증금 354,000,000원의 대항력 있는 임차인이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 최저가 252,800,000원으로는 보증금 전액 배당이 불가능해 105,539,200원이 남기 때문입니다. 보통이라면 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차인 정준영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 252,800,000원*, 실질 인수액은 0원*입니다. 다만 거래표본이 모두 2022년이라는 점, 16세대 다세대라는 환금성 특성, 평균 유찰 횟수 2.2회라는 통계를 함께 보면 권리위험은 조건부 해소, 가격판단은 최신 시세 재확인 필요로 정리됩니다.
