서울남부지방법원 2025타경13231. 강서구 화곡동 그레이스빌 제5층 제502호, 전용 28.67㎡ 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 김세원은 2022.03.24 매매를 원인으로 2022.04.05 소유권을 취득했고 거래가액은 354,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 임차권입니다. 임차인 정준영은 임대차계약일자 2022.02.17, 확정일자 2022.02.25, 주민등록·점유개시일자 2022.03.22이고 보증금은 354,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.04.02 접수됐으며, 말소기준으로 선언된 2025.07.01 국민건강보험공단 압류보다 앞선 임차권이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13231 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 28.67㎡ · 6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김세원 · 2022.03.24 매매 · 거래가액 354,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
현재 실제 임차인은 정준영 1명입니다. 보증금 354,000,000원, 전입·점유 2022.03.22, 확정일자 2022.02.25로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 통상적인 권리분석만 하면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 매각조건으로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 그 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정준영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.22 | 2022.02.25 | 354,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 있음 확약 조건으로 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준 57.5%
그레이스빌(774-20)의 비교 거래 12건 평균은 351,666,666원이고, 최고 384,000,000원, 최저 324,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04 · 384,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 202,240,000원은 최근12개월 평균 351,666,666원의 57.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.88㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.04 | 29.97㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.04 | 29.88㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 2 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 29.87㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.03 | 29.8㎡ | 3 | 334,000,000원 |
| 2022.03 | 29.97㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.03 | 28.67㎡ | 5 | 354,000,000원 |
| 2022.02 | 28.67㎡ | 6 | 324,000,000원 |
| 2022.02 | 29.82㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 평균 | 28.67㎡ 기준 비교 | 12건 | 351,666,666원 |
비교 거래 중 이 물건과 동일한 전용 28.67㎡·5층 거래가도 354,000,000원입니다. 현재 최저가 202,240,000원은 비교표의 최저 거래가 324,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래 시점은 2022.02~2022.04이고 최신 거래 역시 2022.04이므로, 입찰 시점의 현장 매매가·호가 확인은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 정준영 보증금 | 354,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 155,391,360원입니다. 그러나 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 실질 인수는 확약으로 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 155,391,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 195,273,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,433,600원 | 227,178,470원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 총 실질취득액이 크게 떨어지지 않습니다. 이 사건은 예외적으로 해당 임차인의 미배당 잔액 반환청구권 포기가 조건이어서, 유찰 시 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 전용면적은 28.67㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호이며 사용승인일은 2021.11.18입니다.
- 입지. 화곡4동주민센터 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,070,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 그레이스빌(774-20)은 16세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소. 정준영의 주택임차권등기가 확약 조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 거래는 2022.02~2022.04 자료이므로 현재 화곡동 다세대 실거래·호가와 반드시 대조해야 합니다.
- 환금성. 16세대 다세대·전용 28.67㎡ 물건이므로 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금·비용. 당해세, 체납 관리비, 명도 및 취득 부대비용은 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 보증금 354,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최우선으로 보이는 사건입니다. 현재 최저가 202,240,000원에서는 배당 후 155,391,360원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 임차인 정준영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
그 조건을 그대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득액은 현재 최저가 202,240,000원입니다. 비교 거래 평균 351,666,666원 대비 57.5%이므로 가격 간격은 큽니다. 다만 비교 거래의 최신 시점이 2022.04이고 물건이 16세대 다세대라는 점, 그리고 가격 메리트 전체가 확약 조건의 정상 이행에 기대고 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 핵심은 선순위 임차권 자체가 아니라, 그 임차권의 미배당 잔액이 매수인에게 넘어오지 않는다는 매각조건을 원본에서 재확인하는 것입니다.
