서울남부지방법원 2025타경13250. 서울 강서구 화곡동 아크로뷰 203호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 제2층 주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔다는 사실보다 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인과 그 미배당 잔액을 어떻게 처리하느냐입니다. 전입·점유일은 2022.06.21, 확정일자는 2022.05.31로, 현재 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 빠릅니다.
현재 회차에서 매각대금 164,480,000원 중 집행비용 3,102,720원을 빼면 임차인에게 161,377,280원이 배당되고, 보증금 중 87,622,720원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가 164,480,000원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가와 미배당 인수를 더한 금액은 252,102,720원으로 보증금 수준에 수렴하기 때문입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서상 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각조건으로 붙어 있어 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-288 아크로뷰 제2층 제203호 · 까치산로4길 85-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 6층 건물 내 제2층 |
| 대상 면적 | 29.81㎡ |
| 소유자 | 허은미 · 2020.04.10 소유권이전 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 164,480,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2019.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.10.16 수협은행 근저당권 1,992,000,000원이 설정됐지만 2020.04.10 이미 말소됐으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 최현우의 전입·점유는 2022.06.21로 기준권리보다 앞서므로 대항력 있음으로 판단됩니다. 이후 국의 압류, 2024.07.04 주택임차권등기, 2025.11.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 249,000,000원
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 | 249,000,000원 | 2022.06.21 | 2022.05.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 0원* |
실제 임차인은 최현우 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 최현우는 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 가격 구조 — 64% 할인보다 ‘조건 반영 전후’를 나눠 봐야 한다
감정가는 257,000,000원, 현재 최저매각가는 164,480,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 물건이므로, 매각조건을 반영하지 않은 상태에서는 최저가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당·인수 | 룰상 실질취득 | 조건 반영 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 164,480,000원 | 87,622,720원 | 252,102,720원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (51%) | 131,584,000원 | 120,058,176원 | 251,642,176원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (41%) | 105,267,200원 | 146,006,541원 | 251,273,741원 | 0원* |
* 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 이행된다는 전제입니다. 조건을 제외한 일반 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 실질취득이 약 2.51억~2.52억원 수준으로 유지됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,102,720원 |
| 1. 임차인 최현우 보증금 | 249,000,000원 | 161,377,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 우선변제로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금의 계산상 부족분은 87,622,720원입니다. 다만 매각조건이 이 부족분의 매수인 청구를 포기하도록 정하고 있어, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 인근 노선버스정류장과 근거리 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2019.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물. 승강기·난방·급배수·화재경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 340.0㎡, 공시지가 2,905,000원/㎡. 완경사지의 세로장방형 토지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 아크로뷰는 19세대이며 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 최현우와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 확인. 전입·점유 2022.06.21, 확정일자 2022.05.31, 말소기준 2023.06.02의 선후관계가 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실제 인수액을 분리. 현재 회차의 계산상 부족분은 87,622,720원이지만, 매각조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.22 기재된 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있으므로 매각 후 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 할인율만으로 정하지 않기. 2회 유찰로 감정가의 64%가 됐지만, 감정가 할인 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다.
- 규제 확인. 공항 관련 보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘대항력 임차인’보다 매각조건을 읽어야 한다
표면만 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 164,480,000원이므로, 전형적인 인수형 경매입니다. 실제로 일반 계산대로라면 현재 회차에서 87,622,720원을 인수해 실질취득이 252,102,720원까지 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총액은 크게 내려가지 않습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권 승계인에게 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 요구합니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 164,480,000원입니다. 다만 2회 유찰과 19세대 규모, 말소기준 전 민간임대주택등기까지 함께 보아야 하므로 감정가 64%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
