서울남부지방법원 2025타경13250. 화곡동 아크로뷰 제2층 제203호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 소유자 허은미나 2023년 이후 압류 자체가 아니라, 2022.06.21 전입·점유한 임차인 최현우의 대항력입니다. 말소기준권리는 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류이고, 최현우의 전입과 점유는 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.05.31이며 배당요구가 확인돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 여기서 주의등급이 크게 올라갑니다. 현 최저가 205,600,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 임차인 예상배당액은 201,921,600원, 보증금에서 남는 금액은 47,078,400원입니다. 원칙만 적용하면 이 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 매각조건이 하나 더 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-288 아크로뷰 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 · 제2층 제203호 · 사용승인일 2019.10.14 |
| 소유자 | 허은미 · 2020.02.25 매매 · 거래가액 251,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 850,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
2019.10.16 설정된 수협은행 근저당권은 2020.04.10 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 최현우의 전입·점유는 2022.06.21로 이보다 앞서고, 확정일자도 2022.05.31이므로 대항력 및 우선변제권이 있는 임차인입니다. 이후 2023.06.13 국의 압류, 2024.07.04 주택임차권등기, 2025.11.13 강제경매개시결정은 경매 절차에서 정리되는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.21 | 2022.05.31 | 249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 최현우 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 최현우와 별개의 두 번째 임차보증금을 더해 계산하면 안 됩니다. 보증금은 249,000,000원 한 건으로 보아야 합니다.
* 룰상 임차보증금 미배당액: 현 회차 47,078,400원 · 2회 유찰 시 87,622,720원 · 3회 유찰 시 120,058,176원. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 최현우 임차보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 최현우 보증금 (우선변제) | 249,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 205,600,000원 가정 시 집행비용과 최현우 임차보증금 배당으로 매각대금이 소진됩니다. 배당모형상 최현우의 보증금 부족분은 47,078,400원이지만, 매각조건의 확약을 반영하면 매수인이 실제 승계할 금액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 ‘룰상 미배당’은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 205,600,000원 | 47,078,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 87,622,720원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 131,584,000원 | 120,058,176원 | 0원* |
확약이 없는 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 커져 매수인 승계액도 커질 수 있습니다. 실제로 배당모형은 47,078,400원 → 87,622,720원 → 120,058,176원으로 증가합니다. 그러나 이 사건의 최현우 임차보증금은 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이 있으므로, 그 부족분을 낙찰가에 다시 더해 실질취득액을 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며, 아크로뷰는 총 19세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화일초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물로, 기본 전기·위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 북측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지 공시지가는 2,905,000원/㎡, 토지면적은 340.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 지표. 아크로뷰 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 최현우와 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소한다는 매각조건을 원본 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 을구 3번 최현우 주택임차권의 말소가 매각조건대로 처리되는지 확인해야 실질 인수 0원 판단이 완성됩니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 실제 임차인은 최현우 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인입니다. 보증금 249,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 국 압류 확인. 2023.06.13 국의 압류가 등기돼 있으므로 체납 관련 배당관계와 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2020년 소유권 이전 당시 거래가액 251,000,000원과 현재 최저가 205,600,000원을 단순 비교해 현재 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 소규모 다세대 환금성. 총 19세대의 도시형생활주택/단지형다세대주택이라는 용도와 규모를 감안해 향후 매도·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 규제 확인. 공항 관련 보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 개별 규제의 적용 여부를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 사건의 승부처는 확약이다”
표면적으로 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현 최저매각가는 205,600,000원에 불과해 위험한 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당모형에서도 현 회차에 47,078,400원의 임차보증금 미배당액이 생깁니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 최현우와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있습니다.
따라서 확약 조건이 그대로 이행되는 한, 최현우 임차보증금의 매수인 실질 인수는 0원이고 현 회차 실질취득액은 최저매각가인 205,600,000원입니다. 다만 감정가 대비 한 차례 유찰됐다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 평가할 근거는 만들 수 없습니다. 이 사건은 “대항력 임차인 존재 → 위험”으로 끝낼 사건도 아니고, “80% 최저가 → 싸다”로 끝낼 사건도 아닙니다. 핵심은 매각물건명세서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 정확히 확인하는 데 있습니다.
