서울남부지방법원 2025타경13254. 화곡동 더클래식101동 602호로, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2019년부터 효력을 갖춘 김용현의 임차권입니다. 김용현은 2019.04.19 주민등록, 2019.04.10 확정일자, 2019.04.24 점유개시를 갖고 있으며 보증금은 207,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2023.09.05이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 최저가 191,200,000원에서 집행비용 3,476,800원을 빼고 임차인에게 187,723,200원이 배당되어 19,276,800원의 미회수 보증금이 남습니다. 그러나 이 사건은 매각조건이 다릅니다. 김용현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 그 잔액을 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 그 조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 현재 회차에서 191,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13254 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-312 더클래식101동 제6층 제602호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제6층 제602호 |
| 대상 면적 | 32.88㎡ |
| 소유자 | 김완태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 191,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 ‘포기·말소 조건’
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용현 | 건물 전부 | 2019-04-19 | 2019-04-10 | 207,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 추미선 | 미상 | 2025-05-12 | 2019-04-10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김용현은 전입·확정일자가 말소기준보다 빠르고 배당요구도 했으므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 반면 추미선의 전입신고는 2025.05.12로 말소기준인 2023.09.05보다 늦어 대항력이 없습니다. 추미선의 보증금은 미상이므로 금액 자체는 입찰 전 명세서 원본과 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 69.5%
더클래식은 28세대, 2018.11.14 준공으로 확인되며 대상 면적은 32.88㎡입니다. 확인된 최근 거래는 2025.05의 전용 33.89㎡, 6층 275,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 275,000,000원으로, 현재 최저가 191,200,000원은 그 금액의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 33.89㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 275,000,000원 |
확약 조건을 반영하지 않고 단순히 임차보증금 인수를 계산하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 김용현 측의 반환청구권 포기·임차권 말소가 매각조건이므로, 가격 비교의 실질 기준은 현재 최저가 191,200,000원입니다. 이 금액은 확인된 최근 거래 275,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,476,800원 |
| 1. 임차인 김용현 보증금 | 207,000,000원 | 187,723,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 계산하면 김용현 보증금 부족분은 19,276,800원입니다. 2회 유찰 시 계산상 56,981,440원, 3회 유찰 시 87,145,152원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 충족하는 경우 김용현에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 제6층 제602호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남측에 위치하며 주위에 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 남측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역 지정 내역이 있으며 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 2,794,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김용현 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 기재돼 있는지 확인합니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 원본 서류에서 확인합니다.
- 추미선 점유 확인. 전입은 2025-05-12로 후순위라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021-12-29 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소 여부를 확인합니다.
- 시세 검증. 최근 12개월 거래 표본이 1건이므로 275,000,000원을 단일 확정 시세로 보지 말고 인근 유사 다세대와 함께 비교합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.08.19 매각조건을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 매각조건이 반전을 만든다”
이 물건을 숫자만 보면 보증금 207,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 191,200,000원에서는 19,276,800원이 미배당으로 남는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 조건 때문에 결론이 달라집니다. 김용현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건 이행 전제 실질 인수는 0원입니다.
그 전제라면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 191,200,000원이고, 확인된 최근 거래 275,000,000원의 69.5% 수준입니다. 다만 시세 표본은 1건뿐이고, 후순위 점유자 추미선의 보증금이 미상이며 2021년 민간임대주택등기의 처리도 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 최저가가 아니라 “포기·말소 조건이 정확히 이행되는가”입니다. 그 조건이 확실하다면 가격 경쟁력이 있지만, 조건 확인 없이 선순위 임차권을 가볍게 보면 안 됩니다.
