서울남부지방법원 2025타경13259. 강서구 화곡동 남성아트빌 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택<단지형다세대>입니다. 소유자 박진용은 2020년 9월 11일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 숫자보다 대항력 임차인 보증금 2.75억과 매각조건의 결합입니다.

문순규의 임대차계약일은 2020년 12월 6일, 확정일자는 2020년 12월 7일, 전입·점유개시는 2021년 1월 29일입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024년 6월 11일 강서구 압류이므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 184,320,000원을 기준으로 배당하면 집행비용을 제외한 180,939,520원이 임차인에게 배당되고, 단순 계산상 보증금 잔액 94,060,480원이 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2020년 서울서부신용협동조합 근저당권은 2020년 9월 8일 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 6월 11일 강서구 압류입니다. 한화생명보험 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 문순규는 임차권등기일 자체는 2024년 12월 13일이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유가 2021년 1월 29일로 말소기준보다 앞섭니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

문순규는 임차보증금 275,000,000원, 확정일자와 배당요구가 확인되는 우선변제권 행사 대상입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각조건상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

③ 가격 비교 — 숫자는 싸 보이지만 실거래 표본은 오래됐다

남성아트빌 전용 34.93㎡의 확인된 실거래는 2022년 1월 289,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 184,320,000원은 이 거래가의 63.8%입니다. 포기·말소 조건이 이행되어 인수 0원으로 확정된다면 실질취득도 184,320,000원으로 같아집니다.

다만 비교 가능한 거래가 1건이고 시점도 2022년 1월입니다. 따라서 63.8%라는 숫자만으로 2026년 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 이 사건은 가격 할인폭보다 포기·말소 조건의 실제 이행 여부를 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,320,000원 가정)

배당표 원계산상 문순규의 미배당 보증금은 94,060,480원입니다. 다만 매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡초등학교 동측 인근으로 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 6층, 사용승인일은 2020.04.03입니다. 승강기·개별난방·도시가스·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 세로(가) 포장도로, 남서측 및 북서측 막다른 세로(불) 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 남성아트빌은 20세대이며, 확인된 동일면적 거래는 2022년 1월 1건입니다. 거래 표본이 적어 현재 환금성을 실거래만으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인 문순규와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 조건 미이행 시 금액 재계산. 현재 회차 룰상 미배당은 94,060,480원입니다. 포기 조건이 없다면 실질취득비용 판단이 완전히 달라집니다.
• 실거래 시점 확인. 비교 가능한 289,000,000원 거래는 2022.01 한 건이므로, 현재 시세 판단은 별도 현장조사와 추가 거래 확인이 필요합니다.
• 다세대 환금성 점검. 20세대 규모이고 동일면적 거래 표본이 적으므로 재매각 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 봐야 합니다.
• 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “대항력은 있지만, 조건부로 인수는 사라진다”

이 사건은 겉으로만 보면 보증금 2.75억의 대항력 임차인이 있고, 최저가는 1.8432억이라 보증금보다 낙찰가가 낮은 전형적인 인수형입니다. 실제로 단순 배당 계산에서는 94,060,480원이 미배당됩니다. 그러나 매각조건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하고 있어, 조건이 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.

가격만 놓고 보면 현재 최저가는 감정가의 64%, 확인된 2022년 실거래 289,000,000원의 63.8%입니다. 다만 거래 표본이 한 건뿐이고 시점도 오래됐습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “64% 할인”으로 접근하기보다 조건부 인수 해소를 원본에서 확정한 뒤 가격을 판단하는 물건입니다.

* 포기·말소 조건을 반영한 실질 인수액. 원 배당 계산상 미배당 보증금은 현재 회차 94,060,480원, 3회 유찰 시 130,408,384원, 4회 유찰 시 159,486,707원입니다.