✅ 실질 인수 0원* 🏷️ 최저가 230,400,000원 🏠 실제 임차인 1명 📉 감정가의 80%
서울남부지방법원 2025타경13259. 서울 강서구 화곡동 남성아트빌 4층 403호, 전용 34.93㎡의 도시형생활주택<단지형다세대>입니다. 소유자 박진용은 2020.09.11 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 임차권자 문순규 역시 보증금이 275,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 288,000,000원이 한 차례 유찰돼 230,400,000원까지 내려왔다는 사실보다, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 실제로 인수하는지를 정확히 구분하는 데 있습니다.
등기상 과거 서울서부신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 선언된 말소기준권리는 2024.06.11 강서구 압류입니다. 문순규는 2021.01.29 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 2020.12.07 확정일자와 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건은 별도의 포기·말소 조건이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제4층 제403호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로7가길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택<단지형다세대> · 전용 34.93㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 이용상태 | 방 · 거실겸주방 · 화장실 · 발코니 |
| 사용승인일 | 2020.04.03 |
| 소유자 | 박진용 · 2020.09.11 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 230,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.06.11 강서구 압류입니다. 2020.04.13 설정된 서울서부신용협동조합 근저당권은 2020.09.08 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 한화생명보험 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문순규의 주택임차권등기 역시 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 보증금 잔액 인수 여부는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문순규 | 건물전부 · 2021.01.29 | 275,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명, 문순규입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 ‘주택임차권 승계인’으로 등장하지만 별도의 실제 임차인이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 문순규의 임대차계약일은 2020.12.06, 확정일자는 2020.12.07, 전입·점유개시는 2021.01.29, 주택임차권등기는 2024.12.13입니다.
* 배당 계산 규칙상 현재 회차의 미배당 보증금은 48,625,600원이지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 경우 그 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 가격 비교 — 230,400,000원은 289,000,000원의 79.7%
남성아트빌은 총 20세대이며, 비교 대상 전용면적은 본건과 같은 34.93㎡입니다. 확인되는 동일면적 실거래 표본은 2022.01, 3층, 289,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 금액의 79.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 34.93㎡ | 3 | 289,000,000원 |
수치만 보면 감정가 288,000,000원은 해당 거래와 거의 같은 수준이고, 1회 유찰된 230,400,000원은 58,600,000원 낮습니다. 다만 가격 메리트를 평가할 때는 실거래가 단 1건이고 그 거래월이 2022.01이라는 점을 빼면 안 됩니다. 이 자료만으로 2026년 현재의 가격 추세가 상승인지 하락인지 확인할 수 없으므로, 79.7%라는 할인율만으로 ‘현재 시세보다 확실히 싸다’고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 1. 임차인 문순규 보증금 | 275,000,000원 | 226,374,400원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 14,650,167원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 문순규 보증금의 미배당액은 48,625,600원입니다. 다만 본건 매각조건의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소가 적용되는 경우 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총비용은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 230,400,000원 | 48,625,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 184,320,000원 | 94,060,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 51.2% | 147,456,000원 | 130,408,384원 | 0원* |
확약을 배제한 순수 대항력 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차는 230,400,000원 + 48,625,600원, 2회 유찰 시는 184,320,000원 + 94,060,480원, 3회 유찰 시는 147,456,000원 + 130,408,384원 구조입니다. 즉 단순히 최저가만 보고 할인 폭이 커진다고 해석해서는 안 됩니다. 하지만 본건은 포기·말소 조건이 실제로 이행되면 문순규 관련 인수가 0원이 되므로, 실질취득은 해당 회차 매각가 중심으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택<단지형다세대>로 방·거실겸주방·화장실·발코니 구조이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상6층 중 4층입니다.
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근으로 주위에 단독주택 및 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장 등이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 남동측 세로(가) 포장도로, 남서측 및 북서측 막다른 세로(불) 포장도로와 접합니다.
- 설비. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 3,093,000원/㎡, 토지면적 117.0㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 건축상태. 사용승인일은 2020.04.03이고 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 문순규 및 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 붙어 있는지 매각기일 직전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 48,625,600원이지만 확약 조건이 이행되면 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로, 문순규와 별개의 275,000,000원 보증금을 추가로 더하는 구조가 아닙니다.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 표본은 2022.01 한 건뿐이므로 현재 호가·최근 거래와 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
- 임대주택 등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 관련한 원본 등기 및 매각조건을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 배당요구가 확인되므로 실제 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘48,625,600원을 떠안느냐’가 아니다
이 사건을 최저가 230,400,000원만 보고 접근하면 대항력 임차인의 보증금 275,000,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 배당표대로라면 문순규에게 226,374,400원이 배당되고 48,625,600원이 남으므로, 원칙적인 대항력 분석에서는 매수인 인수가 맞습니다.
그러나 매각조건은 바로 그 잔액 반환청구권을 문순규와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 포기하고, 주택임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 조건 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다. 이 점을 반영하면 본건의 승부처는 권리보다 가격으로 이동합니다.
현재 최저가는 감정가의 80%이고, 확인된 2022.01 동일면적 거래 289,000,000원의 79.7%입니다. 다만 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 확약의 효력을 원문에서 최종 확인하고, 2022년 한 건이 아닌 현재 가격대를 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
