서울남부지방법원 2025타경13263. 서울 강서구 염창동 ‘루미온’ 102동 301호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인되며, 매각물건명세서에는 현황상 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 363,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 232,320,000원, 감정가의 64%입니다.
숫자만 보면 크게 할인된 물건처럼 보이지만, 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2024.07.19 주식회사 우리카드 가압류이고, 최은서는 그보다 앞선 2023.09.04 전입·점유, 2023.08.10 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 최저가로 배당할 경우 최은서 보증금 354,000,000원 중 228,267,520원만 배당되고 125,732,480원이 남습니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서상 최은서 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 계산상 125,732,480원의 잔액이 생겨도, 이 확약 조건이 이행되는 한 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13263 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로81길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 중 · 10층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김대성 · 2023.08.04 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 232,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 잔액 인수를 끊는다
등기부상 2022년 설정됐던 동서울신용협동조합 근저당권은 이미 2022.07.19 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.19 우리카드 가압류 10,240,515원입니다. 최은서의 임차권등기 자체는 2025.01.21이지만, 임대차계약일은 2023.08.04, 확정일자는 2023.08.10, 주민등록 및 점유개시는 2023.09.04이므로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명, 승계 신고는 중복 합산 금지
실제 임차인으로 확인되는 사람은 송설·최은서 2명입니다. 별도로 기재된 보증기관 승계 신고는 실제 임차인을 하나 더 추가하는 것이 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 성명 / 역할 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송설 · 점유자 | 2025.07.25 · 점유부분 미상 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 확약 적용 확인 없음 |
| 최은서 · 임차권자 | 2023.09.04 · 건물전부 | 354,000,000원 | 있음 | 있음 확정일자 2023.08.10 | 확약 적용 미배당 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건 |
| 시보증 · 보증기관 승계 신고 | 전입일 미상 | 별도 합산 없음 | 미상 | 미상 | 승계 송설 관련 중복 신고 |
③ 현재 회차 배당 — 계산상 부족분과 실제 인수는 다르다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,052,480원 |
| 1. 임차인 최은서 보증금 · 우선변제 | 354,000,000원 | 228,267,520원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,240,515원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 232,320,000원을 전제로 한 배당입니다. 최은서 보증금의 계산상 부족분은 125,732,480원이지만, 매각조건의 포기·말소 확약이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당표입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 잔액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 조건 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 232,320,000원 | 125,732,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 185,856,000원 | 171,545,984원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 148,684,800원 | 208,196,787원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 잘 내려가지 않는 구조가 됩니다. 이 사건 역시 계산표만 보면 현재 125,732,480원에서 3회 유찰 시 171,545,984원, 4회 유찰 시 208,196,787원으로 인수액이 커집니다. 그러나 최은서 및 주택임차권 승계인의 잔액 청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 인수는 각 회차 모두 실질 0원입니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만 확인, 시세 판단은 보류
이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가 363,000,000원과 현재 최저매각가 232,320,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 64%까지 내려와 있습니다. 다만 동일 물건 또는 유사 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아, 232,320,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 소재 대림아파트 북동측 인근이며, 근린생활시설과 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 루미온까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물로 사용승인일은 2022.01.11이며, 본건은 제3층 제301호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 루미온 서측으로 공항대로81길이 있으며, 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 형태입니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,515,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 최은서 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 정확히 유지되는지 확인해야 합니다.
- 송설 점유 확인. 송설은 2025.07.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 점유부분이 미상입니다. 실제 점유·명도관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 승계·대위 신고는 실제 임차인 수나 보증금을 하나 더 추가하는 항목이 아닙니다.
- 시세 별도 대조. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 염창동 일대 유사 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 주거용 사용 확인. 공부상·감정상 오피스텔이며 현황은 주거용 사용 중입니다. 실제 내부 이용상황은 외부관찰과 도면 등에 의한 조사이므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”에서 끝내면 틀리고, “확약 적용 후 0원”까지 봐야 한다
이 물건의 핵심은 최저가가 감정가의 64%라는 숫자보다 대항력 임차인의 잔액 처리 방식입니다. 최은서만 놓고 보면 보증금 354,000,000원, 전입·점유 2023.09.04로 명백한 대항력 인수형이고, 현재 최저가에서는 125,732,480원이 미배당됩니다. 여기까지만 보면 매수인이 상당액을 떠안을 사건입니다.
하지만 매각조건은 그 잔액에 대해 최은서와 주택임차권 승계인이 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 확약 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득도 232,320,000원으로 봅니다. 다만 이 확약은 최은서 관련 위험을 해소하는 것이지, 확약 밖의 송설에 대한 점유·보증금 확인까지 대신해 주는 것은 아닙니다.
결론적으로 권리의 큰 위험은 확약으로 정리되지만 확인사항이 남아 있는 C등급 물건입니다. 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 중복 신고, 확약 밖 점유자의 보증금 미상이라는 요소가 남아 있고, 최근 실거래 비교값도 없어 감정가 대비 64%만으로 가격 매력을 단정하기 어렵습니다. 확약 원본·송설 점유·현 시세를 모두 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
