서울남부지방법원 2025타경13263. 강서구 염창동 ‘루미온’ 102동 301호 오피스텔입니다. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 감정가는 363,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 290,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차권과 그에 붙은 잔액 포기·임차권 말소 조건입니다.
최은서는 2023.08.10. 확정일자를 받고 2023.09.04. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 354,000,000원입니다. 말소기준 가압류는 2024.07.19.이므로 최은서는 그보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당표에서는 집행비용을 제외한 285,534,400원이 최은서에게 배당되고 68,465,600원이 미배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13263 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 · 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 김대성 · 2023.08.04. 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 290,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있지만 확약이 붙었다
등기부상 2022년 동서울신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.19. 우리카드 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.04. 전입·점유의 최은서는 대항력이 있고, 2023.08.10. 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은서 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.04 | 354,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 송설 | 미상 | 2025.07.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 시보증 | 주거 | 미상 | 별도 합산 없음 | 판정 미상 | 미상 | 보증기관 승계 |
실제 임차인은 최은서·송설 2명으로 봅니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 신고로 송설 관련 보증금을 중복 표시한 것이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 송설은 2025.07.25. 전입으로 말소기준일인 2024.07.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금 자체는 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,865,600원 |
| 1. 임차인 최은서 보증금 | 354,000,000원 | 285,534,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 10,240,515원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 최은서 보증금 중 68,465,600원이 남아 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 최은서 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 룰상 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 290,400,000원 | 68,465,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 232,320,000원 | 125,732,480원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 185,856,000원 | 171,545,984원 | 실질 0원 |
확약을 배제한 순수 권리계산에서는 유찰이 진행될수록 최은서에게 배당되지 못하는 금액이 68,465,600원에서 125,732,480원, 다시 171,545,984원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 내려갈수록 무조건 싸진다”는 식으로 볼 수 없는 구조입니다. 다만 명세서의 확약이 유효하게 이행되는 한 그 증가분은 최은서 관련 실제 인수로 이어지지 않습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 할인율만으로 가점 금지
현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 363,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 290,400,000원으로 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 별도의 최신 실거래 확인 없이는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황 주거용으로 사용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 대림아파트 북동측 인근으로, 근린생활시설과 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 염창역(지하철9호선)이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2022.01.11.입니다.
- 토지. 준공업지역 · 대 · 업무용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면이며 공시지가는 5,515,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 최은서와 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 실제 말소까지 연결되는 조건과 절차를 입찰 전에 확인하는 것이 핵심입니다.
- 송설 점유 확인. 송설은 2025.07.25. 전입으로 대항력은 없으나 점유 부분과 보증금은 미상입니다.
- 보증기관 중복 주의. 시보증 신고는 송설 관련 보증기관 대위·승계로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 가격 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 80%라는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약 관련 문서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 바꾼다”
이 물건의 원래 권리구조만 보면 대항력 있는 최은서의 보증금 354,000,000원이 현재 최저가보다 커, 배당 후 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차 계산상 그 금액은 68,465,600원입니다. 하지만 매각물건명세서에 최은서와 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 붙으면서 결론이 달라집니다.
확약이 그대로 이행되면 최은서 관련 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 290,400,000원입니다. 다만 이 안전성은 확약 조건의 정확한 이행에 기대고 있으며, 송설의 점유·보증금은 별도로 확인할 부분입니다. 또한 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증입니다.
