서울남부지방법원 2025타경13267. 서울 강서구 화곡동 웰타운에이 9층 903호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 271,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 173,440,000원으로 감정가의 64% 회차입니다. 그러나 이 사건은 ‘64%니까 싸다’고 볼 물건이 아닙니다. 권리분석의 핵심은 2023년 등기된 박아름의 266,000,000원 주택임차권과 그 미배당 잔액에 대한 포기·말소 조건입니다.
등기상 말소기준은 2025.02.13. 국의 압류입니다. 박아름의 주택임차권은 2023.07.17. 등기돼 말소기준보다 앞서고, 전입일 2021.05.21., 점유개시일 2021.05.20., 확정일자 2021.05.03.이 확인됩니다. 따라서 원칙적인 배당 계산에서는 현재 회차에 170,211,840원이 배당되고 95,788,160원이 부족합니다. 그러나 이 사건의 매각조건이 그 부족분 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하기 때문에 입찰 판단은 ‘확약 전 이론상 인수액’과 ‘확약 반영 후 실질 인수액’을 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제903호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 월정로20길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제9층 제903호 · 사용승인일 2021.03.24. |
| 소유자 | 최성혜 · 2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 173,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
초기 신탁과 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2025.02.13. 금천세무서 관련 국의 압류이고, 그보다 앞선 박아름의 주택임차권이 가장 중요합니다. 이후 2025.02.17. 국 압류, 2025.10.27. 강서구 압류, 2025.11.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 포기 조건과 별도 점유자를 분리
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아름 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.21. | 266,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 기재 |
| NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA | 미상 | 2025.09.20. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박아름은 임대차계약일 2021.04.12., 확정일자 2021.05.03., 점유개시일 2021.05.20., 주민등록일 2021.05.21.이고 2023.07.17. 주택임차권이 등기됐습니다. 배당요구도 확인됩니다. 반면 NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA는 2025.09.20. 전입 사실만 확인되고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 이 점유자를 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 두고 원본 확인하는 것이 안전합니다.
③ 포기·말소 조건 — 95,788,160원이 실질 0원이 되는 이유
현재 최저가 173,440,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,228,160원을 제외한 170,211,840원이 박아름 보증금에 배당되고, 95,788,160원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형이라면, 낙찰가가 더 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 떨어지지 않는 구조가 됩니다.
* 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 잔액은 95,788,160원입니다. 위 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우에 한합니다. 이 조건은 박아름 및 주택임차권 승계인에게 적용되는 내용이며, 별도 점유자의 미확인 임대차관계까지 해소하는 것은 아닙니다.
④ 가격 프레임 — 64%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 271,000,000원이고 현재 최저가는 173,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰된 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에서 확인되는 가격자료만으로는 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 ‘64% = 시세보다 저렴’이라는 결론은 금지하고, 실제 응찰가 판단은 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 173,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,160원 |
| 1. 임차인 박아름 보증금 | 266,000,000원 | 170,211,840원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 박아름 보증금 부족분은 95,788,160원입니다. 다만 위 표는 포기·말소 조건 반영 전 배당 구조를 보여주는 것입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 세금 압류 — 배당표가 달라질 수 있는 변수
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 3건 확인됩니다. 2025.02.13. 국의 압류가 말소기준이고, 2025.02.17. 국의 추가 압류, 2025.10.27. 강서구 압류가 이어집니다. 제공된 배당 계산에는 당해세가 별도로 반영되지 않았으므로, 해당 세금이 선순위 배당대상인지에 따라 박아름에게 돌아가는 배당액과 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 토지도 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,978,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박아름과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 별도 점유자 확인. NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA는 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 계약서·점유관계·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 박아름과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사를 별개의 266,000,000원 보증금으로 더하지 마세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 교부청구액에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.20. 민간임대주택 등록 등기의 매각 후 처리 상태를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 오피스텔 거래가격과 비교해야 합니다.
- 현황 확인. 공부상 오피스텔이지만 매각물건명세서에는 주거용 사용으로 기재돼 있으므로 실제 이용상태와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰”보다 중요한 한 줄
이 사건을 최저가 173,440,000원만 보고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 박아름의 266,000,000원 임차보증금은 대항력과 우선변제권이 있고, 현재 회차 계산만 보면 95,788,160원이 미배당됩니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 커져 실질취득 부담이 쉽게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 박아름과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되는 한 박아름 관련 실질 인수는 0원*입니다. 그렇다고 바로 안전형으로 올려잡기도 어렵습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자가 있고, 세금 압류 3건과 민간임대주택 등기도 확인해야 하며, 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지 판단할 거래 근거도 부족합니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 조건부 해소, 그러나 확인해야 할 권리·점유·세금 변수가 남은 보수적 접근 대상입니다.
