서울남부지방법원 2025타경13267. 화곡동 웰타운에이 903호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재돼 있고, 감정평가상 건물은 2021.03.24 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물 내 제9층 제903호입니다. 소유자 최성혜는 2021.04.22 매매를 원인으로 2021.05.20 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 266,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 216,800,000원까지 내려왔다”는 가격만 보면 안 됩니다. 박아름의 주택임차권은 2023.07.17 등기됐고, 주민등록일자는 2021.05.21, 확정일자는 2021.05.03입니다. 데이터상 말소기준인 2025.02.13 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로는 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 연결되는 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 매각조건에 보증금 잔액 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있다는 점이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 매각물건명세서상 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제9층 제903호 · 사용승인 2021.03.24 |
| 소유자 | 최성혜 · 2021.04.22 매매 · 2021.05.20 소유권이전 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 216,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 266,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 박아름 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부의 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권 3,366,000,000원은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.02.13 금천세무서 관련 압류입니다. 그보다 앞선 박아름의 주택임차권은 데이터상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으며, 보증금은 266,000,000원입니다.
이 확약은 박아름과 그 임차권 승계인 주택도시보증공사에 관한 것입니다. 현황조사에 별도로 확인된 NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA는 2025.09.20 전입으로, 2025.02.13 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 말소기준 이후 전입이므로 박아름의 선순위 임차권과 같은 인수 구조로 보지 않습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차권과 승계기관을 분리해서 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박아름 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.21 확정 2021.05.03 | 266,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 관련 잔액 포기·말소 조건 |
| NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA | 미상 | 2025.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주택도시보증공사는 박아름의 주택임차권 승계인으로 기재된 보증기관이며, 박아름과 별개의 추가 보증금을 가진 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 배당과 실질취득 — 룰상 53,035,200원, 확약 적용 시 실질 0원*
현재 최저매각가 216,800,000원을 매각가로 가정한 배당 계산에서는 집행비용 3,835,200원을 먼저 차감하고, 박아름에게 212,964,800원이 배당됩니다. 보증금 266,000,000원 가운데 53,035,200원이 남는 구조입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 미배당액이 매수인에게 이어지지만, 이번 사건은 위 확약 때문에 결과가 달라집니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,835,200원 |
| 1. 임차인 박아름 보증금 | 266,000,000원 | 212,964,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 266,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 271,000,000원이고 현재 최저매각가는 216,800,000원으로 감정가의 80%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 216,800,000원이 실제 시장가격보다 저렴한지 여부는 판단할 근거가 없습니다. 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 이 사건은 확약이 없다면 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 낮아져도 미배당·인수 계산액이 커지는 구조입니다. 따라서 표면적인 최저가만 보고 할인폭을 평가하기보다, 확약의 실제 효력과 매각조건을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 접근해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 화곡1동 주민센터 남서측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 수도권 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,978,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되어 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 박아름과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 박아름 주택임차권의 말소 절차와 필요한 서류·조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천세무서 관련 압류와 강서구 압류 등 3건의 당해세 해당 여부 및 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. NOLLA AYISAT IFELODUN ABIOLA는 전입일 기준 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 216,800,000원의 시세 대비 할인 여부를 이 데이터만으로 판단할 수 없습니다.
- 현황·공부 용도 확인. 공부상 오피스텔과 현황 주거용 사용의 차이가 세금·대출·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 교부청구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 박아름의 266,000,000원 주택임차권이 말소기준보다 앞서 있어, 현재 최저가 216,800,000원에서 53,035,200원의 미배당 인수 위험이 계산됩니다. 하지만 매각물건명세서에 박아름과 주택도시보증공사가 미배당 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있어, 그 조건이 정상 이행되면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.
다만 이것을 곧바로 “안전하고 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고, 별도 점유자 확인이 필요하며, 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약 조건의 정확한 적용·임차권 말소·세금·점유를 입찰 전에 얼마나 확실하게 확인하느냐입니다.
