수원지방법원 2024타경88343. 화성시 산척동 더레이크시티부영2단지 2482동 6층 602호 아파트입니다. 현재 소유자는 주지민이고, 등기상 최초 말소기준권리는 2019년 2월 1일 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 391,380,000원입니다. 이후 설정됐다 이미 말소된 애큐온저축은행·시소캐피탈대부·상상인저축은행 관련 권리들이 있고, 현재 매각으로 정리되는 후순위 권리로 비엔케이캐피탈 근저당 525,600,000원과 경매개시결정이 확인됩니다.
권리분석의 핵심은 단순합니다. 임차인 없음, 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 회차 568,400,000원에 매각된다고 가정해도 배당 부족액 356,664,000원이 발생할 뿐, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88343 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄대로8길 65, 2482동 6층602호 (산척동,더레이크시티부영2단지) |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 주지민 · 단독소유 |
| 취득 거래가액 | 443,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 812,000,000원 / 568,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 451,895,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | 더레이크시티부영2단지 · 520세대 · 2018.11.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2019.02.01 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 391,380,000원이고 채무자는 주지민입니다. 비엔케이캐피탈의 2022.05.17 근저당권은 채권최고액 525,600,000원으로 말소기준보다 후순위이며, 2024.09.10과 2025.03.14 경매개시결정 역시 후순위입니다. 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가, 그러나 시세 비교는 보류
감정가는 812,000,000원이고 현재 최저매각가는 568,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 표면적인 가격은 내려왔습니다. 다만 단지 거래 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없고, 대상 면적 88.025㎡ 역시 비교표본과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인”을 곧바로 “시세보다 30% 싸다”로 해석하면 안 됩니다.
같은 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.7회지만, 낙찰가율과 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 현재 가격의 시장 경쟁력을 판단하려면 별도의 동일·유사면적 최근 실거래 확인이 필요하며, 이 리포트에서는 근거가 없는 가격 가점을 부여하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 568,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,084,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 391,380,000원 | 391,380,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 525,600,000원 | 168,936,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 916,980,000원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 560,316,000원이고, 미배당은 356,664,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당은 줄어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 568,400,000원 | 560,316,000원 | 356,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 397,880,000원 | 391,509,680원 | 525,470,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 278,516,000원 | 273,816,776원 | 643,163,224원 | 0원 |
현재 회차에서는 비엔케이캐피탈에 168,936,000원이 배당되지만 청구액 451,895,295원을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시에는 비엔케이캐피탈 배당이 129,680원으로 줄고, 3회 유찰 시에는 0원입니다. 그러나 이 미배당 채권은 후순위 담보채권의 배당 부족 문제이며, 제시된 권리분석상 낙찰자 인수금으로 전환되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 아파트이며 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지규모. 더레이크시티부영2단지 520세대, 준공일은 2018.11.29입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역입니다.
- 토지. 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 토지면적 34,118㎡입니다.
- 공시지가. 2,572,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 여부는 없는 것으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.02.01 우리은행 근저당권 391,380,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸관계를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 자료상 임차인 0명이고 인수권리도 없지만, 매각기일 전 최신 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 568,400,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격은 별개입니다. 동일단지·유사면적 최신 거래를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 356,664,000원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.27 발급 자료입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 강점은 명확합니다. 임차인 0명, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원. 말소기준은 우리은행 근저당이고 후순위 비엔케이캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 한 번 유찰돼 감정가 812,000,000원에서 568,400,000원으로 내려왔지만, 이 물건과 직접 비교할 최신 실거래 금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
