서울남부지방법원 2025타경13283. 구로동 도무스캠프 2층 201호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기 흐름에서 핵심은 2023.08.29 등기된 정다영의 주택임차권입니다. 보증금은 274,000,000원, 전입·점유개시는 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.12로 모두 확인됩니다. 이 임차권은 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 있어 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

다만 이 사건은 일반적인 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서 비고에 정다영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차 배당계산상 정다영에게 남는 70,500,800원은 룰상 미배당액으로 확인하되, 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 존재하지만 매각조건이 결론을 바꾼다

말소기준은 2023.11.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 이에 앞서 정다영의 주택임차권이 2023.08.29 등기돼 있으므로 형식적인 권리순위만 보면 매수인 인수형입니다. 현재 회차의 배당가정에서도 집행비용 3,700,800원을 제외한 203,499,200원만 정다영에게 배당되어 보증금 중 70,500,800원이 미배당으로 남습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 중복 합산하지 않는다

실제 임차인은 정다영·임경숙 2명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 별도 임차보증금을 가진 추가 임차인으로 합산하지 않습니다. 정다영의 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로, 보증금 274,000,000원을 다시 더해 이중 계산하면 안 됩니다.

임경숙은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일이 2024.04.05로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 정다영에게 적용되는 포기·말소 조건과 무관하게 별도 점유자로 명도 상태를 확인할 필요가 있으나, 현재 권리관계상 매수인에게 대항하는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.

③ 가격 비교 — 실질취득 207,200,000원, 다만 실거래 표본은 1건

확약 조건을 반영하면 매수인의 실질취득 기준은 최저매각가인 207,200,000원입니다. 시세 집계상 도무스캠프 전용 22.39㎡의 거래가격은 288,000,000원이며, 최저가는 이 금액의 71.9%입니다.

수치만 놓으면 실질취득 207,200,000원이 288,000,000원보다 낮습니다. 그러나 확인되는 동일 면적 거래는 2022.01의 1건이고, 단지 전체도 12세대입니다. 따라서 71.9%라는 비율을 그대로 현재 시세 할인율로 해석하기보다는, 실제 매도 가능 가격과 현재 호가·인근 유사 다세대 거래를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,200,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 정다영 보증금 중 203,499,200원이 배당되고 70,500,800원이 부족합니다. 다만 매각조건상 정다영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 정다영 인수액은 포기 조건으로 0원

일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가해 가격 하락 효과가 상당 부분 상쇄될 수 있습니다. 이 사건의 시나리오 역시 룰상 미배당액이 70,500,800원에서 111,360,640원, 144,048,512원으로 커집니다. 하지만 정다영과 주택도시보증공사의 포기·임차권 말소 조건이 유지되는 한 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택(단지형다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
• 입지. 영서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 2층 201호이며, 기본 위생설비·도시가스 개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 공시지가 4,022,000원/㎡, 토지면적 295.0㎡의 평지·부정형 토지이며 남측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도무스캠프는 12세대이며, 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호수의 실제 매도 가능 가격 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 정다영 및 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
• 임경숙 점유 확인. 전입일은 2024.04.05로 말소기준보다 뒤이지만 보증금·확정일자와 실제 점유 부분은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에 남아 있는 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 정리 여부를 원본 등기와 관계기관 자료로 확인하세요.
• 실거래 표본 경계. 288,000,000원은 2022.01의 동일 면적 1건 거래입니다. 최저가가 이 금액의 71.9%라는 이유만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하지 마세요.
• 명도 계획. 실제 임차인이 2명 확인되는 만큼 낙찰 후 점유 이전과 인도 일정, 임차권등기 말소 진행 시점을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있다”보다 중요한 것은 매각조건이다

이 물건을 등기 순위만 보고 보면 상당히 위험해 보입니다. 정다영의 전입은 2021.08.06, 확정일자는 2021.07.12, 임차권등기는 2023.08.29이고 보증금은 274,000,000원입니다. 현재 회차 207,200,000원으로는 배당 후 70,500,800원이 남기 때문에 전형적인 선순위 보증금 인수형으로 읽힐 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 조건이 있습니다. 정다영과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 정다영 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득 기준은 207,200,000원입니다.

가격은 별도로 봐야 합니다. 시세 집계 288,000,000원 대비 71.9%라는 수치는 눈에 띄지만, 동일 면적 실거래는 2022.01의 1건뿐입니다. 12세대 다세대·도시형생활주택이라는 환금성 특성과 임경숙의 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다. 주된 인수위험은 매각조건으로 해소됐지만, 시세 검증과 현장 확인은 아직 남아 있는 사건입니다.