서울남부지방법원 2025타경13283. 구로동 도무스캠프 2층 201호, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 259,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,760,000원, 감정가의 64%입니다. 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 대항력 있는 임차권과 그 반환청구권 포기 조건입니다.
정다영은 2021년 8월 6일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 7월 12일입니다. 임차보증금은 274,000,000원이며, 2023년 8월 29일 주택임차권등기가 설정돼 있습니다. 데이터상 말소기준권리는 2023년 11월 17일 주택도시보증공사의 가압류이므로 정다영의 임차권은 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 매각대금에서 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 22.39㎡ · 철근콘크리트구조 9층 중 2층 |
| 소유자 | 정연택 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 165,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
을구 1번·2번 냉동냉장수산업협동조합 근저당권은 2021년 7월 26일 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 2023년 8월 29일 정다영의 주택임차권등기가 들어왔고, 2023년 11월 17일 주택도시보증공사 가압류가 데이터상 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 따라서 정다영의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정다영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.06 | 274,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 조건 충족 시 0원* |
| 임경숙 | 미상 | 2024.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수대상 아님 |
임경숙은 2024년 4월 5일 전입해 데이터상 말소기준권리인 2023년 11월 17일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계 자체는 미상입니다. 반면 정다영은 전입·확정일자·임차권등기와 보증금이 모두 확인되며 대항력 및 우선변제권이 있습니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 시세 표본이 너무 얇다
도무스캠프 전용 22.39㎡의 확인된 실거래는 2022년 1월 288,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 165,760,000원은 이 거래가의 57.6% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2022년 1월이라 현재 시세를 강하게 대표한다고 보기 어려운 표본입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
조건부 인수 포기가 정상 이행된다면 실질취득은 최저가와 같은 165,760,000원*입니다. 이는 확인된 288,000,000원 거래보다 낮지만, 최근 거래량이 충분하지 않으므로 이 차이를 그대로 가격 메리트로 확정하기보다는 현장 매물·최근 실거래 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,120,640원 |
| 1. 임차인 정다영 보증금 | 274,000,000원 | 162,639,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 정다영 보증금 미배당액은 111,360,640원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 총부담은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 165,760,000원 | 111,360,640원 | 277,120,640원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 132,608,000원 | 144,048,512원 | 276,656,512원 |
| 4회 유찰 · 40.96% | 106,086,400원 | 170,198,810원 | 276,285,210원 |
확약 조건을 제외한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 정다영의 미배당 보증금이 늘어나므로 매수인의 총부담은 계속 보증금 274,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 즉 선순위 대항력 임차인이 있는 사건은 최저가 하락만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 이번 사건은 바로 그 부담을 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 제거하는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 방, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 영서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 남동측 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역, 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 2층 201호이며 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 295㎡, 준공업지역의 평지·부정형 토지이며 남측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·교육환경보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 도무스캠프는 12세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 1건으로, 시세 표본이 매우 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조건부 포기 문구 원본 확인. 정다영과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임경숙 점유관계 확인. 전입은 2024.04.05로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 시세 추가 검증. 확인된 동일 면적 실거래가 2022.01 한 건뿐이므로 288,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 현장 호가와 추가 실거래를 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 점유자와 임차권등기 말소 시점, 인도 가능 시기를 매각 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 사건이지만, 이번 매각조건이 핵심을 지운다”
이 사건을 등기만 보고 보면 정다영의 보증금 274,000,000원이 최저가 165,760,000원보다 커 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차 기준 미배당 인수 계산액도 111,360,640원에 이릅니다. 그런데 매각물건명세서가 정다영과 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하면서 구조가 달라집니다. 이 조건이 이행되면 실질취득은 165,760,000원*, 인수는 0원*입니다.
다만 가격 측면에서는 288,000,000원의 비교 거래가 2022년 1월 한 건뿐이고 단지도 12세대라, 최저가가 그 거래가의 57.6%라는 숫자만으로 현재의 저평가를 확정할 수는 없습니다. 결론은 권리 리스크는 매각조건으로 크게 낮아졌지만, 조건 이행 확인과 현재 시세 검증이 필수인 B등급 물건입니다.
