서울남부지방법원 2025타경13304. 서울 강서구 화곡동 ‘타임빌’ 제4층 제402호, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 192,800,000원 자체가 아니라 선순위 임차보증금 250,000,000원을 매수인이 실제로 떠안느냐입니다. 김재령의 주민등록·점유개시일은 2021.09.24로, 말소기준으로 제시된 국의 압류 2023.09.20보다 빠릅니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 매수인에게 미배당 보증금이 남을 구조입니다.
그러나 이번 사건은 매각조건이 다릅니다. 매각물건명세서에는 임차인 김재령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 룰상 부족액 60,699,200원은 그대로 매수인 부담으로 보는 것이 아니라, 해당 확약·말소 조건이 이행되는 전제에서 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13304 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 |
| 대상면적 | 20.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 · 제4층 제402호 · 사용승인 2021.06.02 |
| 소유자 | 조해민 · 2021.12.07 매매 · 거래가액 250,000,000원 · 2022.01.04 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
등기부의 기존 화곡신용협동조합 근저당권 2건은 2021.09.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.09.20 김포세무서장의 국 압류입니다. 그런데 김재령의 주민등록·점유개시는 2021.09.24, 확정일자는 2021.08.30이므로 이 압류보다 앞섭니다. 이후 2023.10.12 주택임차권등기가 됐고, 2025.11.17 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재령 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.24 | 2021.08.30 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 |
김재령은 배당요구를 했고, 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차인입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 실제 임차인이 아니라 매각조건에 적시된 주택임차권 승계인입니다. 따라서 보증금 250,000,000원을 두 번 합산해서는 안 되며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 1. 임차인 김재령 보증금 | 250,000,000원 | 189,300,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 김재령 보증금의 부족액은 60,699,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 부족액의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 부족액은 늘지만 실질 인수는 조건부 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 192,800,000원 | 60,699,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 98,719,360원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 123,392,000원 | 129,135,488원 | 0원* |
* 김재령 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우.
⑤ 시세 비교 — 76.1% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
타임빌은 16세대, 사용승인 2021.06.02의 다세대주택입니다. 제공된 비교거래 12건의 평균은 253,333,333원, 최저 250,000,000원, 최고 260,000,000원입니다. 현재 최저매각가 192,800,000원은 이 평균의 76.1%입니다.
다만 가격 판단에는 중요한 한계가 있습니다. 비교거래의 최신 거래월이 2022.05이고, 매각기일은 2026.08.19입니다. 따라서 76.1%라는 수치를 현재 시점의 확정적인 시세 할인율로 그대로 해석하기보다는, 오래된 거래표본이라는 점을 전제로 보수적으로 판단해야 합니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 18.8㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 18.3㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 18.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 20.46㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 253,333,333원 |
⑥ 민간임대주택등기와 등기부 체크
이 물건에는 2022.01.04 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기 내용에는 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라고 기재돼 있습니다. 동시에 현재 소유자 조해민은 2021.12.07 매매를 원인으로 250,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.
또한 2021.06.11 설정됐던 화곡신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 및 540,000,000원의 근저당권은 2021.09.24 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석에서는 이 과거 근저당을 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 타임빌은 16세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신월초등학교 남서측 인근으로, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물로 사용승인은 2021.06.02이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로각지(가)이며 공시지가는 4,056,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 지표. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%로 제시돼 있어 가격 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김재령 및 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 순위 확인. 김재령의 확정일자 2021.08.30, 주민등록·점유 2021.09.24와 말소기준 압류 2023.09.20의 선후관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 일반 계산은 60,699,200원 부족이지만, 확약 조건이 충족되면 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.04 등기된 민간임대주택 관련 기재 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 최신성 확인. 비교거래 평균은 253,333,333원이지만 최신 거래월이 2022.05이므로 현재 가격 판단에는 별도의 최신 거래 확인이 중요합니다.
- 배당 변동요인 확인. 제공된 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — “선순위 임차인 = 무조건 인수”도, “76.1% = 무조건 싸다”도 아니다
이 사건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 250,000,000원이 최저가 192,800,000원보다 커서 위험한 인수형으로 보입니다. 실제 일반 배당식에서도 현재 회차 기준 60,699,200원의 부족액이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서가 김재령과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 이 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순히 “비교거래의 76.1%니까 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다. 비교거래 평균은 253,333,333원이지만 최신 거래가 2022.05이고, 타임빌은 16세대이며 단지 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 결국 이 물건의 핵심은 확약·임차권 말소 조건의 확실한 확인과 현재 시점의 실제 환금가 검증입니다. 권리는 조건부로 정리될 수 있지만, 오래된 거래가격을 현재 시세로 그대로 받아들이는 것은 경계해야 합니다.
