서울남부지방법원 2025타경13304. 강서구 화곡동 타임빌 4층 402호, 전용면적 20.21㎡의 단지형다세대주택입니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 것보다 먼저 대항력 임차인의 보증금 인수 여부를 확인해야 하는 유형입니다. 임차인 김재령은 2021.08.30. 확정일자를 받고 2021.09.24. 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.09.20. 압류보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 보증금은 250,000,000원입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮을수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 위험을 봐야 합니다. 실제 현재 회차 배당계산도 154,240,000원 중 집행비용 2,959,360원과 임차인 배당 151,280,640원을 반영한 뒤 98,719,360원의 보증금 부족분을 산출합니다. 다만 이번 물건은 매각조건에서 임차인과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 20.21㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2021.06.02 |
| 소유자 | 조해민 (2022.01.04. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 154,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2023.09.20. 국의 압류입니다. 그보다 앞서 김재령이 2021.09.24. 전입·점유를 시작했으므로 임차인은 대항력이 있고, 2021.08.30. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 2023.10.12. 주택임차권등기는 말소기준 이후 등기이지만, 임차인의 대항력 판단은 그보다 앞선 전입·점유 사실을 기준으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재령 | 건물전부 · 주거 | 2021.09.24 | 2021.08.30 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 |
실제 임차인은 김재령 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에 주택임차권 승계인으로 기재된 신청채권자로, 동일 보증금 250,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 154,240,000원을 기준으로 본다
포기·말소 조건이 없었다면 대항력 임차인의 미배당액 때문에 최저가만으로 가격을 비교하면 안 됩니다. 이번 사건은 해당 조건으로 인수액이 실질 0원이므로, 현재 회차에서는 최저가 154,240,000원 = 실질취득액 154,240,000원을 시세와 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 18.8㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 18.3㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 20.46㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 18.69㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 20.21㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 18.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.12 | 20.46㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 253,333,333원 |
최근 12개월 평균은 253,333,333원, 최신 거래는 2022.05. 250,000,000원입니다. 현재 최저가 154,240,000원은 최근 12개월 평균의 60.9%입니다. 가격표만 놓고 보면 감정가 241,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,959,360원 |
| 1. 임차인 김재령 보증금 | 250,000,000원 | 151,280,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 98,719,360원입니다. 다만 이번 매각은 김재령과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 타임빌은 16세대입니다. 본건 전용면적은 20.21㎡입니다.
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물이며 사용승인일은 2021.06.02.입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등이 포함되며 공시지가는 4,056,000원/㎡입니다.
- 환금성. 같은 건물의 실거래 표본은 250,000,000원과 260,000,000원에 집중돼 있으나 최신 거래가 2022.05.이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회·낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 김재령과 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 실질 인수액 구분. 배당계산상 부족분 98,719,360원과 실제 매수인 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다. 이번 판단은 포기·말소 조건 이행을 전제로 합니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준은 2023.09.20. 국의 압류이며 처분청은 김포세무서장입니다. 압류채권액은 배당 전 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 재검증. 최신 실거래가 2022.05.인 만큼 2026.09.22. 입찰 전에 인근 다세대 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 16세대 다세대주택이고 2회 유찰된 물건입니다. 실거주가 아니라 재매각 목적이라면 매수층과 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현황·관리비 확인. 점유상태, 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 현장과 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 물건도, “64%”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 154,240,000원이어서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산만 보면 98,719,360원이 미배당으로 남습니다. 하지만 법원이 정한 매각조건에서 김재령과 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했기 때문에, 현재 회차의 실질 인수는 0원, 실질취득은 154,240,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 253,333,333원의 60.9%이지만, 최신 실거래는 2022.05.에 머물러 있고 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리조건은 확인 후 통과, 가격은 현재 시세와 환금성 재검증이 필수입니다. 이 물건의 승부처는 임차인 보증금 자체가 아니라 포기·말소 조건의 정확한 확인과 2026년 현재의 다세대 매수수요입니다.
