서울남부지방법원 2025타경13308. 서울 강서구 화곡동 서경홈타운 4층 405호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 233,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 186,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 선순위인가”가 아니라, 선순위 임차권의 미배당 잔액을 누가 최종 부담하느냐입니다. 등기상 정주희의 주택임차권은 2023.09.06 등기돼 있고, 전입·점유는 2021.09.17, 확정일자는 2021.08.10입니다. 말소기준인 2024.01.05 수협은행 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차인입니다.
현재 회차의 배당 계산만 놓고 보면 매각대금 186,400,000원에서 집행비용 3,409,600원을 제외한 182,990,400원이 정주희 보증금에 배당되고, 보증금 226,000,000원 중 43,009,600원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에서 정주희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행되는 것을 전제로 하면 매수인의 실질 인수금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제4층 제405호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층, 지상9층 · 제4층 제405호 |
| 소유자 | 최상범 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 186,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
등기 흐름에서 먼저 볼 것은 2021.05.13 인천수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이지만 이 근저당은 2021.09.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류이며, 청구금액은 1,567,749,529원입니다. 정주희는 2021.09.17 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 2021.08.10 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정주희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.17 | 2021.08.10 | 226,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 승계 기재 |
| 정은혜 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 233,000,000원에서 1회 유찰된 186,400,000원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 업무시설인 오피스텔이므로 아파트 시세를 대신 적용해서도 안 됩니다.
권리 측면에서는 확약 이행 시 실질취득이 현재 낙찰가와 같은 186,400,000원으로 정리됩니다. 즉 정주희 보증금 226,000,000원이 낙찰가보다 크더라도, 매각조건에 따른 반환청구권 포기 때문에 일반적인 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 사건은 아닙니다. 반대로 이 확약의 적용·이행을 확인하지 않은 채 단순 배당 계산만 보면 현재 회차에서 43,009,600원의 미배당 잔액이 발생하므로, 입찰 전 매각조건 원문 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,409,600원 |
| 1. 임차인 정주희 보증금 | 226,000,000원 | 182,990,400원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정주희 보증금의 미배당액은 43,009,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 금액의 실질 매수인 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화곡초등학교 북측 인근이며, 주위에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물 내 제4층 제405호이며, 승강기·난방·주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 278.0㎡, 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다. 북서측과 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 정주희 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 배당만 계산하면 미배당 보증금은 43,009,600원이지만, 확약 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 정은혜 점유 확인. 2024.04.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유 부분이 미상이므로 현장 점유와 명도 상태를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 233,000,000원이나 최저가 186,400,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)과 현황 주거용 사용을 함께 확인해 이용·환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 확약에 달려 있다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 226,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 186,400,000원을 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 미배당액이 43,009,600원 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 정주희와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “보증금 226,000,000원을 떠안는다”가 아니라 “룰상 미배당은 존재하지만 확약으로 주된 인수가 해소된다”입니다. 다만 정은혜의 실제 점유 상태와 확약 이행 조건은 입찰 전 반드시 다시 확인해야 합니다. 가격 측면에서는 비교 실거래가 없으므로 1회 유찰만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
