서울남부지방법원 2025타경13308. 화곡동 서경홈타운 제4층 제405호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정요항표도 오피스텔 이용으로 적고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있습니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “보증금 226,000,000원이 최저가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 대항력 임차인 정주희가 존재하고 배당 산식상 잔액도 발생하지만, 매각 자체가 그 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 진행된다는 점이 결론을 바꿉니다.

따라서 현재 최저가 149,120,000원에 낙찰된다고 가정할 때 일반적인 대항력 인수형처럼 “낙찰가 + 79,767,680원”을 실질취득가로 더해서 볼 사안이 아닙니다. 해당 잔액은 조건에 따라 실질 0원이므로 실질취득은 현재 낙찰가와 같은 149,120,000원입니다. 다만 이 결론은 반드시 매각조건대로 잔액 포기와 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 매각조건이 핵심

2021.05.13 설정된 인천수산업협동조합 근저당권은 2021.09.17 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류이고, 정주희의 전입 2021.09.17 및 확정일자 2021.08.10은 이보다 앞섭니다. 정주희의 주택임차권등기도 2023.09.06 등기되어 있어 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 정주희의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 226,000,000원을 다시 별도 보증금으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차 관련 개인 당사자는 정주희·정은혜 2명입니다. 정은혜는 2024.01.05 말소기준권리 이후인 2024.04.01 전입이므로 대항력이 없고, 보증금은 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인은 확인되지만 시세 할인은 아직 별개

현재 최저매각가는 149,120,000원으로, 사건 시나리오상 감정가의 64%에 해당합니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 기준이 제시되어 있지 않으므로, “감정가 대비 64%”만 보고 곧바로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 권리 인수보다 현재 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 과정이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)

현재 회차의 배당 산식상 정주희 보증금 부족분은 79,767,680원입니다. 다만 매각조건에 따라 이 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울화곡초등학교 북측 인근으로, 주변에는 오피스텔과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가되었습니다.
• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 감정요항표상 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
• 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 4,816,000원/㎡, 토지면적은 278.0㎡입니다.
• 도로. 북서측 및 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접합니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 정주희 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 이후 임차권등기가 실제 조건대로 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 정은혜 점유관계 확인. 2024.04.01 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금은 미상이므로 현황조사·명세서 원문을 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2021.05.17 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용과 매각 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만 동일 오피스텔 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 있으나, 실질 인수는 조건부 0원”

이 물건의 표면만 보면 보증금 226,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 149,120,000원보다 보증금이 커서 전형적인 고액 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 산식도 정주희에게 146,232,320원이 배당되고 79,767,680원이 남습니다. 그러나 매각조건은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 명시합니다. 따라서 주된 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 149,120,000원으로 보는 것이 맞습니다.

다만 이 결론의 안전장치는 바로 그 조건 문구 자체입니다. 조건 적용과 임차권 말소를 확인하지 않은 채 단순히 “인수 없음”으로만 받아들여서는 안 됩니다. 또한 2회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 내려왔지만, 최근 실거래 비교 근거 없이 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 권리의 승부처는 조건 이행 확인, 가격의 승부처는 별도 시세 검증입니다.