서울남부지방법원 2025타경13320. 강서구 화곡동 ‘다온숲’ 제2층 제204호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물로 사용승인일은 2021년 12월 2일이며, 본건은 전용 25.47㎡입니다. 사건의 핵심은 감정가 344,000,000원이 1회 유찰돼 최저가가 275,200,000원으로 내려왔다는 사실보다, 임차인별로 인수 결론이 서로 다르다는 점입니다.
등기부상 유비는 2022년 5월 11일 전입·점유, 2022년 3월 11일 확정일자, 보증금 335,000,000원의 주택임차권자이며 2024년 5월 21일 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당표만 보면 현재 최저가에서 64,452,800원이 미배당되어 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각 조건에 유비와 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 확약이 명시돼 있어 이 부분은 실질적으로 제거됩니다. 문제는 그 확약 밖에 있는 박노석·신효정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.47㎡ · 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 문선희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 275,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 335,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 · 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 |
① 권리 흐름 — 유비 임차권은 확약으로 해소, 미상 점유자는 별도
등기 흐름상 2021년 우리자산신탁과 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고 소유권은 문선희에게 귀속돼 있습니다. 2021년 12월 24일에는 민간임대주택 등록도 기재됐습니다. 이후 유비가 2022년 5월 11일 전입·점유했고, 2024년 5월 21일 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 말소기준은 2025년 11월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 점유·임차 신고 3명, 권리 성격이 다르다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유비 | 2022.05.11 · 건물 전부 | 335,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2022.03.11 · 배당요구 | 실질 0원* 주택도시보증공사 승계 · 미배당 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건 |
| 박노석 | 2024.12.30 · 점유 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 인수 미상 유비 측 확약의 적용 대상 아님 |
| 신효정 | 2025.10.01 · 점유 부분 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 인수 미상 유비 측 확약의 적용 대상 아님 |
주택도시보증공사는 유비의 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로, 보증금 335,000,000원을 유비와 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차·점유 신고 인원은 유비·박노석·신효정 3명이고, 주택도시보증공사의 권리는 유비 임차권의 승계 관계로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 91.7% 할인 수치만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
확인된 최근 12개월 거래는 2026년 7월 300,000,000원 1건입니다. 다만 그 거래의 전용면적은 29.99㎡, 본건은 25.47㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원인 것은 표본이 1건이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.99㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 면적 상이 | 1건 | 300,000,000원 |
최저가 275,200,000원은 최근 12개월 거래금액 300,000,000원의 91.7%입니다. 유비의 주된 인수액이 확약으로 0원이므로, 현재 확인 가능한 최소 실질취득 역시 275,200,000원입니다. 수치상으로는 300,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 본건보다 큰 29.99㎡이고 표본도 단 1건이므로 “시세보다 확실히 싸다”는 가격 가점을 주기에는 근거가 약합니다. 여기에 보증금 미상 점유자 2명의 권리까지 확인되지 않아 실제 총취득비용의 상한도 아직 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,652,800원 |
| 1. 임차인 유비 보증금(우선변제) | 335,000,000원 | 270,547,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 335,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 유비 보증금 부족분은 64,452,800원입니다. 그러나 매각 조건의 확약에 따라 유비 및 주택도시보증공사가 이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 유비 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 이 확약은 박노석·신효정의 미상 권리에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근이며, 공동주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물, 사용승인일 2021.12.02. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 다온숲은 20세대 규모이고, 비교 가능한 최근 거래는 2026.07 한 건뿐입니다. 본건과 면적도 달라 시세 판단의 표본이 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 유비와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각물건명세서에 동일하게 기재돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 박노석 보증금 확인. 2024.12.30 전입 신고는 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 부분과 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 신효정 보증금 확인. 2025.10.01 전입 신고가 있으나 역시 보증금·확정일자가 미상입니다. 유비 측 확약과 별개의 권리입니다.
- 가격 비교 주의. 최저가가 최근 거래 300,000,000원의 91.7%이지만 비교 거래는 전용 29.99㎡, 본건은 25.47㎡입니다. 단순 8.3% 할인으로 판단하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.12.24 민간임대주택 등록이 등기돼 있으므로 매각 후 적용관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 4,652,800원으로 추정됐고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 6,445만원은 지워졌지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 유비 보증금 335,000,000원과 현재 회차의 룰상 미배당액 64,452,800원입니다. 하지만 매각 조건 때문에 이 부족분은 유비·주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권을 말소하므로 매수인 실질 인수 0원*으로 처리됩니다. 따라서 “낙찰가 275,200,000원 + 64,452,800원”으로 실질취득을 계산하는 사건은 아닙니다.
반대로 이 확약만 보고 권리가 모두 정리됐다고 판단하는 것도 위험합니다. 박노석과 신효정의 보증금·확정일자·점유범위가 미상이고, 확약은 이 두 사람에게 적용되지 않습니다. 시세 역시 최근 12개월 거래가 300,000,000원 한 건뿐이고 본건과 전용면적이 달라, 최저가 91.7%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 주된 임차권 위험은 해소됐지만, 확약 밖 임차관계가 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C급 사건입니다.
