서울남부지방법원 2025타경13320. 서울 강서구 화곡동 다온숲 204호는 2021년 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물의 2층 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 금액만 보면 큰 폭의 할인이지만, 등기부에는 2024년 5월 21일 설정된 임차보증금 335,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 이 임차권은 2025년 11월 20일 강제경매개시결정에 앞서 등기되었고, 임차인의 전입과 확정일자도 그보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금의 잔액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.

이 사건의 핵심적인 차이는 매각조건에 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 유비와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 해당 조건이 유효하게 이행되면 유비의 보증금 미배당액을 낙찰자가 부담하지 않는 구조입니다. 하지만 이 조건만으로 다른 전입자의 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 박노석과 신효정의 임차 여부·보증금·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 매각조건

말소기준은 2025년 11월 20일의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 유비의 임차권은 원칙적으로 경매만으로 당연히 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건에서는 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 유비 및 주택도시보증공사에 관한 실질적인 인수위험은 조건 충족을 전제로 해소됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차권자 1명, 관계 미상 전입자 2명

주택도시보증공사는 매각조건에 표시된 임차권 승계인으로서 유비와 별도의 실제 임차인으로 산정하지 않았습니다. 확인된 임차권자는 유비 1명이며, 박노석·신효정 2명은 임차인인지 여부부터 확인할 대상입니다.

유비는 2022년 3월 10일 임대차계약을 체결했고, 2022년 3월 11일 확정일자를 받았으며, 2022년 5월 11일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 5월 21일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차권이라는 사실 자체는 명확합니다.

박노석과 신효정은 모두 말소기준 이전에 전입한 것으로 조사되지만, 전입만으로 독립적인 임차권의 성립이나 보증금 인수를 확정할 수는 없습니다. 실제 거주 여부, 가족·동거인 관계, 별도 임대차계약, 보증금 지급 및 점유상태를 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 최종적인 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 58.7%라는 숫자를 그대로 믿지 말 것

다온숲의 확인된 최근 실거래는 2026년 7월 300,000,000원입니다. 해당 거래의 전용면적은 29.99㎡이고, 분석 대상 호실의 비교 기준 면적은 25.47㎡입니다. 따라서 두 금액은 동일 면적의 직접 비교가 아닙니다.

현재 최저가는 참고 실거래가의 58.7%에 해당합니다. 그러나 이는 면적이 다른 주택의 단일 거래와 단순히 금액을 비교한 결과입니다. 6층의 29.99㎡ 거래를 2층의 25.47㎡ 물건에 그대로 적용하면 실제 가격 차이를 과장할 수 있습니다. 최근 거래도 1건뿐이므로 시장의 상승·하락 추세를 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 176,128,000원 가정)

제시된 배당추정 기준입니다. 유비의 보증금에서 예상배당액을 제외한 162,137,792원은 일반적인 계산상 인수 부족액이지만, 매각조건상 포기·말소가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액을 별개의 추가 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다

포기 조건이 없다고 가정하면, 낙찰가가 내려갈수록 유비의 배당 부족분이 증가합니다. 그 결과 낙찰가에 인수액을 더한 실질 취득부담은 보증금 335,000,000원 수준에서 크게 줄어들지 않는 전형적인 선순위 보증금 인수형 구조입니다. 집행비용 때문에 합계는 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

반대로 이 사건의 포기·말소 조건이 유효하게 충족되면 유비의 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않으므로, 해당 임차권에 관해서는 낙찰가 하락의 효과가 실질 취득대금에도 반영됩니다. 다만 박노석·신효정의 미확인 권리는 어느 회차에서도 자동으로 0원이 되는 것이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 남동측 인근입니다. 주위에는 공동주택·다가구주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.12.02 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 형태입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 입찰 전 실제 적용 대상·용도·지정기간을 재확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 다온숲은 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래는 1건이고 면적도 달라, 거래 유동성과 호실별 가격을 충분히 검증하기 어렵습니다. 단지 관련 경매 평균 유찰 횟수는 2.7회로 집계되어 있으며, 본건은 이미 3회 유찰되었습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 유비와 주택도시보증공사의 미배당 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 그대로 유지되는지, 조건의 이행과 말소절차에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 박노석 전입관계. 2024.12.30 전입한 박노석의 실제 점유 여부, 유비와의 관계, 별도 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 신효정 전입관계. 2025.10.01 전입한 신효정에 대해서도 동일한 확인이 필요합니다. 전입일이 말소기준 이전이라는 사정만으로 대항력을 확정하거나 배제할 수 없습니다.
• 민간임대주택등기. 2021.12.24 기재된 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 사항을 확인하고, 경매 취득 이후 법적 효과가 있는지 검토해야 합니다.
• 신탁 이력. 우리자산신탁과 무궁화신탁의 과거 신탁등기는 말소된 것으로 표시되어 있으나, 소유권 이전·신탁말소 이력과 현 소유권을 최신 등기부로 확인하는 것이 안전합니다.
• 시세 재검증. 29.99㎡ 실거래 1건으로 25.47㎡ 대상 호실의 적정 매수가를 확정하지 말고, 유사 면적·층·건물 상태의 비교 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 등기상 임차권의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 구별해야 합니다. 매각 후 인도 가능성, 점유자의 법적 지위 및 협의 비용을 확인해야 합니다.
• 부대비용과 원본 확인. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 집행비용, 세금·배당순위 변동 가능성을 검토하고, 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 인수는 해소돼도, 남은 인수위험은 별개다”

이 물건은 표면적으로 상당한 할인이 적용된 경매입니다. 감정가 344,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 176,128,000원까지 내려왔고, 보증금 335,000,000원의 선순위 임차권에도 미배당 잔액 포기 및 임차권등기 말소라는 중요한 매각조건이 붙어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행되면 유비의 선순위 보증금을 매수인이 떠안는 문제는 해소됩니다.

그러나 문제는 확약 범위 밖의 미확인 전입자들입니다. 박노석과 신효정의 보증금, 실제 임대차관계, 점유 및 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 이들을 유비와 동일한 포기 대상이라고 볼 근거도 없습니다. 게다가 비교 실거래는 면적이 다른 1건뿐이어서 최저가가 적정 시세보다 충분히 낮다는 결론도 검증되지 않았습니다.

따라서 이 사건은 유비의 인수부담은 조건부로 해소되지만, 별도의 권리 불확실성이 남은 고위험 검토 대상입니다. 주된 선순위 임차권의 포기 조건만 보고 입찰할 물건은 아닙니다. 미상 전입자의 독립적인 권리와 실제 점유를 확인하고, 매각조건의 이행 가능성을 검증한 뒤에야 실질취득액과 적정 입찰가를 결정할 수 있습니다. 현재 판단은 ‘가격 할인 확인, 권리 검증 전 입찰 보류’입니다.