서울남부지방법원 2025타경13324. 양천구 신월동 라온미브빌 제4층 제402호, 주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 210,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 낮아진 최저가 자체가 아니라 황미소의 선순위 대항력 임차권과 그 잔액을 어떻게 처리하도록 매각조건이 붙었는지입니다.
황미소는 2020.11.27 전입·점유, 2020.11.03 확정일자를 갖추고 보증금 194,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,681,600원을 제외한 131,718,400원이 황미소 보증금에 배당되고, 62,281,600원이 부족합니다. 일반적인 대항력 인수 구조라면 이 부족분이 매수인에게 이어질 수 있지만, 이 사건은 매각물건명세서 비고에 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13324 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 224-23 라온미브빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택(단지형다세대) · 지상6층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박영신 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 2018.07.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 ‘확약 조건’이 핵심
등기부상 2018년 주식회사신한은행 근저당권과 2019년 강정윤 근저당권은 이미 말소돼 현재 매수인이 떠안을 근저당권은 아닙니다. 이후 황미소의 주택임차권이 2023.01.10 등기됐고, 2023.05.31 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리 기준상 이 가압류가 말소기준권리이고 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정초연 | 402호 · 주거 · 전입 2024.07.10 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 황미소 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) · 전입 2020.11.27 · 확정 2020.11.03 | 194,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 HUG 승계 |
실제 임차인은 정초연·황미소 2명입니다. 주택도시보증공사는 황미소 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있으므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 정초연은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력이 없고, 황미소는 선순위 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 자료는 없다
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 210,000,000원의 64%입니다. 다만 라온미브빌 관련 확인 자료에는 최근 동일 면적 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 비교 대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 황미소 보증금 | 194,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 황미소 보증금 부족분은 62,281,600원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되므로 매수인의 실질 인수 판단은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택(단지형다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 지상6층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 진입표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,596,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 규모. 라온미브빌(224-23)은 15세대로 확인되며 사용승인일은 2018.07.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 재확인. 황미소와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 현재 회차 미배당액 확인. 시뮬레이션상 황미소 보증금 미배당액은 62,281,600원입니다. 이 금액을 단순 인수액으로 더하지 말고 확약 조건과 함께 판단해야 합니다.
- 임차인 2명 구분. 정초연은 전입 2024.07.10으로 대항력이 없고, 황미소는 선순위 대항력·우선변제권이 있는 임차권자입니다.
- HUG 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 황미소 임차권의 승계인으로 명시되어 있으므로 실제 임차인 수나 보증금을 별도 임차인처럼 합산하면 안 됩니다.
- 시세 별도 확인. 최근 동일 면적 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 64%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 현장 및 원본 대조. 점유관계, 임차권 말소 조건, 관리비 및 최신 매각물건명세서·등기사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 최저가 134,400,000원에 낙찰받는다고 가정하면, 일반적인 계산에서는 황미소의 보증금 194,000,000원 중 62,281,600원이 배당되지 않아 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다. 그러나 매각조건은 황미소와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 따라서 확약 조건이 이행되는 전제에서 실질취득은 134,400,000원, 실질 인수는 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 210,000,000원에서 2회 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔지만, 최근 동일 면적 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 시장 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 확약 조건 확인이 핵심, 가격은 현장 시세 검증이 핵심인 사건입니다.
