서울남부지방법원 2025타경13324. 양천구 신월동 라온미브빌 402호, 감정평가상 주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박영신이며, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남아 있는 황미소의 선순위 주택임차권입니다. 황미소는 2020.11.27 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.03이며, 보증금은 194,000,000원입니다. 이후 2023.01.10 임차권등기가 이뤄졌고, 주택도시보증공사의 가압류는 2023.05.31에 들어왔습니다.
따라서 황미소는 말소기준이 되는 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인입니다. 현재 회차의 예상 배당에서는 매각대금 168,000,000원 중 집행비용 3,152,000원을 먼저 제하고 황미소에게 164,848,000원이 배당되어, 보증금 중 29,152,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 224-23 라온미브빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주택(단지형다세대) · 제4층 제402호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 · 사용승인일 2018.07.31 |
| 소유자 | 박영신 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2018년 신한은행 근저당과 2019년 강정윤 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.31 주택도시보증공사의 가압류입니다. 황미소의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인에 해당합니다. 2025.11.20 강제경매개시결정은 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황미소 | 건물 전부 · 전입 2020.11.27 | 194,000,000원 | - | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 |
| 정초연 | 402호 · 전입 2024.07.10 | 1,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
실제 임차인은 황미소·정초연 2명입니다. 주택도시보증공사는 황미소의 주택임차권 승계인으로 명시돼 있으므로, 황미소 보증금 194,000,000원과 별개의 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 정초연은 전입일이 2024.07.10으로 말소기준권리보다 늦고, 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 아니다
현재 최저매각가는 168,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 80% 회차입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장 시세 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이번 물건은 실거래 비교값을 근거로 가격 우위를 판단할 수 있는 구조가 아니므로, 168,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
권리 기준으로는 확약 이행 시 매수인의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 168,000,000원으로 봅니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 원칙적 계산에서는 황미소의 미배당 보증금 29,152,000원이 남아 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 이 둘을 혼동하면 가격 판단이 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 황미소 보증금 | 194,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
황미소 보증금은 현재 회차에서 29,152,000원이 미배당되는 계산입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되면 황미소 관련 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주택도시보증공사는 황미소의 임차권 승계인으로 명시돼 있으므로 보증금과 별도 임차채무로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 라온미브빌은 총 15세대입니다.
- 입지. 서울신원초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제4층 제402호이며 사용승인일은 2018.07.31입니다. 승강기·개별난방·급배수·화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 제3종 구역, 수평표면구역·진입표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 136.6㎡, 지목 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,596,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 황미소와 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 구분. 현재 회차 룰상 미배당액은 29,152,000원이지만, 확약 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 정초연 점유 확인. 정초연은 보증금 1,000,000원·차임 700,000원, 전입 2024.07.10이며 대항력은 없습니다. 실제 점유 및 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 황미소 주택임차권의 승계인으로 명시돼 있으므로 황미소 보증금과 별개의 임차보증금으로 다시 더하지 않습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 168,000,000원은 감정가 210,000,000원의 80% 회차라는 뜻일 뿐, 시장 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 2026.08.19 기준 변경사항을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 위험한 선순위 임차권이지만, 이번 매각은 ‘확약’이 결론을 바꾼다
이 물건을 등기만 보고 판단하면 선순위 황미소 임차권이 가장 큰 부담입니다. 보증금 194,000,000원은 현재 최저가 168,000,000원보다 크고, 예상배당 후에도 29,152,000원이 남기 때문입니다. 유찰이 더 진행되면 룰상 미배당 보증금은 62,281,600원, 88,785,280원으로 늘어납니다.
하지만 이번 사건은 매각물건명세서에 황미소와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 이 조건이 실제 이행된다면 현재 회차의 권리 기준 실질취득은 168,000,000원, 매수인 인수는 0원*입니다. 다만 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 두 판단을 분리하는 것입니다.
