서울남부지방법원 2025타경13339. 강서구 화곡동 ‘명가’ 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 유명진이고, 주택도시보증공사가 2025년 11월 18일 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 임차권 자체의 순위가 아니라, 임차인 김석현의 전입 2022.09.22가 말소기준인 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류보다 앞선다는 점입니다. 따라서 김석현은 대항력을 갖는 구조이고, 보증금 243,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 원칙적으로 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김석현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 미배당 잔액의 보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 범위에서 김석현 보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사는 여기서 별도의 두 번째 임차인이 아니라 임차권 승계인이므로, 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘포기 조건’이 핵심

말소기준은 2023.05.15 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 김석현의 임대차계약·확정일자는 2022.08.30, 주민등록일자는 2022.09.22, 점유개시는 2022.09.23으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.05.28 임차보증금 243,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.

* 0원은 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 경우의 실질 인수액입니다. 해당 조건이 없다면 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 89,195,200원입니다. 이 포기 조건은 김석현 및 그 임차권 승계 관계에 적용되는 것으로, 별개의 임차인이 존재한다면 자동으로 확장되는 조건은 아닙니다.

② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다

현재 최저매각가는 감정가 245,000,000원의 64%인 156,800,000원입니다. 겉으로는 두 차례 유찰돼 할인 폭이 커 보이지만, 가격 메리트를 판단할 실거래 금액 기준선이 없어 최저가 자체를 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 권리조건과 환금성 지표를 함께 보는 편이 안전합니다.

포기 조건이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져, 낙찰가 하락분을 인수액이 상당 부분 상쇄하는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 반대로 이번 사건에서는 조건이 유지·이행되는 한 그 미배당액을 매수인이 부담하지 않으므로 현재 회차의 실질취득 기준은 156,800,000원입니다. 다만 이것이 곧 시장가 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차인 우선변제에 사용됩니다. 김석현 보증금의 룰상 미배당액은 89,195,200원이지만, 매각조건상 그 잔액 청구 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2019.05.10입니다.
• 입지. 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 까치산역이 있어 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 도로·토지. 남동측 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 세장형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 공시지가는 4,119,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 확인됩니다.
• 건물 상태. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있으며, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 명가는 총 9세대 규모이고, 경매 평균 유찰 3.2회·매각률 10.0%로 확인돼 반복 유찰 가능성과 매수층의 폭을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 김석현 및 주택임차권 승계인의 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다.
• 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 김석현 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금을 더해 계산하지 않습니다.
• 현재 회차 룰상 부족분 확인. 포기 조건이 없다면 김석현 보증금 중 89,195,200원이 배당받지 못해 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조입니다.
• ‘64% 할인’만 보고 응찰 금지. 가격을 비교할 실거래 금액 기준선이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 점유개시 이력이 있으므로 현장 점유 상태와 인도 일정은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적으로 평가. 9세대 다세대, 평균 유찰 3.2회, 매각률 10.0%라는 지표를 감안해 재매각·매도 기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 원본을 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 살아 있지만, 인수는 조건부로 제거된다”

이 사건을 단순히 “보증금 2.43억짜리 대항력 임차인이 있으니 위험하다”고만 보면 절반만 맞습니다. 김석현은 전입 2022.09.22로 말소기준 2023.05.15보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 본래라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차의 룰상 미배당액도 89,195,200원입니다.

그러나 매각물건명세서가 그 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시해, 조건 이행 시 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 따라서 현재 최저가 156,800,000원은 그대로 실질취득 기준이 됩니다. 다만 실거래 가격 기준이 없는 상태에서 감정가의 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가하는 것도 위험합니다. 총 9세대 다세대, 평균 유찰 3.2회, 매각률 10.0%라는 환금성 지표까지 고려하면 이 사건의 결론은 “권리조건은 해소되지만 가격·환금성은 보수적으로”입니다.