서울남부지방법원 2025타경13339. 강서구 화곡동 ‘명가’ 제3층 제302호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮아졌다”가 아닙니다. 임차인 김석현은 2022.09.22. 전입, 2022.08.30. 확정일자를 갖췄고, 보증금은 243,000,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2023.05.15. 주택도시보증공사의 가압류이므로 임차인의 전입이 더 빨라 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

통상 이런 물건이라면 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당받지 못한 만큼 매수인이 인수할 수 있어 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 임차인에게 192,456,000원이 배당되고 50,544,000원의 부족분이 계산됩니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인 김석현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 이 조건이 적용되는 김석현 관련 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 실질 인수 해소

말소기준은 2023.05.15. 주택도시보증공사 가압류 110,000,000원입니다. 이후 양천세무서장의 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 2024.05.28.이라는 이유만으로 임차인을 후순위로 볼 수는 없습니다. 김석현의 주민등록일은 2022.09.22., 점유개시일은 2022.09.23., 확정일자는 2022.08.30.으로 모두 말소기준보다 앞선 임대차에 기초하기 때문입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

김석현은 배당요구를 했고 임차권등기까지 마친 상태입니다. 매각물건명세서에는 “임차인 김석현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사”라고 기재되어 있으므로, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 더해 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김석현 1명입니다.

③ 가격 — 실거래 비교 없이 최저가만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가 245,000,000원의 80% 회차입니다. 하지만 이 물건에 대해 동일면적 실거래로 직접 비교할 수 있는 가격 근거는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 1회 유찰됐다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내릴 수 없습니다.

오히려 가격 판단에서 함께 볼 지표는 같은 ‘명가’ 경매 이력입니다. 단지 규모는 9세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 12.5%로 집계되어 있습니다. 현재는 1회 유찰 상태이므로 권리상 확약 효과와 별개로 환금성과 실제 응찰 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 김석현의 미배당 보증금은 50,544,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 이 금액은 매수인의 실질 인수액으로 이어지지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수액이 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커지고, 대항력 때문에 매수인 인수도 함께 증가하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 김석현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 이 조건이 이행되는 한 각 회차의 룰상 미배당액을 매수인의 실제 인수금으로 더해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2019-05-10입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남동측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 198.9㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 공동주택 부지로 이용중입니다. 공시지가는 4,119,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역· 수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
• 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. ‘명가’는 9세대 규모이며 경매 이력상 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 12.5%입니다. 권리관계와 별도로 실제 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 권리판단은 김석현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 매각물건명세서 원문과 매각조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
• 대항력 임차인을 단순 소멸권리로 오인하지 않기. 임차권등기는 2024.05.28.이지만 전입은 2022.09.22.로 말소기준 2023.05.15.보다 빠릅니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 김석현 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다.
• 최저가만으로 저가 판단 금지. 현재 최저가는 196,000,000원이지만 동일면적 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 환금성 확인. 9세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 12.5%인 만큼 재매각·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 세금·관리비 등 확인. 배당표의 집행비용은 3,544,000원으로 추정되어 있고, 실제 배당과 인도 과정의 비용은 원본 서류와 현장에서 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형 물건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면만 보면 이 물건은 위험도가 높은 선순위 임차인 사건입니다. 김석현의 보증금 243,000,000원이 현재 최저가 196,000,000원보다 크고, 전입도 말소기준보다 빠릅니다. 배당계산상으로도 현재 회차에서 50,544,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 김석현과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시했기 때문에, 이 조건이 이행되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

따라서 권리분석의 결론은 “대항력 임차인 존재 → 원칙상 인수형 → 확약으로 해당 인수 해소”입니다. 남는 문제는 가격과 환금성입니다. 동일면적 실거래 가격을 직접 비교할 근거가 없고, 명가 경매 이력은 평균 2.9회 유찰·낙찰률 12.5%입니다. 권리조건은 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.