서울남부지방법원 2025타경13348. 영등포구 대림동 파크에비뉴 제에이동 6층 601호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 등기부만 보면 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 박시연이 있다는 점, 그리고 매각조건을 함께 보면 그 임차인의 미배당 보증금 청구가 매수인에게 남지 않도록 정리돼 있다는 점입니다. 박시연은 2018.11.28 전입·점유를 시작하고 2019.02.08 확정일자를 받아, 2020.08.11 설정된 이일순 근저당권보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 249,600,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 4,294,400원을 공제한 뒤 박시연에게 245,305,600원이 배당되고 보증금 중 19,694,400원이 부족합니다. 통상 이런 구조라면 대항력 임차인의 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고에서 박시연과 그 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하도록 정리되어 있습니다. 따라서 이 조건이 적용되는 박시연 보증금의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13348 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 694-1 파크에비뉴 제에이동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 29.85㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 · 사용승인일 2018.11.02 |
| 소유자 | 김경남 (2018.11.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 매각조건이 핵심
| 구분 | 권리자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박시연 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 대항력 有 전입 2018.11.28 | 우선변제 有 확정 2019.02.08 · 배당요구 | 실질 인수 0원 미배당 잔액 포기·임차권 말소 조건 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 박시연 보증금 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 중복신고 아님 | 승계 | 포기조건 적용 실제 임차인 수에 추가하지 않음 |
따라서 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 박시연 보증금에 대한 대위·승계 관계이므로 별도의 265,000,000원을 또 더해서는 안 됩니다. 말소기준은 2020.08.11 이일순 근저당권 11,000,000원이며, 그 뒤의 오케이저축은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 영등포구 압류 및 2024.07.17 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 2.496억’으로 본다
가격 판단에 사용할 최근 실거래는 파크에비뉴제에이동의 면적 매칭 거래 1건입니다. 2025.08, 전용 30.74㎡, 4층이 300,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 300,000,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 30.74㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 300,000,000원 |
이 사건은 임차인 미배당액이 매각조건으로 실질 해소되므로 현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 249,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 83.2%입니다. 금액 차이는 50,400,000원으로, 현재 자료만 놓고 보면 감정가 312,000,000원보다는 실질취득액을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 박시연 보증금 | 265,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 근저당 · 이일순 | 11,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 25,930,521원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 박시연 보증금의 부족분은 19,694,400원입니다. 다만 매각조건에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 명시돼 있어 그 금액은 매수인에게 실질 인수되지 않는 것으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘박시연 인수’는 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 가능액 | 포기조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 249,600,000원 | 19,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 199,680,000원 | 68,915,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 159,744,000원 | 108,292,416원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 박시연 및 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기조건 때문에, 표의 룰상 미배당액이 커져도 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 601호입니다. 사용승인일은 2018.11.02입니다.
- 입지. 영등포구 대림동 도신초등학교 남서측 인근으로, 주위에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 4,719,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 파크에비뉴제에이동은 16세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래가 1건입니다. 거래 표본이 적어 실제 재매각 시 가격 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 재확인. 박시연 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 박시연 1명이 실제 임차인이며, 주택도시보증공사는 그 보증금의 대위·승계 주체입니다. 보증금 265,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다.
- 확약 범위 밖 점유 확인. 포기조건은 박시연 및 그 승계인에 대한 것입니다. 현장 방문과 최종 현황조사로 별도 점유·임대차 관계가 없는지 확인해야 합니다.
- 시세 표본의 한계. 최근 거래 300,000,000원은 2025.08의 1건뿐입니다. 동일 건물·유사 면적의 추가 거래 가능 여부와 현재 매도 호가를 별도로 대조하는 것이 안전합니다.
- 낙찰가 상한. 현재 실질취득 249,600,000원은 최근 거래의 83.2%지만, 취득세·명도·수리비 등 별도 비용을 포함한 총투입액 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·매각조건을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
이 사건을 등기부만 보면 박시연의 전입 2018.11.28이 말소기준 2020.08.11보다 빠르고 보증금도 265,000,000원이어서 전형적인 선순위 대항력 임차인 위험처럼 보입니다. 실제로 현재 회차 단순 배당에서는 19,694,400원이 부족합니다. 그러나 매각조건이 그 부족분에 대한 박시연과 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있으므로, 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 249,600,000원으로 계산되며, 최근 12개월 실거래 300,000,000원의 83.2%입니다. 권리의 핵심 위험은 매각조건으로 상당 부분 정리됐고 가격 차이도 확인됩니다. 다만 16세대 다세대·최근 실거래 1건이라는 표본 한계 때문에 환금성과 적정 처분가격은 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 “권리조건 확인 시 인수 0원, 가격은 최근 거래보다 낮지만 시세 표본이 얇다.”입니다.
