서울남부지방법원 2025타경13352. 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제15층 제1502호, 집합건물 오피스텔입니다. 감정평가상 기준시점 이용상태는 오피스텔이고, 매각물건명세서 비고에는 현황 주거용 사용 사실이 기재되어 있습니다. 소유자는 손재현 씨이며 2022.03.14. 거래가액 379,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 시점 민간임대주택등기가 설정됐고, 이후 송미사엘의 379,000,000원 주택임차권이 등기됐습니다.
이 물건의 핵심은 단순한 '선순위 임차인 = 무조건 인수'가 아니라 확약의 효력입니다. 말소기준권리는 2023.09.19. 갑구 6번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.07.18. 을구 1번 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 182,784,000원에서는 송미사엘 보증금 중 199,574,976원이 배당되지 않지만, 매각물건명세서가 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있어, 그 조건이 이행되면 송미사엘에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제15층 제1502호 도로명: 서울특별시 강서구 강서로5나길 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 오피스텔 이용 · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 · 제15층 제1502호 · 사용승인일 2021.12.15 |
| 소유자 | 손재현 (2022.03.14. 거래가액 379,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 182,784,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약을 확인해야 한다
말소기준권리는 2023.09.19. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사입니다. 그보다 앞선 을구 1번 주택임차권은 송미사엘의 보증금 379,000,000원을 담보하는 선순위 권리로, 전입일 2022.04.08.과 확정일자 2022.03.23.이 확인되어 대항력 있음 및 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 원칙적으로 현재 최저가에서 미배당되는 199,574,976원은 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미사엘 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.04.08 | 2022.03.23 | 379,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계인 기재 |
| 이지수 | 미상 | 2024.06.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
송미사엘은 임차권등기가 2023.07.18. 접수됐고, 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 이지수는 전입일이 2024.06.24.로 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 판단되며, 보증금은 미상입니다. 이지수는 2026.02.19. 배당요구를 했으므로 실제 점유관계와 보증금 내역을 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에 송미사엘의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있지만, 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 2명이며, 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,020,000,000원은 별도 권리로 봅니다.
③ 가격·배당 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 182,784,000원으로 감정가 357,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 확약 전 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 182,784,000원 | 51.2% | 199,574,976원 |
| 4회 유찰 시 | 146,227,200원 | 41% | 235,619,981원 |
| 5회 유찰 시 | 116,981,760원 | 33% | 264,455,985원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려갈수록 확약이 없을 때의 미배당액은 오히려 늘어난다는 것입니다. 현재 199,574,976원에서 4회 유찰 시 235,619,981원, 5회 유찰 시 264,455,985원으로 증가합니다. 다만 본건은 명세서상 포기·말소 조건이 있으므로 확약이 실제로 이행되면 송미사엘에 대한 실질 인수액은 각 회차에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,358,976원 |
| 1. 임차인 송미사엘 보증금 (우선변제) | 379,000,000원 | 179,425,024원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 1,399,000,000원이고 현재 매각가 182,784,000원에서는 배당재원이 크게 부족합니다. 송미사엘 보증금의 현재 회차 미배당액은 199,574,976원이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약이 이행되면 이 금액은 매수인 실질 인수액으로 남지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남동측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 까치산역(2·5호선) 및 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·토지. 사용승인일 2021.12.15. 철근콘크리트구조 지하2층/지상15층 건물이며, 토지는 357.3㎡, 일반상업지역, 업무용, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 있어 적용 대상 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 현황 주거용 사용이 기재되어 있어 실제 점유·임대관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 가격대별 환금성을 수치화할 수 없습니다. 교통·주거시설 혼재 여부는 확인되지만, 입찰가격의 적정성은 별도 시장조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 송미사엘의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 기재되어 있으므로, 해당 조건의 적용 범위와 이행 여부를 반드시 확인하세요.
- 인수액 계산의 함정. 현재 회차에서 확약이 없다면 미배당액은 199,574,976원입니다. 4회 유찰 시 235,619,981원, 5회 유찰 시 264,455,985원까지 늘어납니다. 다만 확약 이행 시 송미사엘 인수는 0원입니다.
- 이지수 확인. 전입일은 2024.06.24.로 대항력은 없지만 보증금이 미상이고 2026.02.19. 배당요구를 했습니다. 실제 점유관계와 보증금 내역을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 등기 내용이 있으므로, 낙찰 후 임대운영과 관련한 의무를 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 실거래 비교자료가 없는 만큼 별도 시세조사 후 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 0원”이어도 확인은 남는다
이 사건은 선순위 주택임차권이 있어 겉으로는 인수 위험이 커 보입니다. 송미사엘의 보증금은 379,000,000원으로 현재 최저매각가 182,784,000원보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 한 매각이 명시되어 있어, 그 확약이 이행되면 송미사엘에 대한 실질 인수는 0원입니다.
문제는 여기서 끝나지 않습니다. 이지수는 대항력 없음으로 판단되지만 보증금이 미상이고, 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔어도 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 가격 신호보다 확약의 이행과 이지수 점유·보증금 확인이 먼저입니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 0원, 가격은 시세 확인 전 보류”입니다.
