서울남부지방법원 2025타경13352. 서울 강서구 화곡동 쌍떼포레 15층 1502호 오피스텔입니다. 소유자 손재현은 2022.04.08. 이 부동산을 거래가액 379,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 송미사엘의 주민등록과 점유가 시작됐고, 임대차 확정일자는 그보다 앞선 2022.03.23.입니다. 이후 2023.07.18. 보증금 379,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
등기 순서만 놓고 보면 주택임차권은 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조라면 현재 최저매각가 285,600,000원에서 집행비용을 제외하고 송미사엘에게 280,801,600원이 배당되고, 보증금 부족분 98,198,400원은 대항력에 따라 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 규칙을 뒤집는 특별한 매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 914-4 쌍떼포레 제15층 제1502호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현재 오피스텔로 이용중 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.08. 거래가액 379,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 285,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 379,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 조건부 해소
핵심 선순위 권리는 송미사엘의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.15., 확정일자는 2022.03.23., 주민등록·점유개시는 2022.04.08.이며 보증금은 379,000,000원입니다. 2023.07.18. 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이후 2023.09.19. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.11.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송미사엘 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.08. | 379,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 조건부 실질 0원 |
| 이지수 | 미상 | 2024.06.24. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이지수는 2024.06.24. 전입으로 말소기준권리보다 뒤에 있어 자료상 대항력이 없습니다. 배당요구는 2026.02.19. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 송미사엘의 확약과 별개로 이지수의 보증금·점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인할 필요가 있으나, 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,798,400원 |
| 1. 임차인 송미사엘 보증금 | 379,000,000원 | 280,801,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 379,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 송미사엘의 미배당 보증금은 98,198,400원으로 매수인 인수 대상이지만, 본건은 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 해당 조건 이행 시 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약이 없으면 인수액 증가
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 285,600,000원 | 98,198,400원 | 285,600,000원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 228,480,000원 | 154,518,720원 | 228,480,000원* |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 182,784,000원 | 199,574,976원 | 182,784,000원* |
* 매각조건의 보증금 잔액 포기·임차권등기 말소가 해당 회차에도 그대로 이행된다는 전제의 실질취득액입니다. 확약을 배제한 일반 계산에서는 유찰될수록 송미사엘의 미배당액이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며 감정평가 기준시점에도 오피스텔로 이용중입니다. 매각물건명세서에는 현황 주거용으로 사용중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡1동주민센터 남동측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 까치산역(2·5호선)과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상15층 건물의 제15층 제1502호이며 사용승인일은 2021.12.15.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중이며 남측 중로변 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,461,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 송미사엘과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건이 매각물건명세서 원본에 동일하게 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 말소 실행 조건 확인. 단순한 의사표시가 아니라 매수인이 잔액을 부담하지 않고 실제 임차권등기까지 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 이지수 점유 확인. 이지수는 자료상 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 실제 점유 여부와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 285,600,000원의 가격 경쟁력은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2022.04.08. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 효력과 행정상 상태를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당기준과 체납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 실행’
이 사건은 표면만 보면 위험도가 높습니다. 송미사엘의 보증금 379,000,000원은 현재 최저가 285,600,000원을 넘고, 일반 배당계산으로는 98,198,400원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 유찰이 더 진행되면 규칙상 인수액은 154,518,720원, 199,574,976원으로 커집니다.
그러나 매각물건명세서에 송미사엘과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이 조건이 정확히 이행된다면 주된 임차보증금 위험은 실질 0원으로 해소됩니다. 반면 실거래 자료가 없어 현재 2억8,560만원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 판단, 가격은 별도 시세 검증. 이 두 단계가 모두 끝나야 입찰 여부를 결정할 수 있는 물건입니다.
