서울남부지방법원 2025타경13359. 서울 강서구 화곡동 에이엔타워 5층 504호로, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 188,160,000원으로 감정가 294,000,000원의 64% 회차입니다. 이 사건에서 가장 중요한 부분은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하는가입니다.
임차인 황현창의 전입일은 2022.01.24, 확정일자는 2022.01.04이고 임차보증금은 345,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.08.18 국의 압류이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 배당계산도 현재 최저가 기준 미배당 보증금을 160,274,240원으로 산정하고 있습니다.
하지만 이 사건은 여기서 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 황현창과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 황현창 관련 실질 인수액은 0원으로 보아야 하며, 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산해서도 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 27.07㎡ · 지상6층 중 5층 |
| 이용상태 | 안방·방1·거실·주방·욕실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 김연희 · 2022.02.16. 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 인수는 조건부 해소
등기부상 2021.11.19 성산포수산업협동조합 근저당권은 2022.01.20 이미 말소됐습니다. 이후 임차인 황현창이 2022.01.24 전입했고, 현재 말소기준권리는 2023.08.18 국의 압류입니다. 따라서 황현창의 전입은 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황현창 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 2022.01.24 / 2022.01.04 | 대항력 有 | 우선변제권 有 | 실질 인수 0원 포기·임차권 말소 조건 |
② 시세 비교 — 실질취득 188,160,000원 vs 최근 거래 365,000,000원
에이엔타워는 20세대이고 사용승인일은 2021.11.15입니다. 제공된 거래 표본은 12건, 전체 평균은 347,083,333원입니다. 가격 판단에서 더 중요한 최근 기준은 최근 12개월 평균 365,000,000원, 최신 거래 역시 2023.04 · 365,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 +5.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.72㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.43㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 347,083,333원 |
현재 최저매각가 188,160,000원은 최근 12개월 평균 365,000,000원의 51.6%입니다. 무엇보다 이 사건은 포기·말소 조건 때문에 대항력 임차인의 일반적인 미배당 인수액을 실질취득에 더하지 않습니다. 따라서 시세와 비교해야 할 금액도 188,160,000원의 실질취득액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 임차인 황현창 보증금 | 345,000,000원 | 184,725,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 160,274,240원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건에 따라 황현창 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신월초등학교 서측 인근이며, 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2021.11.15입니다. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6m 내외, 북동측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,959,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 에이엔타워는 20세대이며 제공된 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 기준 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 임차인 황현창 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 등기부에는 황현창의 주택임차권이 존재하므로 매각 이후 조건에 따른 말소가 실제로 진행되는 구조를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 황현창 1명입니다. 주택도시보증공사는 비고상 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 표본의 시점 확인. 최근 12개월 평균 365,000,000원은 1건 기준이며 최신 거래도 2023.04입니다. 제공 수치만으로는 가격 차이가 크지만, 입찰 직전 실제 거래 상황을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.02.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 관련 등록 및 매각 이후 처리 내용을 원문 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금 관련 확인. 말소기준권리가 2023.08.18 국의 압류인 만큼 실제 체납세액과 배당 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 有”만 보고 인수를 더하면 이 사건을 잘못 읽는다
이 물건은 표면적으로는 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건처럼 보입니다. 현재 회차 배당계산만 보면 미배당 160,274,240원이 남기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서 비고의 핵심 조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건이므로, 실질 인수는 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 분명한 차이가 있습니다. 감정가 294,000,000원에서 2회 유찰되어 188,160,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 365,000,000원의 51.6%입니다. 다만 시세의 최근 표본은 1건이고 최신 거래가 2023.04라는 점, 그리고 이 사건의 핵심 안전장치가 포기·임차권 말소 조건의 실제 이행이라는 점은 끝까지 확인해야 합니다. 결론은 “대항력은 있지만 조건으로 실질 인수 0원, 가격은 최근 기준 대비 크게 낮은 회차”입니다.
