서울남부지방법원 2025타경13359. 강서구 화곡동 에이엔타워 5층 504호, 감정평가상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김연희는 2022년 2월 16일 거래가 345,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 345,000,000원의 처리 구조를 정확히 읽는 것입니다. 황현창은 2022년 1월 24일 전입했고 2022년 1월 4일 확정일자를 갖췄으며, 현재 말소기준권리인 2023년 8월 18일 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 최저가 235,200,000원에서 집행비용 4,092,800원을 제하면 임차인 예상배당은 231,107,200원이고, 보증금과의 차액 113,892,800원이 남습니다. 보통이라면 이 미배당 보증금이 매수인에게 이어져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약 조건이 그대로 이행되는 경우에는 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 안방·방1·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 내 제5층 · 사용승인일 2021.11.15 |
| 전용면적 | 27.07㎡ |
| 소유자 | 김연희 (2022.02.16 거래가 345,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 345,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2023.08.18 국의 압류입니다. 이전에 설정됐던 성산포수산업협동조합 근저당은 2022.01.20 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 임차인 황현창의 전입일은 2022.01.24, 확정일자는 2022.01.04로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 2023.11.30 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황현창 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 345,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 황현창 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으나 별도의 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.352억을 기준으로 봐야 한다
이 물건은 확약 조건 반영 시 실질취득이 235,200,000원이므로 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 에이엔타워의 제공된 거래자료는 총 12건이며 전체 평균은 347,083,333원, 최근 12개월 평균 지표는 365,000,000원, 최신 거래도 2023.04 · 365,000,000원입니다. 최근 지표는 과거 구간보다 5.7% 높은 흐름으로 제공돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 29.72㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.61㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 28.51㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.02 | 27.07㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 28.51㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 27.61㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2022.01 | 29.43㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2022.01 | 29.72㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 347,083,333원 |
확약을 반영한 실질취득 235,200,000원은 전체 거래평균 347,083,333원보다 낮고, 최근 12개월 평균 지표 및 최신 거래 365,000,000원과 비교하면 64.4%입니다. 감정가 294,000,000원 자체도 최근 지표보다 낮지만, 이 사건의 판단 기준은 감정가가 아니라 실제 매수인 부담 총액입니다. 다만 최근 12개월 평균 지표의 표본은 1건이고, 최신 확인 거래월은 2023.04이므로 거래 표본의 시점과 수를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 황현창 보증금(우선변제) | 345,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 345,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 113,892,800원입니다. 2회 유찰 시 160,274,240원, 3회 유찰 시 197,379,392원으로 증가하지만, 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 이행되는 전제에서는 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며 안방·방1·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 서울신월초등학교 서측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·연립주택·소형 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 5층이며 사용승인일은 2021.11.15입니다. 도시가스 개별난방·위생 및 급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 공시지가는 3,959,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 건물이고 제공된 경매 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 황현창 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 계산상 미배당액은 113,892,800원이지만 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 유찰 시 계산 착시 주의. 2회 유찰 시 룰상 미배당 160,274,240원, 3회 유찰 시 197,379,392원으로 커집니다. 확약이 없다면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지 않습니다.
- 거래 표본 확인. 최근12개월 평균 지표는 365,000,000원이지만 표본은 1건이고 최신 거래월은 2023.04입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 20세대 규모와 평균 유찰 1.9회, 낙찰률 0.0%를 감안해 향후 매도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 일부 변수를 반영하지 않을 수 있으므로 원본 서류와 실제 배당순위를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 효력
등기와 전입일만 보면 이 물건은 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험형처럼 보입니다. 실제로 현재 최저가 235,200,000원에서 배당만 계산하면 113,892,800원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 이야기가 바뀝니다. 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 235,200,000원으로 정리됩니다.
가격 측면에서도 이 실질취득액은 전체 거래평균 347,083,333원과 최근12개월 평균 지표 365,000,000원보다 낮습니다. 다만 20세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 제한적이며, 제공된 경매 평균 유찰횟수도 1.9회입니다. 따라서 결론은 “권리 위험은 확약으로 크게 해소되고, 가격 지표도 유리하지만, 확약 원문과 환금성 검증이 입찰의 전제”입니다.
