서울남부지방법원 2025타경13374. 문래동3가 문래더하우스 3층 302호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 소유자 김진혁은 2022.07.21 매매를 원인으로 거래가액 432,000,000원에 취득했고, 2025.11.20 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 선언된 말소기준은 2025.11.20 강제경매개시결정입니다.
권리구조의 핵심은 그보다 앞선 2024.05.20 한소연의 주택임차권등기입니다. 한소연은 임대차계약일 2022.07.22, 확정일자 2022.07.25, 전입 및 점유개시일 2022.08.19, 보증금 432,000,000원으로 기재되어 있어 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 한소연과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13374 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동3가 82-7 문래더하우스 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 지하2층·지상9층 중 3층 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.07.21 매매, 거래가액 432,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 300,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 432,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
2022.03.24 소유권보존과 신탁등기가 이루어진 뒤, 2022.08.19 신탁등기가 말소되고 김진혁에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 등재됐고, 2024.05.20 한소연의 임차보증금 432,000,000원 주택임차권등기가 들어왔습니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2025.11.20입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 보증금은 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수환 | 미상 / 2025.01.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한소연 | 건물 전부 / 2022.08.19 | 432,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계 |
한소연은 2022.07.25 확정일자를 갖추고 2022.08.19 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.20 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 한소연 주택임차권의 승계인으로 기재되어 있으므로 한소연 보증금과 보증기관의 청구를 서로 다른 임차보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 한소연 보증금(우선변제) | 432,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 432,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 한소연 미배당액은 137,000,000원이지만, 해당 임차권은 미배당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용돼 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약은 이수환에게 적용되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 한소연 룰상 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 300,000,000원 | 137,000,000원 | 실질 0원 · 이수환 위험 별도 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 240,000,000원 | 196,160,000원 | 실질 0원 · 이수환 위험 별도 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 192,000,000원 | 243,488,000원 | 실질 0원 · 이수환 위험 별도 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 문래역 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·근린생활시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 문래역이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층·지상9층 중 제3층 제302호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 준공업지역의 오피스텔 건부지이며, 서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 5,191,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고 교육환경보호구역에 저촉됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이수환 보증금 확인. 전입일 2025.01.02만으로 보증금 규모와 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 대조해야 합니다.
- 확약 조건 문구 확인. 한소연 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 확약 범위 혼동 금지. 한소연·주택도시보증공사에 관한 확약을 이수환까지 확대해석하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.08.19 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 375,000,000원에서 1회 유찰돼 300,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 공부상 오피스텔·현황 주거용 물건이므로 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도 절차를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 매각조건 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억3,700만원은 사라져도, 미상 위험까지 사라지는 것은 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 한소연 보증금 432,000,000원입니다. 현재 최저가 300,000,000원으로 매각되면 배당계산상 137,000,000원이 남아 원칙적인 인수형 구조가 되지만, 매각조건에 붙은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 한소연 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 2025.01.02 전입한 이수환은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 인수 규모를 확정할 수 없습니다. 무엇보다 이수환은 위 확약의 대상이 아닙니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 하한은 최저가 300,000,000원이지만, 최종 부담액은 이수환의 임대차관계 확인 전까지 열려 있습니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그 자체가 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 한소연의 큰 인수위험은 확약으로 제거됐지만, 확약 밖 미상 임차인과 가격 검증이 남은 물건. 이 사건은 단순한 “3억원짜리 오피스텔”이 아니라 입찰 전 임차관계를 끝까지 확인해야 하는 권리검증형 물건으로 보는 편이 안전합니다.
