서울남부지방법원 2025타경13378. 등촌동 도원더52에이동 4층 402호, 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 전용면적은 29.05㎡, 건물은 2022년 4월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 소유자 김완중은 2022년 9월 23일 매매를 원인으로 359,000,000원에 취득했고, 2022년 10월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 진준철은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 9월 23일, 전입·점유개시가 2022년 10월 14일이며 임차보증금은 354,000,000원입니다. 경매개시결정 2025년 11월 20일보다 앞서 대항력을 갖춘 임차권이므로 통상 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 별도 조건이 있어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13378 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 565-6 도원더52에이동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 29.05㎡ · 현황 주거용 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 · 사용승인 2022.04.25 |
| 소유자 | 김완중 · 2022.09.23 매매 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 242,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 354,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2022년 5월 24일 설정됐던 신한은행 근저당권 2건은 같은 해 10월 14일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매절차에서 선언된 말소기준은 2025.11.20 강제경매개시결정이고, 진준철의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.07.23입니다. 임차인의 전입·점유도 2022.10.14로 더 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진준철 건물 전부 · 주거 | 354,000,000원 | 2022.10.14 | 2022.09.23 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각 비고에는 진준철과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 함께 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 보증금을 두 번 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 비교 — 할인은 크지만 거래 표본 시점은 확인
도원더52 전용 29.05㎡ 실거래 표본은 5건이며 평균은 375,000,000원, 최신 거래는 2022년 11월 379,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 242,560,000원으로 이 평균의 64.7%입니다. 확약 조건이 이행되어 실질 인수가 0원이면 실질취득 역시 242,560,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 4 | 369,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 7 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 29.05㎡ | 8 | 389,000,000원 |
| 2022.08 | 29.05㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 평균 | 29.05㎡ | 5건 | 375,000,000원 |
표본 최저는 359,000,000원, 최고는 389,000,000원입니다. 감정가 379,000,000원은 이 실거래 범위 안에 있고, 현재 최저가는 평균보다 132,440,000원 낮습니다. 다만 제공된 실거래의 실제 거래월은 2022년 8월~11월이므로 2026년 현재 가격 판단에서는 이 표본의 시차를 반드시 감안해야 합니다. 따라서 64.7%라는 할인율만으로 현재 시세 대비 수익성을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,195,840원 |
| 1. 임차인 진준철 보증금 | 354,000,000원 | 238,364,160원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 354,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 계산상 임차인 미배당액은 115,635,840원입니다. 다만 본건 매각 비고의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 시나리오 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 조건 이행 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 242,560,000원 | 115,635,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 194,048,000원 | 163,468,672원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 155,238,400원 | 201,734,938원 | 0원* |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순히 “64%까지 유찰됐다”는 사실이 아니라, 포기·말소 조건이 실제로 적용되어 인수액이 0원이 되는지와 결합해서 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있습니다.
- 입지. 대일고등학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 30m, 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 2022.04.25 사용승인된 14층 건물로 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 523.9㎡, 공시지가 6,209,000원/㎡, 평지·세로장방형이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 거래표본. 도원더52는 20세대이며 제공된 전용 29.05㎡ 거래 표본은 5건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 진준철과 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 재검증. 일반 계산상 현재 회차 미배당액은 115,635,840원입니다. 조건 적용 여부에 따라 경제성이 완전히 달라집니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소가 어떤 서류와 시점으로 처리되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 오피스텔 용도 확인. 공부상 오피스텔·현황 주거용이므로 실제 이용 및 관련 비용 구조를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 제공 실거래는 2022년 거래이므로 2026년 입찰가 결정 전에 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 현장조사는 폐문 및 이해관계인 부재로 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와 위험이 같은 곳에 있다
현재 최저가 242,560,000원은 감정가 379,000,000원의 64%이고, 제공된 실거래 평균 375,000,000원보다 크게 낮습니다. 숫자만 보면 충분한 할인입니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격보다 보증금 354,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다.
일반 배당구조라면 현재 회차에도 115,635,840원의 미배당 보증금이 남습니다. 다만 임차인 진준철과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다는 점 때문에, 이 조건이 온전히 이행된다면 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 결국 이 물건은 “선순위 임차권은 크지만, 포기·말소 조건이 가격 메리트를 살려주는 조건부 안전형”입니다. 입찰의 승부처는 할인율이 아니라 그 조건을 원문과 절차로 끝까지 확인하는 데 있습니다.
