서울남부지방법원 2025타경13386. 서울 강서구 화곡동 루미힐스 제3층 제303호의 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이고 사용승인일은 2021.11.25.입니다. 현재 소유자는 김완중이며, 2022.06.07. 공유자전원지분전부 이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 감정가에서 36% 내려온 최저가 자체가 아니라, 두 임차관계를 분리해서 보는 것입니다.

김준섭은 2022.04.28. 확정일자, 2022.05.18. 주민등록, 2022.05.27. 점유개시, 보증금 320,000,000원의 주택임차권자입니다. 등기상 2024.03.28. 주택임차권등기가 되어 있고 배당요구도 확인됩니다. 통상 계산만 놓고 보면 현재 최저가에서는 상당액이 남지만, 매각물건명세서 비고에 김준섭과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 김준섭 관련 실질 인수는 0원입니다.

반면 조귀주는 2024.10.02. 전입 사실이 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 때문에 조귀주를 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 처리해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고, 실제 보증금이 확인될 때까지 매수인 인수액도 미상으로 남겨야 합니다. 김준섭에게 적용되는 포기·말소 조건을 조귀주에게까지 확대해서 적용할 근거도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 미상 임차인은 잔존

2021.11.30. 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 2,088,000,000원 근저당은 2022.05.09. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김준섭의 2024.03.28. 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수대상으로 표시되지만, 이번 매각에서는 위 포기·말소 조건 때문에 김준섭의 미배당 잔액을 매수인이 실제 부담하지 않는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 2명

주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 김준섭의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 따라서 김준섭의 보증금 320,000,000원과 주택도시보증공사의 권리를 서로 별개의 임차보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 조사상 임차인은 조귀주·김준섭 2명이며, 주택도시보증공사는 별도 실거주 임차인으로 추가 합산하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 64%라고 바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 318,000,000원, 현재 최저매각가는 203,520,000원으로 2회 유찰된 감정가의 64%입니다. 다만 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 루미힐스는 16세대, 사용승인일 2021.11.25.이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.

따라서 감정가 대비 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 부족합니다. 더욱이 현재 실질취득액은 김준섭 확약만 놓고 보면 최저가 203,520,000원이지만, 조귀주의 보증금이 확인되지 않아 최종 부담액이 확정되지 않았습니다. 가격 판단은 이 미상 임차관계가 정리된 뒤 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,520,000원 가정)

기계적 계산상 김준섭 보증금 미배당액은 120,129,280원이지만, 매각물건명세서 비고의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건 때문에 김준섭 관련 실질 인수는 0원입니다. 조귀주는 보증금 자체가 확인되지 않아 위 배당액에 반영되지 않았으며, 실제 권리관계 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 위치하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호이며 사용승인일은 2021.11.25.입니다. 난방·위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 147.1㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태이며 북서측으로 노폭 약 5m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 현황 확인. 현 거주인 부재와 폐문으로 내부구조·이용상황·확장 및 내부 인테리어 여부는 외부관찰·건축물현황도·유사 평가전례 등에 의한 것으로 실제와 다소 다를 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김준섭 확약 원문 확인. 미배당 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소가 매각 조건으로 실제 명시되어 있는지 입찰 직전 원문을 재확인해야 합니다.
• 조귀주 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부가 확인되지 않아 이 항목이 최종 실질취득액을 좌우할 수 있습니다.
• 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에서 김준섭의 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 김준섭 보증금과 별개 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 가격 판단 유보. 감정가 대비 64%라도 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 시세 대비 저가라고 단정하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 및 매각조건 원문을 대조해 현재 효력과 처리관계를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 상태 확인이 제한됐으므로 실제 이용상태와 내부 마감 상태를 별도로 점검해야 합니다.

맺으며 — “320,000,000원은 해결됐지만, 0원 확정형은 아니다”

이 사건에서 가장 위협적으로 보이는 숫자는 김준섭의 임차보증금 320,000,000원입니다. 현재 최저가 203,520,000원보다 크기 때문에 포기 약정이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형이 될 수 있습니다. 그러나 이번 매각은 김준섭과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 김준섭 관련 실질 인수는 0원입니다.

다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 조귀주가 별도로 2024.10.02. 전입한 것으로 조사됐고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 임차관계는 대항력 가능·미상이며 확약 대상도 아닙니다. 게다가 최근 실거래 기준이 없어 최저가 64%만으로 가격 메리트를 평가할 수도 없습니다. 결론은 김준섭 위험은 해소, 조귀주 위험은 미해소, 가격은 판단 유보입니다. 최저가 203,520,000원보다 먼저 확인해야 할 숫자는 조귀주의 실제 보증금입니다.