서울남부지방법원 2025타경13397. 신길동 신길리버스시티 2층 202호로, 공부상 용도는 오피스텔이고 매각물건명세서상 주거용으로 사용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021.10.08. 거래가 336,050,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 말소 여부 자체보다, 말소기준보다 앞서 전입한 임차인의 보증금 잔액을 누가 부담하느냐입니다.
임차인 김재민은 임대차계약일과 확정일자가 2021.09.13., 전입 및 점유개시일이 2021.10.08.입니다. 반면 말소기준은 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞선 전입을 갖춰 대항력 있는 임차인에 해당하고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13397 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 235-6 신길리버스시티 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 현황 주거용 사용 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.08. 소유권이전 · 거래가 336,050,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 336,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 788,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 매각 조건이 반전을 만든다
말소기준은 2023.01.11. 주택도시보증공사 가압류입니다. 2023.06.20. 국 압류, 2023.08.17. 김재민의 주택임차권등기, 2025.11.21. 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 다만 임차권등기가 늦게 설정됐더라도 김재민의 전입·점유는 2021.10.08.로 말소기준보다 빠르므로, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 앞선 전입·점유를 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 336,000,000원 | 대항력 有 전입 2021.10.08. | 우선변제 확정 2021.09.13. · 배당요구 | HUG 승계 포기·말소 미배당 잔액 청구권 포기 조건 |
김재민의 임대차계약일은 2021.09.13., 확정일자 역시 2021.09.13., 전입·점유개시는 2021.10.08.입니다. 주택임차권등기는 2023.08.17. 등기됐고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 따라서 권리 자체만 보면 강한 임차인이지만, 매각 조건으로 잔액청구권 포기와 임차권등기 말소가 결합되어 매수인 부담이 제거되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 209,280,000원으로 감정가 327,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 상태지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 공부상 오피스텔이고 실제로는 주거용으로 사용 중입니다. 감정평가상 주변은 아파트·오피스텔·주상복합·근린생활시설 등이 혼재하며, 가격 검토 시 일반 아파트 시세를 그대로 대입하지 않고 해당 오피스텔과 유사한 면적·용도·층의 실거래를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,729,920원 |
| 1. 임차인 김재민 보증금 | 336,000,000원 | 205,550,080원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 336,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 130,449,920원입니다. 다만 이 금액은 통상적인 대항력 인수 규칙에 따른 수치이며, 이 사건은 임차인과 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 14층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 신길4동주민센터 남동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 근거리 지하철 7호선 신풍역이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역에 속하고, 토지는 대체로 부정형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 6,874,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 5m, 서측 약 3m 내외 포장도로와 접합니다.
- 현황 특이사항. 북측에 본건 외 별도 출입문으로 출입 가능한 베란다가 있고 잡목과 폐기물 등이 적치된 상태가 확인됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 조건 원문 재확인. 핵심은 김재민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 확약 조건이 정상 이행된다는 전제에서 최저가 209,280,000원 + 실질 인수 0원 구조입니다. 확약을 배제하면 룰상 미배당액은 130,449,920원입니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표현되어 있으므로 김재민과 별개의 두 번째 임차보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 등기사항과 매각 후 처리 관계를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 시세 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율보다 실제 유사 오피스텔의 최근 거래가를 우선 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 별도 출입 가능한 베란다, 잡목, 폐기물 적치 상태는 인도·정비 비용에 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 관련 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 오판한다
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 336,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 209,280,000원만 놓고 계산하면 미배당액 130,449,920원이 남기 때문입니다. 일반적인 사건이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건은 결론이 달라집니다. 매각 조건에서 임차인 김재민과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 주된 임차보증금 인수 위험은 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 209,280,000원으로 봅니다. 다만 2회 유찰·감정가 64%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 실제 오피스텔 실거래를 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
