192,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13402. 서울 강서구 화곡동 위하우스 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰된 192,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건은 유찰률보다 임차보증금 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다. 임차인 박찬웅의 보증금이 375,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
다만 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 박찬웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약 조건이 충족되는 한 주된 인수 위험은 실질적으로 0원으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 명세서상 승계인으로 언급되므로 375,000,000원을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 348-16 위하우스 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 제6층 제601호 |
| 소유자 | 김윤상 (2023.01.12. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 192,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 375,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2022.05.02 |
| 세대수 | 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
등기부상 광남새마을금고 근저당권은 2022.05.10 설정됐지만 2023.01.12 일부포기로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2024.08.29 남동세무서장 압류입니다. 문제는 임차인 박찬웅의 전입·점유가 2023.01.12, 확정일자가 2022.12.28로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 따라서 박찬웅은 대항력이 있고 배당요구도 해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
주택임차권등기 자체는 2024.09.11 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 그보다 앞선 2023.01.12입니다. 일반적인 배당 계산에서는 매각대금으로 보증금을 전액 돌려주지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 현재 회차의 계산상 부족분은 186,488,000원입니다. 다만 이번 사건은 명세서의 포기·말소 조건 때문에 그 일반 규칙을 그대로 적용해 최종 인수액으로 보면 안 됩니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박찬웅 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.12 / 2022.12.28 | 375,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계 언급 |
② 가격 판단 — 64% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 192,000,000원으로 감정가 300,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 것은 감정가 대비 유찰폭이지 최근 실거래 시세와의 할인율이 아닙니다. 따라서 192,000,000원이라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하지 않습니다.
확약을 무시한 권리 계산만 보면 현재 회차는 낙찰가 192,000,000원에 미배당 인수 186,488,000원이 더해져 총 부담이 378,488,000원에 이릅니다. 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조이므로, 유찰되어 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 오히려 커집니다. 실제로 3회 유찰 시 계산상 인수액은 224,350,400원, 4회 유찰 시 254,640,320원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 박찬웅 보증금(우선변제) | 375,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 박찬웅 보증금 가운데 188,512,000원이 배당되고 186,488,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 잔액이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 충족되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철역 까치산역 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 제6층 제601호이며 사용승인일은 2022.05.02입니다. 위생·급배수·난방·승강기·CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,889,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역· 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 박찬웅 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 분명. 박찬웅은 전입 2023.01.12·확정일자 2022.12.28로 말소기준 2024.08.29보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형으로 접근해야 합니다.
- 현재 회차 계산. 매각가 192,000,000원 기준 일반 배당 계산상 미배당액은 186,488,000원입니다. 확약 조건 충족 여부가 이 금액의 실제 인수 여부를 좌우합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 인근 동일·유사 다세대의 최신 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2023.01.12 민간임대주택 등록 내용이 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 효력 및 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 매각기일 직전 다시 확인하고, 확약 조건의 문구와 이행 주체를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 조건이 먼저다”
이 물건을 감정가 300,000,000원에서 192,000,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 박찬웅의 보증금은 375,000,000원이고, 대항력도 인정되는 구조라 일반적인 계산에서는 현재 회차에 186,488,000원의 미배당 인수 위험이 생깁니다.
그러나 매각물건명세서가 그 결론을 바꿉니다. 임차인 박찬웅과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 결국 이 사건은 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”도, “2회 유찰됐으니 싸다”도 단독으로 맞는 결론이 아닙니다. 권리 판단의 핵심은 확약 조건의 이행이고, 가격 판단은 실제 시세 검증 이후입니다.
