서울남부지방법원 2025타경13406. 영등포동2가 더위일중마루 6층 602호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔(방1, 욕실겸화장실 등)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 김윤상은 2022.12.22 매매를 원인으로 거래가액 212,000,000원에 취득했고, 같은 달 민간임대주택 등록도 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김성원입니다. 김성원은 2022.12.05 전입·점유를 시작했고 2022.11.15 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 207,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.08.29 압류보다 전입일이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 통상 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮을 경우 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
그러나 이 사건은 그 일반론에서 갈립니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 김성원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 김성원 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사의 승계 지위를 임차보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13406 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-116 더위일중마루 제6층 제602호 |
| 용도 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.03㎡ · 방1·욕실겸화장실 등 · 지하1층/지상9층 중 6층 |
| 소유자 | 김윤상 · 2022.12.22 매매 · 거래가액 212,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 136,320,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.05 | 2022.11.15 | 207,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약·말소 조건 |
말소기준권리는 2024.08.29 국의 압류입니다. 이후 2025.08.04 주택도시보증공사 가압류와 2025.11.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.01.15 등기된 김성원의 주택임차권도 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 임차인의 대항력은 전입·점유 시점인 2022.12.05를 기준으로 판단해야 합니다. 이 때문에 확약 조건 확인이 이 사건의 핵심입니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후 현재 가격은 최근 시세 아래
더위일중마루의 비교 표본은 전용 18.03㎡~18.68㎡, 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 203,753,333원, 최신 거래는 2026.02의 199,200,000원입니다. 현재 최저가 136,320,000원은 최근 12개월 평균의 66.9%입니다. 이 사건은 확약으로 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준도 최저가 136,320,000원을 그대로 사용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 18.03㎡ | 2 | 199,200,000원 |
| 2026.02 | 18.03㎡ | 2 | 199,200,000원 |
| 2026.02 | 18.03㎡ | 2 | 199,200,000원 |
| 2026.02 | 18.60㎡ | 2 | 205,550,000원 |
| 2026.02 | 18.60㎡ | 2 | 205,550,000원 |
| 2026.02 | 18.60㎡ | 2 | 205,550,000원 |
| 2026.02 | 18.60㎡ | 2 | 205,550,000원 |
| 2026.02 | 18.68㎡ | 2 | 206,400,000원 |
| 2026.02 | 18.03㎡ | 3 | 203,110,000원 |
| 2026.02 | 18.03㎡ | 3 | 203,110,000원 |
| 2026.02 | 18.03㎡ | 3 | 203,110,000원 |
| 2026.02 | 18.60㎡ | 3 | 209,510,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 203,753,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 136,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,708,480원 |
| 1. 임차인 김성원 보증금 | 207,000,000원 | 133,611,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,127,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김성원 보증금 부족분은 73,388,480원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·주택임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 73,388,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 109,056,000원 | 100,270,784원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 87,244,800원 | 121,725,606원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 총취득 부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 김성원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 있으므로 각 회차에서 김성원 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 추가 유찰은 실질취득가 자체를 낮추는 효과가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 5호선 신길역에서 북서측 직선거리 약 400m, 영동초등학교에서 남동측 직선거리 약 700m 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버드나루로까지 직선거리 약 100m입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔(방1, 욕실겸화장실 등)로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 규모. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상9층, 사용승인일 2018.12.27입니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 420.0㎡, 공시지가 6,922,000원/㎡이며 북측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 단지. 더위일중마루 14세대이며 동일 비교 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 김성원과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문으로 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 확인된 실제 임차인은 김성원 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 방1·욕실겸화장실 등 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.27 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 관련 상태를 원본 등기 및 매각조건과 함께 확인하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 203,753,333원, 최신 거래 199,200,000원에 비해 현재 최저가 136,320,000원은 낮습니다. 다만 14세대 규모와 개별 호수 상태를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 207,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 136,320,000원이므로 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산도 김성원에게 133,611,520원이 배당되고 73,388,480원이 남습니다. 그러나 매각조건은 김성원과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다.
따라서 이 사건은 확약 조건이 유효하게 이행되는 한 실질 인수 0원, 현재 실질취득 136,320,000원으로 볼 수 있습니다. 이는 최근 12개월 동일 비교 면적 평균 203,753,333원의 66.9%입니다. 권리의 승부처는 보증금 액수 자체가 아니라 포기·말소 조건의 원문 확인이고, 가격의 승부처는 2회 유찰된 현재 회차에서 이 할인폭을 실제 내부 상태와 함께 평가하는 데 있습니다.
