서울남부지방법원 2025타경13410. 서울 강서구 화곡동 ‘더그레이스’ 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 6층 건물이며 사용승인일은 2020.06.12입니다. 현재 소유자는 박종석으로, 2020.07.03 매매를 원인으로 2020.09.14 소유권을 이전했고 당시 거래가액은 290,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 누가 부담하느냐입니다. 김창주의 전입·점유는 2020.09.04, 확정일자는 2020.07.29로 말소기준권리인 2023.06.16 압류보다 빠릅니다. 따라서 통상의 권리분석이라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 하지만 이 사건은 매각조건에서 바로 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 김창주 임차인에 대한 실질 승계액을 0원으로 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 매각조건이 승계위험을 끊는다

말소기준은 2023.06.16 국 압류입니다. 그런데 김창주의 전입·점유일은 2020.09.04로 그보다 앞서므로 임차인은 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자 2020.07.29와 배당요구도 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 임차권등기는 2024.09.10 이루어졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유 자체는 말소기준보다 앞섭니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 ‘주택임차권 승계인’으로 표기된 보증기관이므로 별도 실사용 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

다만 이 조건은 김창주 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사에 한정해 적용됩니다. 이 사건 자료에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 205,440,000원으로 감정가 321,000,000원의 64%입니다. 소유자의 2020년 취득 거래가액은 290,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 직접 보여주는 최근 거래가 아닙니다. 또한 동일 물건과 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 205,440,000원 가정)

일반 배당산식에서는 김창주 보증금 중 97,236,160원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인과 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 실질 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일 2020.06.12의 철근콘크리트구조 6층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·개별난방·화재탐지·경보·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되고, 토지 공시지가는 3,380,000원/㎡입니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하며, 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 더그레이스는 18세대이며 제공된 단지 경매 지표의 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 문구 재확인. 이번 권리분석의 핵심은 김창주 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
• 실질 인수와 산식상 미배당 구분. 현재 회차 산식상 미배당은 97,236,160원이지만, 매각조건을 반영한 김창주 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 29.97㎡ 도시형생활주택의 현재 매매 호가·최근 거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 정리 여부를 등기부 및 관계 서류 원문과 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “대항력은 강하지만, 이번 매각조건이 인수위험을 제거한다”

표면만 보면 쉽지 않은 사건입니다. 실제 임차인 김창주의 보증금은 299,000,000원, 전입·점유는 말소기준보다 빠르고 우선변제권도 있어 현재 최저가 205,440,000원으로는 97,236,160원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금에 가까워지는 구조입니다.

하지만 이 사건은 그 일반론과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서가 미배당 잔액의 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있기 때문입니다. 따라서 김창주 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 205,440,000원으로 정리됩니다.

다만 가격 판단은 별개입니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 18세대 도시형생활주택이며, 이미 2회 유찰된 데다 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.7회입니다. 권리의 핵심 위험은 매각조건으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다.