서울남부지방법원 2025타경13414. 방화동 제이투리더스 5층 502호, 전용 26.03㎡ 규모의 단지형다세대주택입니다. 감정가 316,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 202,240,000원, 감정가의 64%입니다. 겉으로 보면 가격이 크게 내려온 물건이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단하면 안 되는 임차권 구조가 먼저 눈에 들어옵니다.
임차인 최준서는 2022.02.11 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.01.27입니다. 반면 이 사건의 말소기준권리는 2023.02.07 국의 압류입니다. 따라서 임차인의 전입이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 존재합니다. 보증금은 350,000,000원으로 현재 최저가보다 크고, 통상적인 배당 구조만 적용하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있는 형태입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 최준서와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 본건에서 확인되는 실제 임차인은 최준서 1명이며, 주택도시보증공사는 승계인으로서 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13414 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 319-3 제이투리더스 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 금낭화로24나길 15-7 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 전용 26.03㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2022.01.14 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.01.23 매매 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 202,240,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘조건부 인수 0’
등기부에는 2022.02.03 신정신용협동조합의 근저당권 2건이 있었지만 2022.02.11 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2023.02.07 강서세무서장의 국 압류입니다. 이후 2023.10.27 최준서의 주택임차권, 2025.11.14 양천세무서장의 압류, 2025.11.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최준서 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 | 2022.01.27 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 시세’를 봐야 한다
제이투리더스는 16세대, 2022.01.14 사용승인된 물건입니다. 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균은 210,333,333원입니다. 이 수치만 보면 현재 최저가 202,240,000원이 전체 평균의 96.2%로 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 전체 표본에는 2024.03 거래가 238,000,000원이 포함돼 있습니다.
최근 12개월만 따로 보면 상황이 달라집니다. 2026.03에는 26.03㎡가 200,000,000원, 2026.05에는 24.87㎡가 193,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균은 196,500,000원입니다. 현재 최저가 202,240,000원은 이 평균의 102.9%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래 193,000,000원도 웃돕니다. 최근 가격 추세 역시 -17.4%로 나타나므로, 전체 평균 대비 할인율 96.2%만 보고 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 24.87㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2026.03 | 26.03㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 24.87㎡ | 2 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 202,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,631,360원 |
| 1. 임차인 최준서 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 198,608,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 놓고 보면 임차보증금 중 151,391,360원이 미배당됩니다. 다만 본건은 최준서 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 그 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되므로, 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 202,240,000원 | 151,391,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 161,792,000원 | 191,273,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,433,600원 | 223,178,470원 | 0원 |
확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수할 보증금 잔액이 커져 실질취득비용이 쉽게 내려가지 않습니다. 그러나 이 사건은 확인된 임차인에 대해 미배당액 반환청구권 포기 조건이 있으므로, 해당 조건이 그대로 적용되는 한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 추가되면 이 사건은 실제 취득가격도 함께 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 5층 502호입니다.
- 입지. 방화3동주민센터 남동측 인근이며, 아파트·다세대·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며, 토지면적 304.0㎡·공시지가 3,327,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 등기 특이사항. 2022.02.28 민간임대주택 등록에 관한 등기가 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 대조. 핵심은 최준서와 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 확인된 실제 임차인은 최준서 1명이고, 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인으로 표시돼 있습니다. 보증금 350,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 210,333,333원보다 최근 12개월 평균 196,500,000원과 최신 거래 193,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -17.4%이고 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 102.9%이므로, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 161,792,000원, 4회 유찰 시 129,433,600원입니다. 확약 조건이 유지되는 구조에서는 추가 유찰이 실질취득가격 하락으로 연결됩니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록에 관한 기재가 있으므로 관련 원문을 입찰 전 함께 확인하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 꺼졌지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 최준서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 보증금도 350,000,000원이라 원래라면 강한 인수위험이 생기는 구조입니다. 그러나 매각조건에서 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 권리위험이 해소됐다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 202,240,000원은 최근 12개월 평균 196,500,000원의 102.9%이고 최신 거래 193,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 -17.4%, 단지 경매 평균 유찰 2.8회까지 함께 보면, 권리는 조건부로 정리됐지만 현재 회차 가격은 보수적으로 볼 구간입니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 인수가 아니라 확약 조건의 정확한 확인과 응찰가격입니다.
