서울남부지방법원 2025타경13429. 서울 강서구 화곡동 엠제이504 3층 302호, 전용 38.39㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니·현관 등을 갖춘 도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 327,000,000원의 64%인 209,280,000원으로 두 차례 유찰된 상태입니다.
권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 임차보증금 296,000,000원입니다. 임차인 이선우는 2023.09.15 전입·점유를 시작했고, 2025.03.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.11.26 강제경매개시결정이므로 등기 순서만 보면 선순위 임차권입니다. 다만 이번 매각에는 임차인과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙습니다. 이 때문에 통상적인 선순위 임차권 인수형과 달리 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 504-65 엠제이504 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 등촌로13마길 17-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.39㎡ · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 이용상태 | 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 김대성 · 2023.09.20 매매 · 거래가액 326,000,000원 · 2023.10.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 209,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 296,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 포기·말소 조건
말소기준은 2025.11.26 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 2025.03.11로 말소기준보다 앞서며, 임차인의 주민등록일자·점유개시일자는 모두 2023.09.15입니다. 따라서 임차인 이선우는 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 296,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이선우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 296,000,000원 | 2023.09.15 | 대항력 有 배당요구 우선변제 미상 승계 HUG |
등기부에는 확정일자 2023.08.10, 임차보증금 296,000,000원이 기재돼 있으며, 배당요구일은 2025.03.11입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않고, 이번 경매에서는 매각물건명세서의 포기·말소 조건이 실질적인 인수 여부를 좌우합니다.
② 시세 비교 — 실질취득가 기준 67.0%, 다만 하락 추세
이 사건은 포기·말소 조건으로 매수인 인수가 실질 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 209,280,000원입니다. 가격 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. MJ504의 제공 실거래 자료에서 최근 12개월 평균은 312,500,000원, 최신 거래는 2023.09의 326,000,000원입니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균의 67.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 38.39㎡ | 3 | 326,000,000원 |
| 2023.07 | 37.21㎡ | 2 | 292,000,000원 |
| 2023.07 | 37.21㎡ | 1 | 292,000,000원 |
| 2023.07 | 35.42㎡ | 1 | 303,000,000원 |
| 2023.07 | 36.10㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2023.07 | 35.42㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2023.06 | 38.39㎡ | 4 | 326,000,000원 |
| 2023.06 | 37.98㎡ | 3 | 346,000,000원 |
| 2022.09 | 37.98㎡ | 4 | 429,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 312,500,000원 |
전체 9건 평균은 325,444,444원이지만, 과거 429,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균 312,500,000원과 최신 거래 326,000,000원을 우선합니다. 현재 실질취득가 209,280,000원은 두 기준보다 모두 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -27.2%로 하락 방향이고, 최신 거래 자체도 2023.09이므로 단순히 67.0%라는 수치만 보고 현재 시세 대비 할인폭을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,729,920원 |
| 임차인 이선우 보증금 | 296,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 296,000,000원 | 205,550,080원 |
| 미배당 | - | 90,449,920원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,729,920원을 제외한 205,550,080원이 주택도시보증공사에 배당되고 90,449,920원이 미배당됩니다. 다만 이번 매각은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 그 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조로 보지 않습니다.
유찰 시뮬레이션에서는 3회 유찰 시 최저가가 167,424,000원, 4회 유찰 시 133,939,200원으로 내려가며 신청채권자의 미배당은 각각 131,719,936원, 164,735,949원으로 증가합니다. 포기·말소 조건이 그대로 적용된다면 이 미배당 증가분을 매수인 인수액으로 더하지 않고, 각 회차의 낙찰가가 실질취득가의 중심이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한광고등학교 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호이며, 도시가스 개별난방·승강기·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,707,000원/㎡, 토지면적은 294.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 거래자료. 총 10세대의 소규모 단지이며 제공된 실거래는 9건, 최신 거래는 2023.09입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 임차인 이선우와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 296,000,000원을 두 사람의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 현재 시세 재확인. 제공 자료의 최신 거래가 2023.09이고 거래 추세가 -27.2%입니다. 209,280,000원이 과거 자료 대비 낮더라도 입찰 직전 주변 다세대 실거래를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.10 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. MJ504는 총 10세대입니다. 단지 내 거래량만으로 가격을 확정하기보다 인근 유사 다세대와 함께 비교하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 296,000,000원의 대항력 임차권이 최저가 209,280,000원보다 커 매우 부담스러운 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 이번 사건은 임차인 이선우와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 조건이 이행되는 이번 매각의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득가는 209,280,000원입니다.
가격만 놓고 보면 제공된 최근 12개월 평균 312,500,000원의 67.0%, 최신 거래 326,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근·과거 구간 비교가 -27.2%의 하락 추세이고 최신 거래가 2023.09에 머물러 있으며 총 10세대의 소규모 다세대라는 점까지 감안해야 합니다. 결론은 권리조건은 매력적이지만, 과거 실거래를 현재 시세로 그대로 믿어서는 안 되는 B등급 물건입니다. 승부처는 포기·말소 조건의 최종 확인과 입찰 직전 현재가 검증입니다.
* 0원은 매각물건명세서의 “임차인 이선우 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 조건을 반영한 실질 인수액입니다.
