서울남부지방법원 2025타경13433. 화곡동 큐브포 제3층 제304호는 공부상 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 기재된 전용 29.89㎡ 물건입니다. 소유자 탁현정은 2022.09.21 매매를 원인으로 2022.10.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 419,000,000원입니다. 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.26 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 “유찰된 빌라”보다 임차권 처리 방식입니다. 박성호는 2022.09.30 전입·점유, 2022.08.16 확정일자, 보증금 409,000,000원으로 말소기준보다 앞선 임차권을 갖고 있고 2024.10.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 현 최저가 269,440,000원으로 배당하면 집행비용 4,572,160원을 공제한 뒤 박성호에게 264,867,840원이 배당되고 144,132,160원이 부족합니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 매각 조건에서 그 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 박성호 관련 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13433 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 370-5 큐브포 제3층 제304호 · 서울특별시 강서구 월정로32길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 29.89㎡ · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 탁현정 (2022.09.21 매매, 거래가액 419,000,000원 · 2022.10.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 421,000,000원 / 269,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 409,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인 | 2022.05.03 |
| 규모 | 큐브포(CubeFour) · 20세대 |
① 권리 흐름 — 박성호는 확약으로 해소, 김민철은 별도 확인
등기부상 성산포수산업협동조합 근저당권은 2022.09.30 이미 말소됐고, 토스뱅크 가압류 역시 2026.04.17 말소됐습니다. 현재 가장 중요한 선순위 임차권은 박성호입니다. 보증금은 409,000,000원이고 현 회차 배당으로 264,867,840원이 배당되는 계산이므로 룰상 미배당 144,132,160원이 발생합니다. 다만 매각 조건에 따라 박성호와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이 임차인에 한해 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 확정일자 2022.08.16 | 409,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 실질 인수 0원 |
| 김민철 | 미상 | 2025.09.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
주택도시보증공사는 매각 조건에서 박성호의 주택임차권 승계인으로 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 확인되는 실명 점유·임차관계는 박성호와 김민철이며, 박성호의 임차권 경정등기는 2025.01.23 접수돼 임대차계약일자를 2022.06.06 및 2022.09.21로 경정한 내용입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 권리 미상분을 먼저 확인해야 한다
큐브포 최근 거래 집계는 12건, 평균 거래금액은 397,333,333원이며 최근 12개월 평균도 397,333,333원입니다. 최신 확인 거래는 2023.01 · 379,000,000원입니다. 현 최저가 269,440,000원은 최근 12개월 평균의 67.8%로 가격만 놓고 보면 큰 폭으로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 28.29㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2022.12 | 28.29㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2022.12 | 28.29㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2022.12 | 28.29㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2022.11 | 28.84㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2022.09 | 28.05㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 2022.09 | 29.89㎡ | 3 | 419,000,000원 |
| 2022.08 | 29.89㎡ | 2 | 419,000,000원 |
| 2022.08 | 29.89㎡ | 3 | 439,000,000원 |
| 2022.08 | 29.89㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2022.07 | 28.84㎡ | 2 | 379,000,000원 |
| 2022.07 | 26.92㎡ | 5 | 389,000,000원 |
| 평균 | 29.89㎡ 대상 | 12건 | 397,333,333원 |
현재 최저가 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 따라서 박성호 확약이 실제 매각 조건대로 이행되고 김민철에게 별도 인수할 보증금이 없다면 269,440,000원이 실질취득의 확정분이 됩니다. 반대로 김민철이 매수인에게 대항할 수 있는 보증금을 가진 것으로 확인되면 그 금액만큼 총취득비용이 올라갈 수 있으므로, 67.8%라는 할인율만으로 “싸다”고 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,572,160원 |
| 1. 임차인 박성호 보증금 | 409,000,000원 | 264,867,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 409,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박성호의 미배당액은 144,132,160원이고 원칙적 매수인 인수액도 144,132,160원입니다. 그러나 매각 조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약이 적용되므로 박성호 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 김민철에게 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택/단지형다세대주택. 사용승인일 2022.05.03, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 3층 304호입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 월정초등학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 필지 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 토지면적 339.7㎡, 공시지가 3,738,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물의 전용 29.89㎡ 소형 다세대이며 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박성호 확약 문구 원문 대조. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기”와 “주택임차권등기 말소”가 매각 조건으로 유지되는지 입찰 직전 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 김민철 보증금 확인. 전입일 2025.09.18만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 점유관계·임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 박성호 주택임차권 승계인으로 기재된 당사자이므로 박성호 보증금 409,000,000원과 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 가격 판단. 최저가 269,440,000원은 최근 12개월 평균 397,333,333원의 67.8%지만, 김민철의 미상 인수위험이 해소된 뒤에야 실제 가격 메리트를 확정할 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.06 민간임대주택등기가 있고 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 기재가 있으므로 등기와 매각조건을 함께 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 박성호 임차권등기 말소 조건과 별개로 현재 김민철 점유 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소됐지만, 권리분석이 끝난 것은 아니다”
이 물건은 첫인상과 실제 구조가 다릅니다. 박성호 보증금 409,000,000원만 보면 최저가 269,440,000원을 넘는 전형적인 대항력 인수형으로 보이고, 현 회차 기준 부족액도 144,132,160원입니다. 그러나 박성호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 포기·말소 확약이 매각 조건에 들어가 있어 그 부족액은 매수인에게 실질 승계되지 않습니다.
따라서 확인된 부분만 놓고 보면 실질취득의 확정분은 269,440,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 397,333,333원의 67.8%입니다. 하지만 별도 점유자 김민철은 전입이 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 결국 이 사건의 결론은 “박성호 리스크는 확약으로 해소, 김민철 리스크는 미해소”입니다. 가격은 내려왔지만 미상 임차관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
