서울남부지방법원 2025타경13442. 금천구 독산동 제이제이팰리스 3층 302호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 김금순은 2021년 11월 18일 매매를 원인으로 거래가액 278,000,000원에 취득했고, 2025년 11월 26일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%인 190,400,000원입니다.
이 사건은 등기 순서만 보면 압류와 임차권이 섞여 있어 복잡해 보이지만, 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 2023년 3월 8일 국의 압류가 말소기준권리이고 그 이후 압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 둘째, 임차인 박석환은 2021년 12월 21일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 12월 6일이어서 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 원칙대로라면 부족 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 그 위험을 제거하는 명시적 포기·말소 조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 180-24 제이제이팰리스 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 소유자 | 김금순 (2021.11.18. 매매 · 거래가액 278,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약 조건이 핵심
말소기준은 2023.03.08. 국의 압류입니다. 2023년 8월 금천구 압류, 2024년 2월 국의 추가 압류, 2023년 10월 박석환의 주택임차권, 2025년 11월 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021년 수협은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박석환 | 건물전부 · 2021.12.21 | 278,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
| 김규환 | 미상 · 2024.02.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 박석환은 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 190,400,000원으로 단순 배당 계산하면 집행비용 3,465,600원 차감 후 186,934,400원이 배당되고, 91,065,600원이 미배당으로 남습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저가는 190,400,000원으로 감정가 238,000,000원 대비 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가보다 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
박석환의 포기·말소 조건을 반영하면 현재 회차의 실질취득액은 190,400,000원입니다. 확약이 없다고 가정한 단순 권리계산에서는 낙찰가 190,400,000원에 미배당 보증금 91,065,600원이 더해져 부담이 커질 수 있지만, 이 사건은 명시된 확약 때문에 해당 임차인 인수분을 실질 0원으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,465,600원 |
| 1. 임차인 박석환 보증금(우선변제) | 278,000,000원 | 186,934,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 278,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당계산상 박석환 보증금 부족분은 91,065,600원입니다. 다만 매각 조건상 박석환 및 주택임차권 승계인이 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 정심초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 단독주택 등으로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가상 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 완경사지대의 3필지 일단 장방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 포장된 세로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 하는 다세대 포함 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 재확인. 박석환 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 존재하면 우선 배당으로 인해 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액 성격을 확인하세요.
- 김규환 점유관계. 2024.02.06. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유 여부와 명도 대상인지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 190,400,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 다세대의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 명도 계획. 임차권등기 말소와 보증금청구권 포기가 금전 인수위험을 줄여도 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,106만원 인수”로만 보면 틀리는 사건
이 물건은 표면적인 배당계산만 보면 대항력 임차인 박석환의 보증금 278,000,000원 중 91,065,600원이 남아 매수인에게 넘어가는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 매각 조건에는 박석환과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 190,400,000원으로 보는 것이 정확합니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가서는 안 됩니다. 최신 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 검증할 수 없고, 국세·지방세 압류 3건과 별도 점유자 김규환의 보증금·점유관계도 확인 대상입니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 검증과 세금·점유 확인이 남아 있는 물건으로 정리하는 것이 적절합니다.
