서울남부지방법원 2025타경13446. 서울 강서구 화곡동 홍성쉐르빌 제2층 제202호, 전용 50.12㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 147,200,000원이라는 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 허윤채는 2019.06.24 전입했고 2019.05.21 확정일자를 갖춘 뒤 183,000,000원의 임차권을 등기했습니다. 말소기준으로 선언된 2022.04.15 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고, 배당에서 돌려받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 147,200,000원 중 집행비용 2,860,800원을 먼저 제외하고 허윤채에게 144,339,200원이 배당됩니다. 보증금 183,000,000원에서 남는 38,660,800원은 매수인이 부담합니다. 따라서 실제 자금 판단 기준은 147,200,000원 + 38,660,800원 = 185,860,800원입니다. 최저가만 보면 비교 시세의 84.1%지만, 인수액까지 합치면 오히려 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13446 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 410-180 홍성쉐르빌 제2층 제202호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로30길 15-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.12㎡ · 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 최정민 · 2019.06.24 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.04.15 국 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 허윤채의 전입일은 2019.06.24로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.07.27이지만, 매각물건명세서상 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 허윤채
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명섭 | 202호 · 주거 | 700,000원 | 650,000원 | 2025.04.30 / 확정일자 없음 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
| 허윤채 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 183,000,000원 | — | 2019.06.24 / 2019.05.21 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 147,200,000원이 아니라 185,860,800원과 비교해야 한다
확인된 동일 면적 거래는 2022.11 · 전용 50.12㎡ · 2층 · 175,000,000원 1건입니다. 비교 기준 평균과 최신 거래 모두 175,000,000원입니다. 현재 최저가 147,200,000원만 떼어 보면 시세의 84.1%라 싸 보이지만, 이 사건에는 대항력 임차인의 보증금 미배당 인수가 붙습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 시세 대비 |
|---|---|---|
| 확인 거래 / 비교 시세 | 175,000,000원 | 100% |
| 현재 최저매각가 | 147,200,000원 | 84.1% |
| 현재 회차 실질취득 | 185,860,800원 | 106.2% |
| 감정가 | 230,000,000원 | — |
즉 이 사건에서 “감정가의 64%까지 내려왔다”는 숫자는 가격 메리트의 근거가 되지 못합니다. 실제 매수 부담은 비교 시세 175,000,000원보다 10,860,800원 높습니다. 거래 표본도 1건이므로 175,000,000원을 정밀한 현재가로 단정하기 어렵지만, 적어도 제공된 가격 근거만으로 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,860,800원 |
| 1. 임차인 허윤채 보증금 | 183,000,000원 | 144,339,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
허윤채 보증금 부족분 38,660,800원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화일초등학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제202호이며 사용승인일은 2011.10.14입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 규모·거래. 홍성쉐르빌은 8세대이며 확인 거래는 전용 50.12㎡ 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 147,200,000원만 보고 175,000,000원 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 실질취득은 185,860,800원입니다.
- 허윤채 배당액 확인. 실제 배당표에서 허윤채의 최종 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다.
- 김명섭 점유 확인. 김명섭은 2025.04.30 전입으로 대항력은 없지만, 현재 점유 여부와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 확인. 허윤채의 임차권등기와 매각물건명세서상 매수인 인수 문구를 입찰 직전 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인 거래가 2022.11의 1건이므로 개별 호수 상태와 현재 시장가격을 추가 확인해야 합니다.
- 유찰만으로 안전해지지 않음. 매각가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 “106% 실질취득”을 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 230,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 147,200,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 반영하면 결론이 바뀝니다. 허윤채의 보증금 183,000,000원 중 현재 회차 예상 미배당액 38,660,800원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득은 185,860,800원입니다. 제공된 비교 시세 175,000,000원의 106.2%로 오히려 높습니다.
최저가는 싸지만 총 취득부담은 싸지 않습니다. 추가 유찰이 생겨도 미배당 인수액이 함께 늘어나는 대항력 인수형이므로, 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 인수액입니다. 권리 난도가 높고 현재 계산상 가격 메리트도 확인되지 않아 보수적인 접근이 필요합니다.
