서울남부지방법원 2025타경13450. 강서구 화곡동 ‘오유지음’ 5층 501호, 공부상 도시형생활주택·단지형다세대입니다. 소유자 송자영은 2022년 4월 15일 매매를 원인으로 거래가액 346,000,000원에 취득했고, 실제 임차인 서진호는 2022년 5월 2일 임대차계약, 2022년 5월 3일 확정일자, 2022년 5월 30일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준은 2023년 1월 17일 고양세무서장 압류라 임차인의 전입이 그보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 사건입니다.

다만 이 사건은 그 원칙적 인수 구조가 그대로 적용되지 않습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 서진호 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 미배당액 136,294,720원은 룰상 인수액이지만, 해당 조건이 이행되는 매각에서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘조건부 포기’가 핵심

말소기준은 2023년 1월 17일의 국 압류입니다. 서진호의 전입·점유일은 2022년 5월 30일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2022년 5월 3일입니다. 보증금은 345,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가에서 배당으로 충당되지 않는 보증금은 136,294,720원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으므로 서진호의 보증금과 별도의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 최저가는 최신 거래보다 낮지만 하락 추세

오유지음은 총 10세대, 사용승인일은 2022년 2월 18일입니다. 비교 가능한 거래는 2건이며, 대상 면적 25.3㎡와 거래 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 303,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원입니다. 현재 최저가 212,480,000원은 최근 가격의 88.5% 수준입니다. 다만 과거 거래 366,000,000원과 비교한 최근 가격은 34.4% 하락했고, 비교 거래 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 303,000,000원이라는 전체 평균을 근거로 가격 매력을 크게 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)

현재 회차 계산상 서진호 보증금의 미배당액은 136,294,720원입니다. 원칙만 적용하면 이 금액이 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.

④ 유찰 시나리오 — 포기가 없다면 총액은 보증금 부근에 고정

이 표는 포기 조건을 제외한 원칙적 구조를 보여줍니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 345,000,000원 부근에서 크게 떨어지지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “2회 유찰이라 싸다”는 판단이 가능해지는 이유는 유찰 자체가 아니라 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 공부상 도시형생활주택·단지형다세대로 이용 중이며, 통상의 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 총 10세대 규모이고 확인된 거래는 2건입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 34.4% 낮아 가격 추세는 하락 방향입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 확인. 서진호 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에 유지되는지 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 1명. 서진호 보증금 345,000,000원과 주택도시보증공사 승계 기재를 별도 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다.
• 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 303,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원을 우선하되, 대상 25.3㎡와 거래 면적이 일치하지 않는 점을 감안해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 34.4% 낮습니다. 최저가가 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 가격 안전마진을 과대평가하지 않아야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제사항을 입찰 전 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰보다 포기 조건이 더 중요하다”

표면만 보면 감정가 332,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 212,480,000원까지 내려온 다세대입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 보증금 345,000,000원의 대항력 임차인입니다. 포기 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담은 보증금 부근에서 유지됩니다. 반면 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 그대로 적용되면 현재 회차 실질취득은 212,480,000원, 인수는 0원*으로 바뀝니다.

가격도 무조건 낙관할 단계는 아닙니다. 최신 거래는 240,000,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 비교 면적이 다르고 최근 거래가 과거 거래 대비 34.4% 하락했습니다. 권리상 기회는 분명하지만, 포기 조건의 최종 확인과 하락 추세를 함께 반영해야 하는 물건입니다.

* 매각물건명세서 비고에 기재된 서진호 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 임차보증금반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우. 조건을 제외한 현재 회차의 원칙상 미배당 인수액은 136,294,720원입니다.