서울남부지방법원 2025타경13454. 서울 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 704호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가서에서도 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 성상준은 2022.04.20 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 370,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 같은 금액인 370,000,000원 임차보증금입니다. 임차인 김도현은 2022.03.20 임대차계약, 2022.03.28 확정일자, 2022.04.20 주민등록·점유개시를 갖추고 2024.05.03 주택임차권등기를 마쳤습니다. 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있고, 2024.05.29의 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13454 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 성상준 · 2022.04.20 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 343,000,000원 / 219,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2022.03.03 신목신용협동조합의 채권최고액 9,600,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 2022.04.20 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 2024.05.03 등기된 김도현의 주택임차권과 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류입니다.
제시된 말소기준권리는 2024.05.29 주택도시보증공사의 228,000,000원 가압류입니다. 이후 강동구·강서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반대로 김도현의 임차권은 이보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 원칙상 인수형, 확약 조건으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김도현 실제 임차인 | 건물의 전부 주거(임차권등기) | 370,000,000원 | 2022.04.20 / 2022.03.28 | 대항력 있음 우선변제 2024.05.03 배당요구 |
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 219,520,000원으로 감정가 343,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석할 수 없습니다.
특히 선순위 임차권 사건은 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 사건은 명세서상 확약 조건 때문에 그 구조가 해소되는 것이 핵심입니다. 즉 확약 조건이 실제로 이행된다는 전제에서만 현재 회차 실질취득을 최저가 219,520,000원 수준으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,873,280원 |
| 1. 임차인 김도현 보증금 | 370,000,000원 | 215,646,720원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당분은 154,353,280원입니다. 다만 명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로 해당 금액은 매수인이 실제로 떠안는 금액이 아니라 룰상 산출되는 부족분입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 선순위로 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차권 원칙은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 219,520,000원 | 154,353,280원 | 598,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 175,616,000원 | 197,642,624원 | 598,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 140,492,800원 | 232,274,099원 | 598,000,000원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커져 “최저가 하락 = 실질취득가 하락”이 성립하지 않습니다. 이 사건 역시 산식상 인수액은 154,353,280원에서 197,642,624원, 232,274,099원으로 증가합니다. 다만 김도현과 주택도시보증공사의 잔액청구 포기·임차권 말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원이므로, 조건 이행 여부가 가격보다 먼저 확인되어야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가서 이용상태도 오피스텔입니다. 명세서에는 현황 주거용 사용 내용이 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 월정초등학교 남동측에 위치하며, 주변에 단독주택·저층 공동주택·업무시설·소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측에 지하철 2호선·5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 엘리베이터·소화전·난방·위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 6,270,000원/㎡입니다. 토지는 정방형 평지이고 업무용으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·진입표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황 확인. 내부는 이해관계인 부재 및 폐문으로 건축물현황도와 외부 관찰에 의해 확인됐으며 실제 현황과 다소 상이할 수 있다고 평가서에 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 김도현과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약은 김도현 임차권에 관한 인수를 실질 0원으로 만드는 핵심 조건입니다. 조건이 달라지면 현재 회차 룰상 부족분 154,353,280원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 세금 압류 확인. 강동구·강서구 압류가 있고 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시세 별도 검증. 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 주거 사용 현황 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 명세서에는 현황 주거용으로 사용 중이라고 기재되어 있으므로 실제 점유·이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 ‘64%’가 아니라 ‘확약’
표면만 보면 감정가 343,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 219,520,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 권리만 놓고 보면 먼저 봐야 할 숫자는 할인율이 아니라 370,000,000원 임차보증금입니다. 김도현은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 배당만 적용하면 미배당 154,353,280원이 발생합니다.
다만 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 주택임차권등기 말소를 조건으로 두고 있습니다. 따라서 조건이 그대로 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 그때의 실질취득은 현재 최저가 219,520,000원 수준으로 정리할 수 있습니다. 반대로 조건 확인 없이 단순한 64% 할인만 보고 들어가는 것은 이 사건의 핵심을 놓치는 접근입니다.
권리는 조건부 해소, 가격은 시세 검증 필요. 현재 자료만으로는 “싸다”는 결론보다, 확약 조건과 실제 시세를 함께 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
