수원지방법원 2024타경100854. 경매 분류는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 조영찬은 2022.03.04. 거래가액 201,339,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 강대근은 건물 전부를 대상으로 보증금 201,300,000원의 임차권을 갖고 있습니다. 전입신고일은 2022.03.10., 확정일자는 2023.12.13., 임차권등기는 2023.12.19.입니다. 자료상 말소기준은 2024.05.03. 인천세무서장의 압류이므로, 이보다 앞선 임차인의 대항력은 매각으로 사라지지 않습니다.
핵심은 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 현재 회차의 최저매각가는 160,300,000원이지만, 배당 후 남는 임차보증금 44,044,200원을 매수인이 떠안습니다. 합계는 204,344,200원입니다. 5회 유찰 시에도 128,240,000원에 75,655,360원을 인수해 총부담이 203,895,360원, 6회 유찰 시에는 102,592,000원에 100,944,288원을 인수해 총부담이 203,536,288원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조라서 최저가 하락만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경100854 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로196번길 35, 7층721호 (금곡동,호매실더리브스타일) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하5층/지상10층 · 제7층 제721호 |
| 소유자 | 조영찬 · 2022.03.04. 소유권이전 · 거래가액 201,339,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 201,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강대근 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 201,300,000원 | 대항력 있음 전입 2022.03.10. | 우선변제 확정 2023.12.13. · 배당요구 | 승계 아님 |
강대근은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 보증금은 201,300,000원이며, 현재 매각가 가정에서는 배당액이 157,255,800원이라 44,044,200원이 미배당됩니다. 이 미배당분이 매수인 인수액으로 연결됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.04억 부담이 남는다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 70% | 160,300,000원 | 44,044,200원 | 204,344,200원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 128,240,000원 | 75,655,360원 | 203,895,360원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 45% | 102,592,000원 | 100,944,288원 | 203,536,288원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 최저가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재부터 6회 유찰 시나리오까지 낙찰가 자체는 160,300,000원에서 102,592,000원으로 내려가지만, 실제 부담은 203,536,288원~204,344,200원 범위에 머뭅니다. 따라서 이 사건에서 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,044,200원 |
| 1. 임차인 강대근 보증금 | 201,300,000원 | 157,255,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 강대근 | 201,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | - | 44,044,200원 |
현재 배당 시뮬레이션 기준입니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 겸 확정일자부 임차인보다 법정기일이 빠른 인천세무서 조세 약 1,590,980원과 국민건강보험공단 인천남부지사 공과금 약 5,822,080원이 존재한다고 기재돼 있으며 변동 가능성이 있습니다. 이 금액들이 실제 선순위 배당에 반영되면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·현황 — 세 가지 표현이 섞여 있다
- 경매 분류. 사건 용도는 근린시설입니다.
- 감정 이용상태. 감정평가에서는 제721호를 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 임차인 사용. 임차내역에는 강대근의 사용형태가 주거(임차권등기)로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.04. 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 내용이 등기돼 있습니다.
즉 이 사건은 단순한 주거용 아파트처럼 볼 수 없습니다. 경매 분류·감정평가상 이용상태·임차인의 사용형태가 서로 다르게 나타나므로, 실제 사용승인 용도와 임대차의 주택임대차보호법 적용 관계, 금융·전입·사업자등록 등 실무 조건을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 칠보초등학교 북서측 인근이며, 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 원거리에 서수원I.C가 소재합니다.
- 건물. 2021.02.01. 사용승인, 지하5층/지상10층 건물로 342개호·주차 349대입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 도로. 남서측 중로, 후면 소로3류에 접하며 차량통행은 중로로 가능합니다.
- 공시지가. 2,718,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 건축물대장상 2층 면적과 등기사항전부증명서상 2층 면적이 상이하다고 감정평가에 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 입찰 금지. 현재 최저 160,300,000원에 인수 44,044,200원을 합친 204,344,200원을 실질 부담으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 실질취득 203,895,360원, 6회 유찰 시 203,536,288원으로 낙찰가 하락만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 조세·공과금 원액 확인. 인천세무서 조세와 국민건강보험공단 공과금의 실제 법정기일·배당액을 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매개시결정 채권자가 모두 강대근으로 나타나므로 계약서·보증금 지급자료·점유관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 내용과 현재 효력, 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차내역은 주거이므로 실제 법적 용도와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.60억 낙찰”이 아니라 “약 2.04억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 네 번 유찰돼 최저가가 160,300,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 201,300,000원의 대항력 임차보증금이 먼저입니다. 현재 배당 가정에서는 44,044,200원이 미배당돼 매수인이 인수하고, 실질취득 부담은 204,344,200원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 203,895,360원, 6회 유찰 시 203,536,288원으로 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”는 접근이 가장 위험합니다. 여기에 법정기일이 빠른 조세·공과금, 동일인 관계 확인, 민간임대주택등기, 근린시설·업무시설(오피스텔)·주거 사용의 용도 차이까지 확인해야 합니다. 권리부터 풀고, 그 다음에 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
