서울남부지방법원 2025타경13460. 강서구 화곡동 케이엠파크빌 3층 302호로, 집합건축물대장상 오피스텔이며 현황도 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 핵심은 2024.01.05. 수협은행 가압류를 말소기준으로 보았을 때, 그보다 앞선 2022.04.29. 전입과 2022.03.14. 확정일자를 갖춘 오동진의 주택임차권입니다. 오동진의 보증금은 229,000,000원으로 현재 최저매각가 144,000,000원보다 큽니다.
통상 이 구조만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 오동진과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 오동진 부분의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13460 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현황 오피스텔 이용 · 집합건물 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 144,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2024.01.05. 수협은행 가압류입니다. 2019.11.29. 은평신용협동조합 근저당권은 2020.03.27. 이미 말소됐습니다. 오동진은 2022.04.29. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.14.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.01.18. 보증금 229,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오동진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 | 2022.03.14 | 229,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 반영 인수 0 |
| 김섭 | 미상 | 2025.06.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 오동진·김섭 2명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 오동진의 주택임차권 승계인으로 표시되므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 1.44억은 ‘감정가 대비 64%’일 뿐
현재 최저매각가는 144,000,000원으로 감정가 225,000,000원의 64%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 현재 사건에서 확인되는 가격 자료만으로 144,000,000원을 주변 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 2회 유찰됐다는 사실 자체도 시장이 앞선 가격대에서 응찰하지 않았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,000원 |
| 1. 임차인 오동진 보증금(우선변제) | 229,000,000원 | 141,184,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 오동진 미배당액은 87,816,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 반영하면 오동진 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강서구 화곡동 까치산역 남측에 위치하며, 주위는 오피스텔·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역이 있습니다.
- 건물. 2019.11.14. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물이며, 본건은 3층 302호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역이며 도시지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·원추표면구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 오동진 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 주택임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 김섭 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았습니다. 실제 점유 상태와 명도 대상 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰돼 144,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 오피스텔 용도 확인. 집합건축물대장상 오피스텔이고 현황도 오피스텔 이용입니다. 주거용 사용 사실과 관련한 금융·세무·임대 운용 조건을 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2023.02.24. 현재 소유자 취득과 함께 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 경매 후 처리 여부와 관련 원문을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원문을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력 확인’
이 사건은 표면만 보면 보증금 229,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 최저가 144,000,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 회차의 계산상 미배당액도 87,816,000원입니다. 그러나 매각물건명세서에 오동진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구를 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 오동진 관련 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 확정되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 144,000,000원은 감정가 대비 64%이고 2회 유찰된 가격이라는 사실만 확인될 뿐, 주변 최신 실거래와의 비교 없이 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 또한 확약 밖 점유자인 김섭의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 점유 및 명도관계 확인이 남습니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 검증과 별도 점유 확인이 필요한 오피스텔입니다.
