서울남부지방법원 2025타경13479. 서울 구로구 개봉동 다원리치빌4차 비동 103호, 전용 22.28㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 229,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 146,560,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자 이병철은 2021년 6월 22일 매매를 원인으로 거래가액 234,000,000원에 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 단순한 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 김해리는 2021년 6월 30일 전입·점유했고 확정일자는 2021년 6월 8일입니다. 말소기준권리인 2023년 6월 28일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 원칙적인 배당 계산만 따르면 현재 회차에서 90,291,840원이 남아 매수인 인수 문제가 생기지만, 이 사건은 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어 그 결과가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13479 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제비동 제1층 제103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 22.28㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 중 1층 103호 |
| 사용승인 | 2021.01.26 |
| 소유자 | 이병철 (2021.06.22 매매 · 거래가액 234,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 146,560,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권과 확약
말소기준은 2023.06.28 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다. 김해리의 주택임차권등기는 2023.08.01에 등기됐지만, 실제 전입·점유는 2021.06.30이고 확정일자는 2021.06.08이므로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김해리 | 234,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 김해리 보증금 승계 | 별도 임차인 아님 | 중복 합산 금지 | 승계·중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 승계는 김해리 보증금의 대위·승계에 해당하므로 보증금을 별도로 더해 계산하면 안 됩니다.
* 확약이 없다고 가정한 현재 회차의 기계적 배당 계산상 미배당 보증금은 90,291,840원입니다. 위 확약은 김해리 및 그 승계인에 관한 조건이며, 다른 별도 임차인이 존재한다면 그 위험까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다. 이 사건 자료상 실제 임차인은 김해리 1명입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 낮아졌고, 표본은 적다
다원리치빌4차의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균 216,500,000원만 보면 현재 최저가가 크게 낮아 보이지만, 2021년 254,000,000원 거래가 포함돼 평균을 끌어올립니다. 가격 판단은 더 최근인 2026년 5월 179,000,000원을 우선해서 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 22.28㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2021.07 | 22.75㎡ | 1 | 254,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 216,500,000원 |
| 최근 12개월 | 22.28㎡ | 1건 | 179,000,000원 |
현재 최저가 146,560,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 179,000,000원의 81.9%입니다. 확약이 유효하게 적용돼 인수가 0원이면 실질취득도 146,560,000원으로 동일합니다. 다만 최근 거래는 과거 거래 대비 29.5% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “감정가 대비 36% 할인”이나 전체 평균 대비 비율만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,840원 |
| 1. 임차인 김해리 보증금 | 234,000,000원 | 143,708,160원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 710,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 계산만 보면 김해리 보증금 중 90,291,840원이 미배당됩니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개명초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 광명사거리역(지하철 7호선)이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2021.01.26입니다. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 토지. 3필 일단의 완경사 가장형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 규모. 다원리치빌4차는 총 19세대이며, 확인된 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 김해리와 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각 조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 인수액 계산 혼동 금지. 확약을 무시한 기계적 계산에서는 현재 회차 미배당 보증금이 90,291,840원이지만, 확약 조건 적용 시 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 김해리 보증금의 승계인이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금을 두 번 더하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 216,500,000원보다 최근 2026.05 거래 179,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 최근 추세는 -29.5%입니다.
- 유찰 횟수. 현재 2회 유찰됐고 해당 물건군 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 가격만 낮아진 것인지 실제 수요가 약한 것인지 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.03 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 관리·세금 확인. 서울특별시 압류가 2026.01.30 등기돼 있고 배당표는 당해세 등 일부 항목에 따라 달라질 수 있으므로 관련 금액을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면만 보면 보증금 234,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 146,560,000원이어서, 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 부근에서 고정되는 구조입니다. 실제 현재 회차의 기계적 미배당액도 90,291,840원입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김해리와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각된다고 명시돼 있습니다. 따라서 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득도 146,560,000원입니다.
그렇다고 가격을 무조건 좋게 볼 단계도 아닙니다. 최신 거래는 179,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높지만, 과거 거래 대비 최근 추세가 -29.5%이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 게다가 이미 2회 유찰됐습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 판단은 하락 추세와 낮은 거래 표본을 반영해 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
